BGE 99 IB 140
99 Ib 140
17. Sentenza 22 maggio 1973 della II Corte civile nella causa Vassalli
contro Dipartimento di giustizia del Cantone Ticino. Regeste
Art. 675 Abs. 2 ZGB.
Die Bestellung eines Baurechts an einzelnen Stockwerken eines
Gebäudes ist auch seit dem Inkrafttreten der neuen Bestimmungenüber das
Stockwerkeigentum ausgeschlossen. Eine Ausnahme könnte nur zugelassen
werden, wenn das betreffende Stockwerk einen selbständigen, von den
gemeinschaftlichen Teilen des Gebäudes getrennten Zugang hat.
Sachverhalt
A.- Michele Vassalli ed i suoi figli Giovanni, Piergiorgio, Annamaria,
Marco e Fernando procedettero, il 16 ottobre 1971, Alla divisione dei
beni loro appartenenti in comunione ereditaria. Tra questi figurava la
casa di abitazione con terreno annesso formante la part. 1637 di Riva
San Vitale, che venne costituita in proprietà per piani, comprendente un
locale ad uso di cantina, un locale con cucina ad uso di abitazione al
piano terreno e tre appartamenti (due di quattro locali ed uno di cinque),
rispettivamente al piano terreno, primo e secondo piano. Piergiorgio,
Annamaria e Fernando Vassalli ricevettero ognuno un appartamento.
A Giovanni Vassalli venne attribuito un "diritto di sopralzo",
da iscrivere quale servitù a carico della part. 1637 costituita in
proprietà per piani, ossia il diritto di costruire, a sue spese, un
altro appartamento sopra i muri maestri dell'esistente edificio assieme
ad un'autorimessa sul terreno annesso.
Nella domanda di iscrizione a registro fondiario il diritto di sopralzo
fu designato come diritto di superficie, cedibile e trasmissibile per
successione, di durata indeterminata e da iscrivere quale fondo, ossia
come diritto a sè stante e permanente.
B.- Il 20 giugno 1972 l'Ufficiale del registro fondiario di Mendrisio
respinse la domanda di iscrizione del diritto di superficie e ciò
sostanzialmente per la ragione che, giusta l'art. 675 cpv. 2 CC, un tale
diritto non potrebbe essere costituito sui singoli piani di un edificio
nè apparirebbe ammissibile costruire un appartamento sopra un edificio
costituito in proprietà per piani, senza assumerne la comproprietà.
Con decisione 25 ottobre 1972 il Dipartimento di giustizia del cantone
Ticino, quale autorità di vigilanza in materia di registro fondiario,
confermò il rifiuto di iscrizione.
L'autorità cantonale ritenne che in un edificio costituito in
proprietà per piani, non sarebbe possibile attribuire un ulteriore
piano come diritto di superficie, ad un'altra persona. Se così fosse,
le parti comuni di questo piano apparterrebbero unicamente al titolare
del diritto di superficie, mentre quest'ultimo potrebbe esserne al massimo
comproprietario. La sola via lecita sarebbe quella di costituire dapprima
con il terzo una comproprietà e poi di assegnargli un piano nella forma
della proprietà per piani, da costruire anche più tardi. L'unico modo
di divisione orizzontale previsto dal codice civile, la proprietà per
piani, presupporrebbe dapprima la formazione di una comproprietà o di una
superficie tra tutti i costituenti. Per questo motivo, l'art. 675 cpv. 2
CC vieterebbe esplicitamente la costituzione di un diritto di superficie
a carico dei singoli piani di un edificio.
Del resto, l'iscrizione sarebbe da respingere anche perchè nell'atto
costitutivo nulla sarebbe detto circa la natura del diritto di superficie,
ossia se si tratti o meno di un diritto a sè stante e permanente.
C.- Michele, Giovanni, Piergiorgio, Annamaria, Marco e Fernando
Vassalli hanno introdotto al Tribunale federale un ricorso di diritto
amministrativo, con il quale chiedono che sia fatto ordine all'Ufficiale
del registro fondiario di Mendrisio di iscrivere il diritto di superficie
quale fondo.
L'autorità cantonale ed il Dipartimento federale di giustizia e
polizia chiedono la reiezione del ricorso.
Auszug aus den Erwägungen:
Considerando in diritto:
Erwägung 1
1.- L'art. 675 cpv. 2 CC vieta la costituzione di un diritto di
superficie ai singoli piani di un edificio. Oggetto di un diritto di
superficie, ossia di una deroga al principio "superficies solo cedit",
possono essere unicamente costruzioni od istallazioni incorporate
direttamente al suolo. Un diritto di proprietà nella forma del diritto
di superficie può essere creato unicamente nei confronti del proprietario
del suolo e non può riguardare solo le parti di un edificio (MEIER-HAYOZ,
N. 19 all'art. 675 CC; RUEDIN, Le droit réel de superficie, p. 124).
Al momento della sua promulgazione l'art. 675 cpv. 2 CC era destinato
ad imedire che, attraverso il diritto di superficie, venisse reintrodotta
la proprietà per piani, che il legislatore federale aveva soppresso
(art. 45 tit. fin.). Quando si trattò di riammettere l'istituto della
proprietà per piani, si esaminò se ciò fosse possibile, abrogando
semplicemente l'art. 675 cpv. 2 CC. Ma la soluzione fu scartata come
inadeguata (FRIEDRICH, Die Wiedereinführung des Stockwerkeigentums in der
Schweiz RDS 1956 II p. 154a-155a). La legge federale del 19 dicembre 1963
riguardante le nuove disposizioni sulla comproprietà e proprietà per piani
lasciò in vigore l'art. 675 cpv. 2 CC. Si voleva così ottenere che, per
costituire la proprietà per piani, si facesse capo obbligatoriamente alla
nuova disciplina legislativa e non al diritto di superficie, che appariva
suscettibile di creare delle difficoltà, segnatamente per quanto riguarda
l'uso delle parti comuni, ed offriva minori garanzie. Che il divieto dello
art. 675 cpv. 2 CC sia tuttora operante, è unanimemente ammesso dalla
dottrina (FRIEDRICH, Die Neuordnung des Baurechtes im Zivilgesetzbuch, BJM
1966 p. 5; Stockwerkeigentum II, SJK 1302 p. 2; EGGEN, Das BG vom 19. März
1965 über das Baurecht und den Grundstückverkehr, ZBGR 1965 p. 271-272
e Privatrechtliche Fragen des neuen Bauens und ihre Wirkungen auf das
Grundbuch, ZBGR 1972 p. 211; RUEDIN, op.cit., p. 124; HUBER, ZBGR 1967,
p. 319-320, recensione di FRIEDRICH, Die Neuordnung des Baurechts im ZGB).
Un'eccezione è proposta qualora la costruenda nuova abitazione sia, dal
profilo tecnico-edilizio, del tutto indipendente dall'esistente edificio
e possa essere raggiunta dall'esterno, senza fare uso delle parti comuni
(scale) dell'edificio in questione (EGGEN, Privatrechtliche Fragen des
neuen Bauens und ihre Wirkungen auf das Grundbuch, ZGBR 1972 p. 221, con
riferimento ad una perizia Liver riguardante la possibilità di creare,
nella forma del diritto di superficie, un centro commerciale di uno o
più piani, sul tetto della nuova stazione FFS di Berna, ma con accesso
indipendente; si vedano altresì le osservazioni del Dipartimento federale
di giustizia e polizia act. 11 p. 2 in fondo; contra, tuttavia, FRIEDRICH,
BJM 1966 p. 5).
Erwägung 2
2.- Nel caso in esame, il diritto concesso a Giovanni Vassalli consiste
nella possibilità di sopraelevare i muri maestri dell'esistente edificio
e di costruirvi un nuovo appartamento. Niente induce a ritenere che
il titolare del diritto non sia tenuto di usufruire delle parti comuni
dell'edificio e possa rimanere completamente separato. Si tratta quindi
di un (futuro) piano dell'edificio in questione, che non può essere
costituito in proprietà separata mediante l'attribuzione di un diritto
di superficie. Vi si oppone l'art. 675 cpv. 2 CC.
Come già davanti all'autorità cantonale, i ricorrenti invocano il
solo argomento secondo cui l'art. 675 cpv. 2 CC non riguarderebbe che
le costruzioni esistenti. Niente impedirebbe di costruire un edificio
in proprietà per piani su un terreno altrui, usufruendo di un diritto di
superficie (art. 712b cpv. 2 cf. 1 CC). Non si vedrebbe quindi per quale
ragione non si dovrebbe ammettere anche il pattuito "diritto di sopralzo".
Ma l'argomento è manifestamente infondato.
L'art. 712b cpv. 2 cf. 1 CC riguarda il caso in cui più persone
costruiscono assieme un edificio su terreno altrui in virtù di un
diritto di superficie e costituiscono tra di loro una proprietà per
piani. In tale ipotesi, tutto l'edificio è soggetto alla comproprietà,
rispettivamente alla proprietà per piani, dei superficiari e non possono
insorgere, pertanto, difficoltà riguardo all'uso delle parti comuni. Ogni
superficiario acquista il diritto esclusivo di godimento di una parte
dell'edificio e rimane comproprietario delle parti comuni. Poichè il
diritto di superficie riguarda tutto l'edificio, non è realizzata la
previsione dell'art. 675 cpv. 2 CC (cfr. FREIMÜLLER, Die Stellung der
Baurechtsdienstbarkeit im System der dinglichen Rechte, p. 33).
Diversa è la fattispecie in esame. Il diritto di superficie dovrebbe
riguardare il solo piano di un edificio ed estendersi a tutte le sue parti,
mentre la proprietà per piani sarebbe limitata ai piani inferiori, senza
alcuna partecipazione del superficiario.
Poco importa che, come osservano i ricorrenti, al momento
dell'esecuzione della sopraelevazione ("sopralzo"), la proprietà per
piani dovrà essere modificata, includendovi il nuovo appartamento, poichè
ciò che conta, per lo Ufficiale del registro fondiario, è la situazione
esistente al momento della domanda di Iscrizione.
Erwägung 3
3.- Dal momento che il diritto di cui è chiesta l'inscrizione
è incompatibile con l'art. 675 cpv. 2 CC, non occorre esaminare se,
come ha deciso l'autorità cantonale, la domanda dovrebbe essere respinta
anche perchè non risulterebbe con sufficiente chiarezza se il diritto di
superficie debba intendersi come diritto a sè stante e permanente.
Entscheid:
Il Tribunale federale pronuncia:
Il ricorso è respinto.