BGE 93 I 679
93 I 679
85. Urteil vom 8. Dezember 1967 i.S. Heusser und Erbengemeinschaft Hefti
gegen Obergericht (Rekurskommission) des Kantons Thurgau. Regeste
Einspruch gegen Liegenschaftskäufe.
1. Die Kantone dürfen den in Art. 19 bis 21 EGG umschriebenen Umfang
des Einspracherechts nicht erweitern (Erw. 1).
2. Art. 19 Abs. 1 lit. b EGG: Besitzt ein Landwirt bereits genügend
Land, aber nicht die erforderlichen Gebäulichkeiten, um für sich und seine
Familie eine auskömmliche Existenz zu finden, und kann er diese Gebäude
durch Zukauf eines Heimwesens erwerben, so ist ein wichtiger Grund gegeben,
der den Liegenschaftskauf rechtfertigt (Erw. 2).
3. Art. 19 Abs. 1 lit. c EGG: Wird ein Heimwesen beim Verkauf mit
mehr Land, auf dem sich aber keine Bauten befinden, vereinigt, so verliert
es seine Existenzfähigkeit nicht (Erw. 3).
Sachverhalt
A.- Die Erbengemeinschaft von Dr. F. Hefti ist seit dessen Tode
am 4. Februar 1947 Eigentümerin eines landwirtschaftlichen Heimwesens
in Horben/Buch TG. Da keiner der Erben Landwirt ist, haben sie es an
E. Hauri verpachtet, der es schon sieben Jahre lang als Angestellter des
Erblassers bewirtschaftet hatte. Seit einer Güterzusammenlegung umfasst das
Heimwesen 10'596 ha arrondiertes Land und 17,16 a Wald im Banne Weiningen.
Die Gebäude, mit Ausnahme eines im Jahre 1945 erstellten Anbaues an
die Scheune, sind über hundert Jahre alt und befinden sich in stark
vernachlässigtem Zustand. Nachdem die Erbengemeinschaft seit dem Jahre
1963 vergeblich einen Käufer gesucht hatte, schloss sie am 29. September
1966 mit Ernst Heusser in Zürich-Höngg einen Kaufvertrag über die gesamte
Liegenschaft zum Preise von Fr. 600 000.-- ab.
Ernst Heusser und sein im April 1966 verstorbener Vater hatten in
Zürich-Höngg ein landwirtschaftliches Gewerbe von 12 ha eigenem und 33
ha zugepachtetem Land betrieben. Dieses Anwesen muss Heusser aufgeben,
weil ihm das eigene Land für das neue Studienzentrum der ETH bis auf 2 ha
enteignet wurde und der Pachtvertrag nicht mehr verlängert wird. Schon
seinVater hatte sich deshalb nach einem Ersatzbetrieb umgesehen und im
Jahre 1965 in Horben zwei Grundstücke ohne Gebäude erworben, die nach
der Zusammenlegung auf 23'325 ha arrondiert wurden und nach seinem Tode
auf den Sohn übergingen. Dieser sicherte sich zudem noch ein Kaufsrecht
an 2'633 ha Land in Horben.
B.- Gegen den Kaufvertrag vom 29. September 1966 zwischen
der Erbengemeinschaft Dr. F. Hefti und Ernst Heusser erhob die
Bodenrechtskommission des Kantons Thurgau Einsprache gestützt auf§ 7
lit. b und c des kantonalen Einführungsgesetzes vom 11. April 1956 (EG)
zum Bundesgesetz vom 12. Juni 1951 über die Erhaltung des bäuerlichen
Grundbesitzes (EGG) mit der Begründung, der bisherige Besitz des
Käufers biete diesem ein genügendes Auskommen, während das Heimwesen der
Erbengemeinschaft Hefti durch den Verkauf aufgelöst würde.
Die Parteien des Kaufvertrages reichten hieraufam 19. Januar 1967 bei
der Rekurskommission des Obergerichts des Kantons Thurgau Beschwerde ein,
welche am 6. September 1967 abgewiesen wurde. Im wesentlichen führte die
Rekurskommission aus, mit rund 26 ha verfüge Heusser über genug Land, um
für sich und seine Familie eine Existenzgrundlage zu schaffen. Art. 19
Abs. 1 lit. b EGG stelle nur auf das Eigentum an landwirtschaftlichen
Liegenschaften ab und verlange nicht, dass diese mit Gebäulichkeiten
versehen seien. Ob die beiden Söhne Heussers, die 12- und 16-jährig
seien, den Beruf eines Landwirts ergreifen würden, stehe noch nicht
endgültig fest. Zudem lasse er deutlich erkennen, dass er nicht etwa
zwei Heimwesen, sondern einen Grossbetrieb von 36 ha errichten wolle;
die Ausnahmebestimmung von Art. 19 Abs. 1 lit. b EGG komme daher nicht
zur Anwendung. Die Einsprache sei auch nach Art. 19 Abs. 1 lit. c EGG
begründet. Augenschein und Expertise hätten ergeben, dass der Betrieb
der Erben Hefti existenzfähig sei. Die Sanierung der Gebäude erfordere
zwar beträchtliche Mittel; doch sei deren Verzinsung nach dem Experten
durchaus möglich. Es würde dem Sinn des EGG widersprechen, wenn aus
der Tatsache, dass die Eigentümer den Unterhalt der Gebäulichkeiten
jahrelang vernachlässigt hatten, gefolgert würde, der Betrieb habe die
Existenzfähigkeit verloren und das Land sei nur noch zur Aufstockung
eines grösseren Betriebes geeignet. Es seien auch keine wichtigen Gründe
im Sinne von Art. 19 Abs. 1 lit. b und c EGG gegeben, die den Verkauf
der fraglichen Liegenschaft an Heusser rechtfertigen würden.
C.- Ernst Heusser und die Erbengemeinschaft Dr. F. Hefti führen
Verwaltungsgerichtsbeschwerde mit dem Antrag, den Entscheid der
Rekurskommission des Obergerichts des Kantons Thurgau vom 6. September
1967 aufzuheben und den Einspruch gegen den Kaufvertrag vom 29. September
1966 als unbegründet zu erklären.
Die Beschwerdeführer machen geltend, die Rekurskommission habe
Art. 19 EGG verletzt, indem sie die besonderen Umstände des vorliegenden
Falles, die wichtige Gründe im Sinne von lit. b und c dieser Bestimmung
bildeten, nicht gewürdigt habe. Zudem müsse in der Auslegung, welche die
Rekurskommission Art. 19 EGG gebe, eine Ermessensüberschreitung erblickt
werden. Heusser habe bisher in Höngg einen mustergültigen Betrieb mit 45
ha Land und 100-120 Stück Vieh geführt. Durch den streitigen Kauf würde
sein Grundbesitz in Horben eine Bodenfläche erhalten, welche den Aufbau
eines ähnlichen Anwesens wie in Höngg erlaube und die Erstellung einer
angemessenen Siedlungsbaute rechtfertige. Später könnte der Betrieb von
seinen Söhnen gemeinsam übernommen werden. Wenn Art. 19 Abs. 1 lit. b
EGG von der Gründung selbständiger Gewerbe für die Nachkommen spreche,
so besage das nicht, dass für sie getrennte Betriebe geschaffen werden
müssten.
Wegen der mangelhaften Gebäulichkeiten müsse der Liegenschaft
Hefti die Existenzfähigkeit abgesprochen werden. Nach dem Gutachten
des landwirtschaftlichen Bauamtes in Brugg sei es fraglich, ob sich
die Sanierung der Gebäude bei dieser Betriebsgrösse rechtfertige. Die
entsprechenden Kosten seien von den Eigentümern auf Fr. 200 000.--
veranschlagt worden. Die aus Land und Gebäuden bestehende Einheit als
Lebenszentrum und Grundlage für den Betrieb eines landwirtschaftlichen
Gewerbes sei nicht mehr gegeben, wenn die notwendigen Renovationskosten
und die entsprechende Zinsenlast so hoch seien, dass sie nicht aufgebracht
werden könnten.
D.- Die Rekurskommission des Obergerichts des Kantons Thurgau beantragt
in ihrer Vernehmlassung vom 2. November 1967 die Abweisung der Beschwerde
und hält noch fest, dass der Erwerb eines einzigen Landwirtschaftsbetriebes
für zwei Nachkommen nicht für beide eine selbständige Existenz schaffe,
weshalb die Ausnahmebestimmung in Art. 19 Abs. 1 lit. b EGG nicht zur
Anwendung gelange. Der von der Rekurskommission beigezogene Experte Bommer
habe die Existenzfähigkeit des Betriebes der Erbengemeinschaft Hefti auch
schon vor der baulichen Sanierung bejaht. Die vorgesehenen Verbesserungen
an den Gebäuden müssten denn auch nicht alle auf einmal vorgenommen werden.
E.- Das Eidgenössische Justiz- und Polizeidepartement enthält sich
eines Antrages zur Beschwerde, vermerkt aber, dass seit dem Erlass des
EGG die optimale Grösse landwirtschaftlicher Betriebe wegen des Fehlens
von Arbeitskräften und der dadurch notwendig gewordenen maschinellen
Bewirtschaftung erheblich zugenommen habe. Angesichts des Wortlautes
des EGG lasse sich der angefochtene Entscheid halten, beseitige aber die
Zweifel nicht, ob das umstrittene Kulturland ohne die Einsprache nicht
eine bessere Betreuung erfahren würde.
Auszug aus den Erwägungen:
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
Erwägung 1
1.- Art. 18 EGG ermächtigt die Kantone, für ihr Gebiet ein
Einspruchsverfahren nach Massgabe der folgenden Bestimmungen (Art. 19 bis
21) einzuführen. Die Kantone sind dazu nicht verpflichtet. Es steht ihnen
frei, von der Ermächtigung des Art. 18 EGG überhaupt nicht oder auch nur
beschränkt Gebrauch zu machen. Wenn sie ein Einspruchsverfahren vorsehen,
so können sie es im Rahmen der Art. 19 bis 21 EGG nach ihrem Belieben
ordnen. Sie können das Einspracherecht in engerem Umfange einführen, als
es nach Art. 19 bis 21 EGG möglich wäre. Anderseits dürfen die kantonalen
Vorschriften den vom Bundesgesetz gezogenen Rahmen nicht überschreiten und
nicht über das Mass der nach Art. 19 bis 21 EGG zulässigen Beschränkung
der Vertragsfreiheit hinausgehen (BGE 87 I 329 Erw. 1).
In seinem EG zum EGG hat der Kanton Thurgau von der Möglichkeit, ein
Einspruchsverfahren einzuführen, Gebrauch gemacht. § 7 des EG übernimmt
die Einsprachegründe von Art. 19 Abs. 1 EGG, mit Ausnahme der in lit. b
und c enthaltenen Einschränkungen des Einspracherechts. Daraus könnte
geschlossen werden, dass der Einspruch im Kanton Thurgau in weiterem
Umfang zulässig sein sollte als nach Bundesrecht. Da dies den Kantonen
jedoch verwehrt ist, gelten die in Art. 19 Abs. 1 lit. b und c vorgesehenen
Ausnahmen vom Einspracherecht auch im Kanton Thurgau.
Mit der vorliegenden Beschwerde wird die Verletzung von Art. 19
EGG geltend gemacht, indem behauptet wird, die Rekurskommission des
Obergerichts des Kantons Thurgau habe die angerufenen wichtigen Gründe
gemäss Art. 19 Abs. 1 lit. b und c nicht gewürdigt und damit Bundesrecht
verletzt. Ob gleichzeitig auch § 7 des EG zum EGG verletzt worden ist,
hat im Verfahren vor Bundesgericht laut Art. 104 Abs. 1 OG keine Bedeutung.
Erwägung 2
2.- Nach Art. 19 Abs. 1 lit. b EGG kann Einspruch erhoben werden, wenn
der Käufer bereits Eigentümer so vieler landwirtschaftlicher Liegenschaften
ist, dass sie ihm und seiner Familie eine auskömmliche Existenz bieten, es
sei denn, der Kauf diene dazu, Nachkommen die Gründung eines selbständigen
landwirtschaftlichen Gewerbes zu ermöglichen, oder er lasse sich aus
andern wichtigen Gründen rechtfertigen. Wie die Rekurskommission des
Obergerichts des Kantons Thurgau ausführt, werden in der Ostschweiz
Landwirtschaftsbetriebe mit 10-12 ha Land in der Regel als existenzfähig
betrachtet.
Im vorliegenden Fall besitzt der Käufer Ernst Heusser in Horben bereits
23'325 ha landwirtschaftlich genutzten Boden zu Eigentum und hat sich
dazu noch ein Kaufsrecht an 2'633 ha gesichert. Ein Landbesitz von rund
26 ha überschreitet das für eine auskömmliche Existenz notwendige Mass bei
weitem, auch wenn berücksichtigt wird, dass sich die Anschauungen über den
Minimalumfang eines rationellen oder auch nur für eine Familie genügenden
Landwirtschaftsbetriebes seit dem Erlass des EGG geändert haben. Wird nur
auf die Grösse des Landbesitzes abgestellt, wie das die Rekurskommission
im angefochtenen Entscheid getan hat, so sind die Voraussetzungen für
eine Einsprache nach Art. 19 Abs. 1 lit. b EGG zweifellos erfüllt.
Nun sind hier jedoch insofern besondere Verhältnisse gegeben, als zu
den 26 ha Land keine Bauten gehören, weder Wohnnoch Wirtschaftsgebäude. Die
Rekurskommission vertritt die Ansicht, Art. 19 Abs. 1 lit. b EGG stelle nur
auf das Eigentum am Boden ab, ohne dass dieser mit Gebäulichkeiten versehen
sein müsste. Diese Auffassung entspricht dem Wortlaut der Bestimmung,
in der von "landwirtschaftlichen Liegenschaften" die Rede ist, aber nicht
ihrem klaren Sinn, wonach der Käufer auf der Liegenschaft eine auskömmliche
Existenz für sich und seine Familie finden soll, was nur möglich ist, wenn
auch die für einen Landwirtschaftsbetrieb notwendigen Gebäude vorhanden
sind. Art. 19 Abs. 1 lit. b EGG will verhindern, dass der Eigentümer eines
landwirtschaftlichen Gewerbes dieses durch Zukaufvon Land über das für ihn
und seine Familie nötige Mass hinaus ausdehne. Die Bestimmung will aber
nicht einem Eigentümer von Land, der in Ermangelung der erforderlichen
Bauten gar kein solches Gewerbe betreiben kann, verunmöglichen, diese
Bauten zu erwerben - auch mitsamt dem bereits zu ihnen gehörenden Land,
wie das im vorliegenden Fall geplant ist. Vielmehr wird auf diese Weise
der in Art. 1 EGG umschriebene allgemeine Zweck des Gesetzes gefördert,
wonach u.a. der bäuerliche Grundbesitz als Träger eines gesunden und
leistungsfähigen Bauernstandes zu schützen und die Schaffung und Erhaltung
landwirtschaftlicher Betriebe zu begünstigen ist.
Die Rekurskommission deutet an, Heusser habe auch ohne den Erwerb
der Liegenschaft Hefti die Möglichkeit, ein landwirtschaftliches Gewerbe
aufzubauen, indem er auf seinem bisherigen Land eine Siedlungsbaute
erstellen könne. Er selbst hat davon gesprochen, eine solche zu errichten,
ist aber der Meinung, dieses Vorgehen rechtfertige sich nur bei der von
ihm geplanten Betriebsgrösse von 36 ha Land. Das dürfte übertrieben sein
im Hinblick auf die Tatsache, dass Siedlungsbauten schon für Betriebe
von 12 ha subventioniert werden. Doch kann Heusser selbstverständlich
nicht gezwungen werden, auf seinem Land eine solche Baute zu erstellen
und damit ein neues landwirtschaftliches Gewerbe zu schaffen.
Die Frage, ob der grundsätzliche Tatbestand von Art. 19 Abs. 1 lit. b
EGG erfüllt ist, wenn der Käufer zwar genügend Land, aber nicht die
erforderlichen Gebäulichkeiten besitzt, um für sich und seine Familie eine
auskömmliche Existenz zu finden, und wenn er diese Gebäude durch Zukauf
eines Heimwesens erwerben kann, braucht indessen nicht entschieden zu
werden; denn dieser Umstand bildet zum mindesten einen wichtigen Grund,
der den Kauf im Sinne des Schlussatzes von lit. b rechtfertigt. Dazu treten
noch weitere besondere Umstände, die ebenfalls dafür sprechen, dass Heusser
die Liegenschaft der Erbengemeinschaft Hefti erwerbe. Dass dieser bisher
erfolgreich ein noch grösseres Landwirtschaftsgewerbe geführt hat, welches
er nun infolge Enteignung aufgeben muss, gibt ihm zwar keinen Anspruch
auf einen Betrieb von ähnlicher Grösse, darf aber doch bei der Abwägung
der wichtigen Gründe für den Kauf des Heimwesens Hefti mitberücksichtigt
werden. Ähnlich verhält es sich mit der Tatsache, dass er sein Gewerbe
mit Hilfe seiner beiden heranwachsenden Söhne bewirtschaften und ihnen
später zu gemeinsamem Betrieb überlassen will. Auch wenn ihre Berufswahlim
Alter von 16 und 12 Jahren noch nicht endgültig feststeht und der Kauf
nicht dazu dient, jedem von ihnen die Gründung eines selbständigen
landwirtschaftlichen Gewerbes zu ermöglichen, so besteht doch eine
gewisse Wahrscheinlichkeit, dass auch die Söhne ihr Auskommen auf dem
Betrieb in Horben suchen werden, was für dessen überdurchschnittliche
Grösse spricht. Mag auch keiner der beiden zuletzt genannten Umstände für
sich allein einen wichtigen Grund bilden, der den Kauf zu rechtfertigen
vermöchte, so wird dadurch doch der entscheidende Grund für den Kauf,
nämlich dass Heusser die erforderlichen Gebäulichkeiten fehlen, noch
verstärkt. Da sich der Kaufvertrag zwischen der Erbengemeinschaft Dr. F.
Hefti und Ernst Heusser somit aus wichtigen Gründen rechtfertigen lässt,
kann gegen ihn nicht gestützt auf Art. 19 Abs. 1 lit. b EGG Einsprache
erhoben werden.
Erwägung 3
3.- Die kantonale Bodenrechtskommission und die Rekurskommission
des kantonalen Obergerichts stützen den Einspruch auch auf Art. 19
Abs. 1 lit. c EGG. Nach dieser Bestimmung kann Einsprache erhoben
werden, wenn durch den Verkauf ein landwirtschaftliches Gewerbe seine
Existenzfähigkeit verliert; lässt sich die Aufhebung jedoch durch wichtige
Gründe rechtfertigen, ist der Einspruch ausgeschlossen.
Das Heimwesen der Erbengemeinschaft Hefti, das 10,6 ha arrondiertes
Land mit den nötigen Wohn- und Wirtschaftsgebäuden umfasst, ist
unzweifelhaft ein landwirtschaftliches Gewerbe. Streitig ist, ob es durch
den Verkauf an Ernst Heusser seine Existenzfähigkeit bzw. seine Existenz
verliere und damit als selbständiger Betrieb aufgehoben werde. Dies wäre
der Fall, wenn das Heimwesen mit einem bestehenden Gewerbe verschmolzen
würde, so dass anstelle von zwei bisherigen künftig nur noch ein
Betrieb existieren würde, wobei anzunehmen wäre, der grössere bestehe
weiter und der kleinere sei untergegangen. Vorliegend sind aber andere
Verhältnisse gegeben: Durch den Verkauf an Heusser wird das Gewerbe der
Erbengemeinschaft Hefti nicht mit einem andern Heimwesen, sondern mit 26 ha
Land ohne Bauten vereinigt; nach wie vor wird nur ein, allerdings erheblich
grösseres landwirtschaftliches Gewerbe bestehen. Damit wird kein Betrieb
aufgehoben, sondern der bestehende erweitert und fortgeführt. Die Frage
nach seiner Existenzfähigkeit im jetzigen Umfang stellt sich gar nicht.
Es ist daher unwesentlich, ob diese durch den mangelhaften Zustand der
Gebäude beeinträchtigt sei oder ob sie nach einer baulichen Sanierung
wegen der damit verbundenen finanziellen Belastung nicht mehr gegeben
wäre. Sicher ist, dass die Existenzfähigkeit des Gewerbes durch den
Verkauf an Heusser nicht verschlechtert, sondern verbessert wird, weil
dieser in der Lage ist, die dringliche Renovation und auch die allfällig
notwendig werdende Erweiterung der Gebäude vorzunehmen. Diese Lösung
dient auch dem in Art. 1 EGG umschriebenen Zweck des Gesetzes am besten,
zumal sich die Anschauungen über einen gesunden und leistungsfähigen
Bauernstand seit dem Erlass des EGG geändert haben. Während man damals
darauf ausging, möglichst viele Bauernfamilien auf kleinen Heimwesen
zu erhalten, drängt der Mangel an Arbeitskräften und die Notwendigkeit
maschineller Bewirtschaftung heute zur Vergrösserung der Betriebe auf
Kosten ihrer Zahl und zu möglichst weitgehender Rationalisierung. Dass
der von Heusser geplante Betrieb mit rund 36 ha Land diesen Anforderungen
besser entspricht als die Weiterführung des Gewerbes der Erbengemeinschaft
Hefti für sich allein, sei es durch Verpachtung, sei es nach Verkauf an
einen andern Landwirt, unterliegt keinem Zweifel.
Lediglich ergänzungshalber sei noch erwähnt, dass die bestehenden
besonderen Verhältnisse einen wichtigen Grund für die Aufhebung
des Heimwesens der Erbengemeinschaft Hefti bilden würden, wenn in
seiner Vereinigung mit dem Land von Heusser eine solche zu erblicken
wäre. Hiefür entscheidend ist die Tatsache, dass sich die Gebäulichkeiten
der Liegenschaft Hefti in sehr schlechtem Zustand befinden und ihre
Sanierung einen finanziellen Aufwand erfordert, der für die Grösse des
bestehenden Betriebes kaum tragbar ist. Aus den von den Vorinstanzen
eingeholten Gutachten geht hervor, dass der Inhaber des Gewerbes bei dessen
Weiterführung im bisherigen Umfange auch nach der Sanierung mit grossen
Schwierigkeiten zu kämpfen haben würde. Durch den Verkauf an Heusser
werden diese Schwierigkeiten hingegen beseitigt, weil die Renovation
der Gebäude mit ihrer Anpassung an den erweiterten Betrieb verbunden
wird und die Kosten für Heusser dank der Enteignungsentschädigung für
sein Land in Höngg leichter tragbar sind. Dieser Umstand zusammen mit
den in Erwägung 2 angeführten Gründen würde die Aufhebung des bisherigen
Betriebes rechtfertigen, wenn von einer solchen überhaupt die Rede wäre.
Der Einspruch gegen den umstrittenen Kaufvertrag lässt sich demnach
auch nicht auf Art. 19 Abs. 1 lit. c EGG stützen.
Erwägung 4
4.- Die Voraussetzungen von Art. 19 EGG für einen Einspruch gegen einen
Kaufvertrag über ein landwirtschaftliches Heimwesen sind im vorliegenden
Fall nicht erfüllt. Der angefochtene Entscheid der Rekurskommission des
Obergerichtes des Kantons Thurgau verletzt daher Art. 19 EGG, weshalb er
aufzuheben und der Einspruch als unbegründet zu erklären ist.
Entscheid:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
Die Beschwerde wird gutgeheissen, der angefochtene Entscheid aufgehoben
und der Einspruch als unbegründet erklärt.