BGE 92 II 160
92 II 160
25. Sentenza 27 maggio 1966 della II Corte civile nella causa Gloor contro
SA Al Parco, Calderari e Gerosa. Regeste
Vorkaufsrecht am Grundstück einer Aktiengesellschaft, welche von
einer die grosse Mehrheit der Aktien besitzenden Person beherrscht wird.
1. Im Privatrecht werden die Aktiengesellschaft und ihr einziger oder
beherrschender Aktionär in der Regel als zwei verschiedene Rechtssubjekte
betrachtet, von denen jedes sein eigenes Vermögen hat, ungeachtet ihrer
wirtschaftlichen Identität (Erw. 1).
2. Der Verkauf der Quasi-Gesamtheit der Aktien der das Grundstück
zu Eigentum besitzenden Gesellschaft durch den beherrschenden Aktionär
bildet grundsätzlich keinen Vorkaufsfall (Erw. 2).
3. Die rechtliche Selbständigkeit der Gesellschaft und des Aktionärs
fällt nur dann ausser Betracht, wenn es der Grundsatz von Treu und Glauben
im Verkehr mit Dritten verlangt (Erw. 3).
Sachverhalt
A.- La società anonima Immar SA è stata costituita mediante atto
notarile del 28 ottobre 1954, con un capitale di Fr. 50 000.--, diviso in
500 azioni al portatore di Fr. 100.-- ciascuna. Il suo scopo sociale è
l'amministrazione di beni immobili, alberghi e mobili, il finanziamento
di società immobiliari, il commercio di quote di partecipazione o di
azioni di società immobiliari, e in genere ogni commercio nel campo
dell'attività edilizia.
Al momento della costituzione della società, Leo Schermann ha
sottoscritto 496 azioni; le altre quattro sono state assunte da persone
a lui apparentate. Il giorno stesso della sua fondazione, prima ancora
che fosse iscritta nel registro di commercio, la Immar SA ha acquistato
da certo Köchlin i beni immobili che questi possedeva a Maroggia,
Melano e Bissone. Ancora quel giorno, essa ha venduto a Walter Gloor una
parte di uno di questi beni: la vendita concerneva, più precisamente,
mq 9310 della particella n. 285 di Maroggia. I contraenti, nell'atto di
compravendita, si sono reciprocamente accordati un diritto di prelazione:
quello a favore di Gloor portava sulla frazione della particella citata
di cui la Immar SA conservava la proprietà; il diritto di prelazione a
favore della venditrice aveva invece per oggetto la porzione di terreno
che Gloorle aveva testè acquistato. Questi diritti di prelazione furono
annotati nel registro fondiario il 29 settembre 1955.
Nel gennaio del 1957 Leo Schermann, avendo bisogno di denaro, vendette
a Pietro Calderari e a Dante Gerosa 484 delle 496 azioni della Immar SA
da lui possedute. Egli si riservò tuttavia il diritto di recuperarle,
a determinate condizioni, nel termine di due anni.
Gloor ha avuto conoscenza dell'avvenuta vendita delle azioni. In data
16 marzo 1957, tramite il suo patrocinatore, ha scritto alla Immar SA che
Calderari e Gerosa erano praticamente divenuti proprietari degli immobili
della società, e che quindi si verificava il caso di prelazione previsto
a suo favore; ha invitato pertanto la Immar SA a trasmettere il contratto
di vendita delle azioni, perchè il diritto potesse essere esercitato. La
Immar SA ha contestato le allegazioni di Gloor, rifiutandosi quindi di
produrre i documenti. Gloor si è fatto di nuovo avanti con altre lettere,
ma senza successo.
Frattanto la società aveva modificato la propria ditta sociale in
"Al Parco SA", e trasferito la sua sede da Maroggia a Melano.
Nel termine di due anni che si era riservato per il ricupero delle
azioni vendute, Schermann non ha esercitato il suo diritto, per cui il
trapasso delle azioni a Calderari e Gerosa è diventato definitivo.
Con petizione del 22 agosto 1960, Walter Gloor ha convenuto davanti
alla Camera civile del Tribunale di appello Leo Schermann, la SA Al
Parco, Pietro Calderari e Dante Gerosa, domandando che venisse accertato
l'adempimento del caso di prelazione a suo favore, e che i convenuti
fossero solidalmente condannati a produrre i documenti necessari perchè
egli potesse esercitare il diritto che gli spettava.
B.- La Camera civile del Tribunale di appello ha respinto la petizione
con sentenza del 26 ottobre 1965; in precedenza aveva ammesso l'eccezione
d'incompetenza territoriale sollevata da Schermann, che era domiciliato
a Berna, ed in seguito mantenuta, dopo il suo decesso, dagli eredi.
La Corte cantonale ha rilevato in sostanza che il diritto di
prelazione costituito a favore di Gloor concerne un immobile di cui la
società convenuta rimane ancora proprietaria. La giurisprudenza secondo
cui, nel diritto fiscale, il trapasso di tutte le azioni d'una società
anonima immobiliare equivale, dal punto di vista economico, alla vendita
degli immobili che le appartengono, non è applicabile in concreto; nel
diritto civile è determinante per l'adempimento del caso di prelazione
la vendita dell'immobile, intesa nel suo significato giuridico. L'attore
non può del resto invocare, nella fattispecie, la sentenza RU 85 II 474,
la quale non ha affatto esteso il concetto di vendita del fondo, ma ha
impedito che, mediante un abuso manifesto del diritto, il proprietario
eludesse, con la costituzione di un diritto di superficie, gli obblighi
derivantigli da un contratto di prelazione.
C.- Walter Gloor impugna questa sentenza con un tempestivo ricorso per
riforma al Tribunale federale. Egli domanda che la stessa venga annullata
e che sia giudizialmente accertato l'adempimento del caso di prelazione
costituito a suo favore. Chiede di conseguenza che i convenuti siano
solidalmente condannati a produrre in giudizio, nel termine di 10 giorni
dalla esecutività della sentenza, il contratto di cessione delle azioni
concluso tra Schermann da una parte e Calderari e Gerosa dall'altra,
nonchè tutti i documenti ad esso relativi.
Secondo il ricorrente la nozione di vendita contenuta all'art. 681
CC non va intesa in senso restrittivo e formalistico. Nei casi in
cui, come nella fattispecie, mediante la cessione delle azioni di una
società immobiliare vengono trasferiti tutti i poteri del proprietario
dell'immobile, si deve ritenere come adempiuto un trapasso che permetta
l'esercizio del diritto di prelazione. L'assimilazione della cessione delle
azioni d'una società alla vendita del fondo incorporato nelle azioni è del
resto un fenomeno giuridico già riconosciuto, in particolare, dal diritto
tributario e dal diritto federale sull'acquisto di fondi da parte di
persone domiciliate all'estero. Nella fattispecie si deve poi ravvisare,
nella cessione delle azioni della convenuta, una manovra maliziosa
adottata per eludere il diritto di prelazione spettante all'attore: ora,
in campo civile, vi è anche il divieto di agire manifestamente contro la
buona fede. Il fatto poi che Schermann, al momento di cedere le azioni,
si è impegnato a svincolare dalla società l'unico elemento non reale
dei beni sociali è un altro elemento che dimostra come ai cessionari non
interessasse affatto ciò che era estraneo al trapasso immobiliare. Infine,
la circostanza che Schermann non vendette la totalità delle azioni,
ma soltanto la quasi totalità di esse, è irrilevante: decisivo è che
le azioni cedute fossero in numero tale da trasferire ai cessionari la
disponibilità del fondo oggetto del diritto di prelazione.
D.- I convenuti chiedono la reiezione integrale del ricorso.
Auszug aus den Erwägungen:
Considerando in diritto:
Erwägung 1
1.- La società anonima immobiliare, costituita per amministrare
uno o più immobili di cui è proprietaria, per usufruirne e, in genere,
per eseguire operazioni relative a questo scopo, è una istituzione creata
dalla pratica e riconosciuta dal diritto; nella maggior parte dei casi essa
appare sotto la forma di una società con azionista unico o dominata da una
persona che possiede la grande maggioranza delle azioni (cfr. RU 85 I 96
consid. 2 e la dottrina ivi citata: SCHLAEPFER, La vente du capitalactions
d'une société anonyme immobilière, tesi Ginevra 1948; FATTON, La vente de
toutesles actions d'une société immobilière, tesi Losanna 1949; CARRY,
La garantie en raison des défauts de la chose dans la vente de toutes
les actions d'une société immobilière, in Festschrift für Guhl, 1950,
p. 179 e segg.; SCHÖNLE, Die Einmann- und Strohmanngesellschaft, tesi
Friburgo 1957). Nel campo del diritto civile, la società anonima da una
parte, e il suo azionista unico o dominante dall'altra, sono considerati in
principio come due soggetti giuridici distinti, aventi ciascuno il proprio
patrimonio, nonostante la loro identità economica. La società anonima con
azionista unico o dominata da un azionista che detiene la quasi totalità
delle azioni conserva quindi, di massima, la sua personalità giuridica,
può essere titolare di diritti e d'obblighi, e può disporre dei suoi beni
(RU 81 II 459, 85 II 114 consid. 2). Si prescinde da tale indipendenza
giuridica della società soltanto quando lo esiga nei confronti dei terzi
il principio della buona fede negli affari (RU 71 II 274, 72 II 76,
81 II 459, 85 II 115/116).
Nella fattispecie Schermann, possedendo ben 496 delle 500 azioni
costituenti il capitale della Immar SA, dominava incontestabilmente la
società, di cui era il vero padrone. Tuttavia, per le considerazioni
esposte, nonostante questa identità economica Schermann e la Immar SA
rimenavano, di massima, due soggetti giuridici distinti aventi ciascuno
il loro patrimonio proprio, e il potere di disporne.
Erwägung 2
2.- La Immar SA ha fatto ampiamente uso di questo suo potere di
disposizione sui propri beni, acquistando, il giorno stesso della sua
fondazione, un complesso di immobili, vendendo poi a Gloor una parte
di uno di questi e costituendo a favore dell'acquirente un diritto di
prelazione gravante lo scorporo della particella n. 285 di Maroggia di
cui essa rimaneva proprietaria.
Schermann, da parte sua, nel gennaio del 1957, ha ceduto 484 azioni
della Immar SA a Calderari e Gerosa, pur riservandosi il diritto di
recuperarle.
È appoggiandosi su questa cessione e avvalendosi del diritto che la
Immar SA gli aveva conferito, che Gloor reputa adempiuto nella fattispecie
il caso di prelazione stabilito a suo favore. Egli ritiene infatti che,
mediante la vendita delle azioni, ogni potere di disposizione sul fondo
gravato è passato da Schermann a Calderari e Gerosa, per cui sussisterebbe
in concreto un vero e proprio trapasso di proprietà ai sensi dell'art. 681
CC.
Questa opinione è però infondata.
Con riserva di stipulazioni particolari (RU 78 II 357, 85 II 481 e 574
consid. 3), l'esercizio del diritto di prelazione suppone che l'obbligato
abbia concluso con un terzo un negozio giuridico tendente a trasferire
mediante un atto di compravendita, cioè per mezzo di un'alienazione
eseguita contro una prestazione pecuniaria, l'oggetto del diritto di
prelazione, essenziale per l'alienante essendo il prezzo che riceve, ma non
la persona alla quale il bene viene ceduto (RU 44 II 369 e 387 consid. 2,
70 II 151, 85 II 481 e 575 consid. 4, 89 II 446; LEEMANN, Das Sachenrecht,
art. 681 n. 46; HAAB, Das Sachenrecht, art. 681/82 n. 32; MEIER-HAYOZ,
Vom Vorkaufsrecht, ZBJV 92 (1956) p. 334, e Der Vorkaufsfall, ZBGR 45
(1964) p. 270: in quest'ultimo studio l'autore esprime l'opinione che,
trattandosi del caso di prelazione, il termine di "vendita" non dev'essere
inteso in senso tecnico-giuridico, e che la controprestazione non deve
necessariamente consistere in denaro; anche secondo MEIER-HAYOZ l'atto
di alienazione deve però essere concluso dall'obbligato e portare sul
bene che costituiscel'oggetto deldiritto di prelazione).
In concreto le parti contraenti che hanno costituito il diritto di
prelazione sono la società Immar SA (la cui ditta sociale è divenuta in
seguito Al Parco SA) da una parte, e Walter Gloor dall'altra; l'oggetto del
diritto di prelazione è un immobile appartenente alla società e iscritto
a suo nome nel registro fondiario. Sulla scorta della giurisprudenza
citata, il caso di prelazione non può quindi adempiersi che attraverso
un atto di alienazione (vendita o atto assimilato ad una vendita, secondo
le circostanze; v., in particolare, RU 85 II 481 e segg.) concluso dalla
società, che è la parte obbligata, con un terzo, e avente per oggetto il
fondo gravato dal diritto di prelazione.
Questi presupposti non sono però adempiuti nella fattispecie. Da una
parte, la Immar SA non ha affatto venduto l'immobile gravato dal diritto
litigioso, immobile di cui essa è ancora proprietaria. La cessione di
484 azioni della società, effettuata da Schermann a favore di Calderari e
Gerosa, non ha d'altra parte toccato la proprietà della particella n. 285,
oggetto del diritto di prelazione. La società e Schermann essendo due
soggetti giuridici distinti, ciascuno poteva disporre dei propri beni;
ma nel medesimo tempo l'uno non avrebbe potuto, coi suoi atti, obbligare
l'altra, nè tanto meno modificarne i rispettivi rapporti di proprietà.
Certo, dal punto di vista economico, con la vendita delle azioni
Schermann ha cessato di dominare la società, di cui Calderari e Gerosa
sono diventati i nuovi padroni. L'identità economica tra la società e il
suo azionista dominante o i suoi nuovi azionisti che posseggono la grande
maggioranza delle azioni non permette però, contrariamente all'opinione
dell'attore, di considerare come adempiuto il caso di prelazione. La
società mantiene infatti la sua completa indipendenza giuridica anche
nei confronti degli azionisti dominanti, rimane titolare di diritti e
di obblighi, e possiede un suo patrimonio, con attività e passività
proprie. Essa è proprietaria del fondo gravato daldirittolitigioso,
e lo rimane anche se 484 azioni hanno cambiato proprietario.
Erwägung 3
3.- Soltanto quando lo esiga il principio della buona fede nei
rapporti con i terzi, si deve far astrazione dalla indipendenza giuridica
della società e dell'azionista dominante, e si potrà ammettere che,
conformemente alla realtà economica, ci sia identità tra queste due
persone (RU 71 II 274, 72 II 76, 81 II 459, 85 II 115/116). Questo
non è però il caso nella fattispecie. Il ricorrente ha stipulato il
contratto in questione con una società anonima, di guisa che il caso
di prelazione non poteva adempiersi che mediante un atto di alienazione
della società, avente per oggetto il fondo di sua proprietà gravato dal
diritto litigioso. Stipulando simile contratto con una società anonima,
Gloor doveva prospettarsi l'eventualità di una cessione totale o parziale
delle azioni, e doveva sapere che nè l'una nè l'altra gli avrebbero
permesso l'esercizio del diritto di prelazione. Se, ciononostante,
egli voleva impedire che, mediante la cessione della totalità o della
grande maggioranza delle azioni, il potere economico sull'immobile,
attraverso la società, passasse ad un terzo, e se intendeva perciò
assicurarsi l'acquisizione di questo potere in caso di trapasso delle
azioni, egli aveva certo i mezzi adatti per farlo. Avrebbe, ad esempio,
potuto includere nel contratto costitutivo del diritto di prelazione una
clausola che, ai fini dell'esercizio di tale diritto, parificasse alla
vendita del l'immobile la cessione della totalità o della quasi totalità
delle azioni che lo incorporavano (cfr. MEIER-HAYOZ, Vom Vorkaufsrecht,
ZBJV 92 (1956) p. 334). Egli avrebbe anche potuto farsi accordare un
diritto di prelazione sulle azioni medesime (cfr., in particolare,
JÄGGI, Ungelöste Fragen des Aktienrechtes, La société anonyme suisse,
31 (1958/59) p. 68 e segg.); per garantire questo diritto di prelazione,
egli poteva ottenere che le azioni fossero deposte presso un terzo.
Le circostanze della cessione delle 484 azioni da Schermann a Calderari
e Gerosa non permettono, d'altra parte, di dedurre che il cedente abbia
voluto eludere, in un modo contrario alla buona fede, il diritto di
prelazione accordato a Gloor su un immobile di proprietà della Immar SA
Secondo gli accertamenti vincolanti della Corte cantonale, Schermann ha
venduto le 484 azioni perchè aveva bisogno di denaro; egli si era comunque
riservato, quando ha concluso la vendita, il diritto di recuperarle entro
il termine di due anni. Schermann aveva quindi l'intenzione di riprendere
le azioni cedute, e non cercava pertanto di trasferire irrevocabilmente
agli acquirenti, attraverso la società, il potere economico sull'immobile
sociale gravato dal diritto di prelazione in favore dell'attore. Per
giudicare il comportamento di Schermann al momento della vendita delle
azioni, non importa se egli non ha più tardi fatto uso del diritto che
si era riservato di recuperarle; ciò di cui va tenuto conto è il fatto
che Schermann si era riservato il diritto di ricupero.
Erwägung 4
4.- La situazione sarebbe diversa se Schermann avesse accordato
a Gloor il diritto di prelazione su di un fondo che gli apparteneva
personalmente e se, per impedire l'adempiersi del caso di prelazione,
avesse costituito in seguito una società anonima alla quale avrebbe
apportato l'immobile in questione, per poi vendere la totalità o la
quasi totalità delle azioni di questa società ad un terzo, allo scopo
di trasferirgli il potere di disposizione sul fondo. In un simile caso,
secondo le circostanze, potrebbe apparire giustificato fare astrazione
dall'indipendenza giuridica della società ai sensi della giurisprudenza e
riconoscere come adempiuto il caso di prelazione. I dati della fattispecie
non permettono però di giungere a queste conclusioni.
Il ricorrente rimprovera infine alla giurisdizione cantonale di non
aver considerato, per una svista manifesta, che Schermann, al momento di
vendere le azioni, si è impegnato di liberare la Immar SA dall'albergo
Eldorado, vale a dire ha svincolato dalla società l'unico elemento
non reale dei suoi beni. Questa circostanza, sebbene risulti dalla
testimonianza non contestata resa dal patrocinatore del ricorrente,
non è però decisiva nella fattispecie. Si può quindi tralasciare di
esaminare la questione di sapere se è in seguito ad una svista manifesta
che la Corte cantonale non ha esplicitamente accertato questo fatto nel
giudizio impugnato.
Entscheid:
Il Tribunale federale pronuncia:
Il ricorso è respinto e la sentenza impugnata è confermata.