BGE 90 I 307
90 I 307
47. Urteil der II. Zivilabteilung vom 3. Dezember 1964 i.S. Gisler gegen
Truttmann und Regierungsrat des Kantons Uri. Regeste
Grundstückkauf. Ausübung eines Vorkaufsrechtes. Legitimation des
Käufers zur Beschwerde gegen die bevorstehende Eintragung des Dritten.
1. Legitimation des Käufers zur allgemeinen Aufsichtsbeschwerde
nach Art. 104 GBV. (Erw. 1).
2. Zweck einer solchen Beschwerde; was für Begehren sind
zuläszig? (Erw. 2).
3. Erlöschen des Vorkaufsrechtes nach Art. 14 Abs. 2 EGG: Die
Frist von drei Monaten wird nur durch eine vollständige Anmeldung des
Kaufvertrages in Lauf gesetzt. (Erw. 3 a).
4. Weder die Grundbuchbeschwerde noch die damit verbundene
staatsrechtliche Beschwerde lässt sich auf materiellrechtliche Gründe
stützen, die das Grundbuchamt mit Recht der gerichtlichen Beurteilung
vorbehielt. (Erw. 3 b und 4).
Sachverhalt
A. - Am 26. August 1963 verkaufte der Landwirt Hans Truttmann von
seinem Grundstück HB 251 in Seelisberg dem Landwirt Anton Gisler "eine
Parzelle Wiesland, Wald, Stein und Gestrüpp, sowie Gebüsche, deren genaue
Situation und Grösse im Gelände bezeichnet ist und in den nächsten Tagen
durch den Grundbuchgeometer planlich aufgenommen wird. Dieser Plan wird
zum integrierenden Bestandteil dieses Vertrages erklärt und von den
Parteien eigenhändig unterzeichnet werden". Es wurde vereinbart, die
Kaufparzelle gehe pfandfrei auf den Erwerber über; der Notar, an welchen
der nach Verrechnung eines Darlehens verbleibende Preisbetrag zu leisten
sei, habe das Geld für die Pfandentlassung bezw. zur Auszahlung an den
Verkäufer zur Verfügung zu halten.
B. - Die Anmeldung dieses Kaufvertrages wurde am 27. August 1963
im Tagebuch des Grundbuchamtes Uri eingetragen. Der Grundbuchverwalter
betrachtete sie als unvollständig, wies sie aber nicht ab, sondern
verlangte bloss deren Ergänzung durch Beibringung der erforderlichen
Pfandentlassungen und des im Vertrag erwähnten Plans. Dieser wurde erst am
25. Januar 1964 eingereicht, zugleich das in Art. 13 Abs. 1 EGG vorgesehene
Verzeichnis der vorkaufsberechtigten Verwandten.
C. - Am 27. Januar 1964 teilte der Grundbuchverwalter den Verkauf
gemäss Art. 13 Abs. 3 EGG den Vorkaufsberechtigten, nämlich der Ehefrau
und den sieben unmündigen Kindern des Verkäufers, mit. Hierauf machte
die Ehefrau am 17. Februar 1964 das Vorkaufsrecht geltend. Das tat
am 24. Februar auch die Vormundschaftsbehörde von Seelisberg im Namen
der unmündigen Kinder, jedoch mit Verzicht zu Gunsten der Mutter. Das
Grundbuchamt benachrichtigte hievon die Vertragsparteien und setzte
dem Verkäufer zugleich Frist zur Bestreitung des Vorkaufsrechtes seiner
Ehefrau. Truttmann erklärte sich jedoch mit der Ausübung dieses Rechtes
schriftlich einverstanden.
D. - In Nr. 11 des Amtsblattes des Kantons Uri vom 12. März
1964, S. 192 ff., veröffentlichte das Grundbuchamt Uri die Anmeldungen
verschiedener Eigentumsübergänge, darunter die Anmeldung des Hans Truttmann
zur Uebertragung der streitigen Parzelle auf seine Ehefrau. "Einsprachen
gegen die angemeldeten Eigentumsverfügungen sind gemäss Art. 969 ZGB bis
23. März 1964, unter Vorlage der Anfechtungsbeweise, an das Grundbuchamt
Uri zu richten."
E. - Die hierauf vom Käufer Gisler rechtzeitig erhobene Einsprache
wies das Grundbuchamt am 23. März 1964 ab. Gegen diese Verfügung führte
Gisler beim Regierungsrat des Kantons Uri Beschwerde mit dem Antrag, die
angefochtene Verfügung sei aufzuheben und das Grundbuchamt anzuweisen,
ihn als Eigentümer der Kaufparzelle einzutragen. Er machte geltend, Frau
Truttmann habe dem Verkaufe zugestimmt und dadurch auf ihr Vorkaufsrecht
verzichtet. Ein solches Recht habe überhaupt nicht bestanden, denn die
verkaufte Parzelle stelle keinen wesentlichen Teil des Heimwesens des
Verkäufers dar. Ferner sei die Verwirkungsfrist des Art. 14 Abs. 2 EGG 3
Monate nach der am 27. August 1963 erfolgten Anmeldung des Kaufvertrages,
also vor Abgabe der Ausübungserklärung, abgelaufen. Endlich habe die
Ehefrau des Verkäufers nicht ohne Beistand handeln können.
Der Regierungsrat des Kantons Uri hat die Beschwerde am 8. Juni
1964 abgewiesen.
F. - Mit vorliegender Verwaltungsgerichtsbeschwerde beantragt
Gisler, der Entscheid des Regierungsrates sei aufzuheben. Ferner sei das
Grundbuchamt anzuweisen, Frau Truttmann als Eigentümerin der streitigen
Parzelle zu löschen und ihn selber als Eigentümer einzutragen. Eventuell
sei er zu ermächtigen, diese Löschung und Eintragung beim Grundbuchamte
zu verlangen. Subeventuell sei die Angelegenheit zu neuer Beurteilung
an den Regierungsrat zurückzuweisen.
G. - Der Regierungsrat des Kantons Uri beantragt Abweisung der
Beschwerde. In gleichem Sinne nehmen die Eheleute Truttmann Stellung. Das
Eidgenössische Justiz- und Polizeidepartement beantragt gleichfalls
Abweisung der Beschwerde und zwar in erster Linie ohne nähere Prüfung
der Rechtmässigkeit des angefochtenen Entscheides (wegen fehlender
Sachlegitimation des Käufers), eventuell wegen sachlicher Richtigkeit
des Entscheides.
Auszug aus den Erwägungen:
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
Erwägung 1
1.- Wäre Frau Anna Truttmann nach Ausübung ihres Vorkaufsrechtes
im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen worden, so könnte, wie das
Eidgenössische Justiz- und Polizeidepartement zutreffend bemerkt,
der Käufer Gisler auf dem Weg der Grundbuchbeschwerde von vornherein
nichts ausrichten. In diesem Falle wäre er, um seinen (wirklich oder
vermeintlich) stärkeren Erwerbsanspruch durchzusetzen, auf gerichtliche
Klage angewiesen (BGE 68 I 122 ff.). Nun ist aber, wie die Veröffentlichung
im Amtsblatte vermuten liess und das erwähnte Departement ausserden durch
Rückfrage an das Grundbuchamt festgestellt hat, immer noch der Verkäufer
Hans Truttmann als Eigentümer eingetragen. Bei dieser Sachlage ist eine
Beschwerde des Käufers Gisler zum Zwecke, den bevorstehenden Vollzug der
Eigentumsübertragung auf Frau Anna Truttmann zu verhindern, nicht von
vornherein ausgeschlossen.
Nach Ansicht des Eidgenössischen Justiz- und Polizeidepartementes
ist Gisler freilich als Käufer nicht legitimiert, eine spezielle
Rechtsbeschwerde (Art. 103 der Grundbuchverordnung) oder auch eine
allgemeine Aufsichtsbeschwerde (nach Art. 104 daselbst) zu erheben. Nur
wenn der Käufer eine gerichtliche Zusprechung des Eigentums an ihn selbst
erwirkt und gestützt darauf die Eintragung als Eigentümer verlangt hätte,
könnte er nach Ansicht des Departementes - gegen eine Abweisung seiner
eigenen Anmeldung - Beschwerde führen. Diese Betrachtungsweise erscheint
indessen als zu eng. Eine Beschwerde nach Art. 103 GBV kam hier allerdings
nicht in Frage, und die vorliegende Beschwerde war auch nicht in diesem
Sinne zu verstehen; denn Gisler hatte, da nicht er, sondern der Verkäufer
verfügungsberechtigt war, den Kaufvertrag nicht anmelden dürfen, und er hat
dies auch nicht versucht. Mit seiner Beschwerde verficht er nichts anderes
als seine vom Grundbuchamt abgewiesene Einsprache gegen die bevorstehende
Uebertragung der streitigen Parzelle an Frau Truttmann. Die angefochtene
Verfügung, eben die Abweisung der erwähnten Einsprache, enthält aber -
im Unterschied zu dem in BGE 85 I 166 ff. beurteilten Falle - keine,
auch nicht eine unförmliche Abweisung einer Anmeldung. Im Gegenteil
lehnt sie die von Gisler gegen eine - von anderer Seite erfolgte -
Anmeldung erhobenen Rügen ab. Diese Rügen durfte aber Gisler als in
seinem Erwerbsanspruch gefährdeter Käufer vorerst durch Einspruch und,
als er damit nicht durchdrang, durch allgemeine Aufsichtsbeschwerde
nach Art. 104 GBV zur Geltung bringen. Er übte damit nicht ein (ihm
nicht zustehendes) Verfügungsrecht aus, sondern trat der laut öffentlicher
Bekanntmachung drohenden Uebertragung des Kaufsobjektes an eine Drittperson
entgegen. Daran hatte er ein offenkundiges Interesse, und er stützte
sich auf Gründe, die nach seiner Ansicht vom Grundbuchverwalter beachtet
werden und zur Ablehnung der Uebertragung auf Frau Truttmann führen
sollten, womit der Weg für seinen eigenen Erwerb frei würde. Dieses
Interesse des Käufers, sich der Verwirklichung eines mit dem seinigen
konkurrierenden Erwerbsanspruches eines Dritten zu widersetzen,
rechtfertigt es hinlänglich, ihm die Legitimation wie zum Einspruch so
auch, wenn dieser erfolglos bleibt, zur Beschwerde nach Art. 104 GBV
zuzuerkennen. Diese allgemeine Aufsichtsbeschwerde steht nicht etwa nur
einem dinglich Berechtigten zu. Erforderlich, aber auch genügend ist,
dass der Beschwerdeführer durch die Verfügung des Grundbuchverwalters
als benachteiligt erscheint (HOMBERGER, N. 8 zu Art. 956 ZGB), wie es
hier zutrifft.
Erwägung 2
2.- Die Beschwerdebegehren sind insoweit zu beanstanden, als sie
etwas anderes als die Verhinderung der vom Grundbuchamt angekündigten
Übertragung des Eigentums auf Frau Truttmann erreichen wollen. Vorerst
sind die auf Löschung der Frau Truttmann als Eigentümerin gerichteten
Begehren gegenstandslos; denn, wie eingangs bemerkt, ist derzeit noch
der Verkäufer Hans Truttmann als Eigentümer eingetragen. Jene Begehren
enthalten jedoch als ein Minderes den Antrag, die Übertragung des Eigentums
auf Frau Truttmann sei abzulehnen. In diesem Sinne ist die Beschwerde
nach dem Gesagten zulässig. Die weiteren Begehren, die dahin gehen, das
Eigentum sei auf den Beschwerdeführer selbst zu übertragen, sind an sich
nicht zulässig, da ihm eben kein Verfügungsrecht zusteht. Indessen dürfte
dieser von ihm gewünschten Übertragung nichts im Wege stehen, falls sich
das Vorkaufsrecht der Frau Truttmann als unbeachtlich erweisen sollte.
Denn in diesem Falle dürfte der Verkäufer es wohl bei der seinerzeit
eingegebenen Anmeldung zur Übertragung der Kaufparzelle auf den Käufer
bewenden lassen, und dass das Grundbuchamt den - nachträglich ergänzten
- Kaufvertrag als einwandfrei betrachtet, ist aus der Ankündigung der
Eigentumsübertragung auf die Vorkaufsberechtigte zu schliessen.
Erwägung 3
3.- Die Beschwerdebegründung geht im wesentlichen dahin, der
Grundbuchverwalter hätte erkennen müssen, dass der Frau Truttmann aus
den verschiedenen geltend gemachten Gründen kein Vorkaufsrecht zustehe,
das ihr gestatten würde, in den von Hans Truttmann mit ihm abgeschlossenen
Kaufvertrag einzutreten. Daher dürfe sie nicht als Erwerberin an seiner -
des Käufers - Stelle im Grundbuch eingetragen werden. Nun entscheidet aber
über das Bestehen oder Nichtbestehen eines Vorkaufsrechtes im Streitfalle
der Richter, nicht der Grundbuchverwalter (JOST, Handkommentar zum EGG,
Ziff. 6 zu Art. 13, S. 77; BGE 87 I 478, Erw. 4). Der Grundbuchverwalter
ist nur berechtigt und verpflichtet, bei jedem Verkauf zu prüfen, ob
ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach EGG in Frage komme und, wenn er
dies bejaht, das Mitteilungs- und Anmeldeverfahren der Art. 13 und 14
EGG durchzuführen. Dass die Einleitung des erwähnten Vorverfahrens und
die dessen Ergebnis entsprechende Eintragung der Frau Truttmann unter
den gegebenen Umständen als ungesetzlich zu betrachten sei, ist dem
Beschwerdeführer nicht zuzugeben.
a) Nach Art. 14 Abs. 2 EGG erlischt das Vorkaufsrecht in jedem Falle
mit Ablauf von drei Monaten seit der Anmeldung des Kaufvertrages beim
Grundbuchamt. Der Beschwerdeführer hält dafür, diese Frist sei mit der
Anmeldung des Kaufvertrages am 27. August 1963 und mit der am gleichen Tag
erfolgten Tagebucheinschreibung in Gang gekommen und somit am 27. November
1963 abgelaufen. Dem ist nicht beizustimmen. Die angeführte Gesetzesnorm
hat nach ihrem Sinn und Zweck eine vollständige Anmeldung des Kaufvertrages
im Auge, begleitet von den gesetzlichen Ausweisen nach Art. 965/66 ZGB,
so dass die Eintragung unter Vorbehalt des Ergebnisses des Vorverfahrens
-nach Art. 13 Abs. 3 und Art. 14 Abs. 1 EGG erfolgen könnte. Hier fehlte
es einstweilen an der bestimmten Angabe des Kaufgegenstandes, dessen genaue
Lage und Grösse sich erst aus einem noch beizubringenden Grundbuchplan
ergeben musste. Die Anmeldung hätte daher eigentlich abgewiesen werden
sollen. Wenn der Grundbuchverwalter sie dennoch entgegennahm, um den laut
dem Kaufvertrag "in den nächsten Tagen" aufzunehmenden Plan abzuwarten,
so bedeutete dies nicht, er betrachte die Anmeldung als gültig. Vielmehr
wurde der Entscheid über die Gültigkeit oder Ungültigkeit der Anmeldung
verschoben, und indem der Grundbuchverwalter die erforderlichen Ergänzungen
verlangte, brachte er eben zum Ausdruck, dass die Anmeldung noch mangelhaft
war. Hätte er sich ausdrücklich geweigert, die Eintragung im Hauptbuche
vorzunehmen, so wäre geradezu eine - wenn auch unförmliche - Abweisung
der Anmeldung vorgelegen (BGE 85 I 167). Aber auch in der Aufforderung,
die Anmeldung in bezug auf den Rechtsgrund zu ergänzen - ein in der
Grundbuchpraxis häufig (mit oder ohne Fristansetzung) geübtes Vorgehen -
lag der Sache nach eine Abweisung zur Zeit, was den Lauf der Frist des
Art. 14 Abs. 2 EGG ebenfalls ausschloss.
Im vorliegenden Falle wurde übrigens auch die Liste der nach EGG
vorkaufsberechtigten Personen erst am 25. Januar 1964 eingereicht statt
bereits mit der Anmeldung des Kaufvertrages, wie es üblich und zweckmässig
ist. Es kann dahingestellt bleiben, ob das Ausbleiben dieser Liste an und
für sich den Lauf der Frist des Art. 14 Abs. 2 EGG hätte hindern können.
Jedenfalls wäre hier die Einleitung des Mitteilungsverfahrens nach Art. 13
Abs. 3 EGG auch bei früherer Einreichung der Liste unmöglich gewesen,
solange die Kaufparzelle nach Lage und Grösse nicht in dem den Kaufvertrag
wesentlich ergänzenden Plane festgelegt war.
b) Die übrigen Gründe, die der Beschwerdeführer der Berücksichtigung
des von Frau Truttmann ausgeübten Vorkaufsrechtes entgegenhält,
sind samt und sonders materiellrechtlicher Art und daher weder vom
Grundbuchamte selbst noch von den Aufsichtsbehörden im Beschwerdeverfahren
zu überprüfen. Der Grundbuchverwalter hat nicht darüber zu entscheiden,
ob ein Waldgrundstück für den Betrieb des landwirtschaftlichen Gewerbes
(namentlich bei Bergheimwesen) erforderlich sei und ob die verkaufte
Parzelle einen wesentlichen Teil dieses Betriebes ausmache, geschweige
denn darüber, ob das Vorkaufsrecht missbräuchlich ausgeübt werde oder
auf die Ausübung verzichtet worden sei. Eine Frage für sich ist, ob
der Grundbuchverwalter dann, wenn ein bei summarischer Prüfung sich mit
Sicherheit ergebender Sachverhalt das Vorkaufsrecht oder die Gültigkeit
seiner Ausübung ohne jeden Zweifel ausschliesst, dieses Recht oder
allenfalls die Ausübungserklärung nicht zu berücksichtigen habe. Mit einem
solchen Falle hat man es hier jedoch nicht zu tun. Ein Vorkaufsrecht, wie
es hier ausgeübt wurde, kam nach Art. 6 EGG in Frage, und es wurde formell
richtig ausgeübt. Das Grundbuchamt durfte daher annehmen, es sei eine
Kaufobligation zwischen dem Verkäufer und der Vorkaufsberechtigten zustande
gekommen, die nun auf Grund der vom Verkäufer erteilten entsprechenden
schriftlichen Eintragungsbewilligung gemäss Art. 963 ZGB zu vollziehen sei.
Erwägung 4
4.- Unbegründet ist endlich die Rüge einer Verletzung
verfassungsmässiger Rechte, nämlich des Art. 4 BV, durch Verweigerung der
vom Beschwerdeführer beantragten Beweismassnahmen. Es ist zwar zulässig,
die verwaltungsgerichtliche mit einer staatsrechtlichen Beschwerde zu
verbinden (BGE 85 I 191 ff. Erw. 1). Die im vorliegenden Falle beantragten
Beweismassnahmen beziehen sich aber auf materiellrechtliche Punkte,
die, wie soeben in Erw. 3 b dargetan, nicht im Entscheidungsbereich des
Grundbuchverwalters und der Aufsichtsbehörden liegen. Die Entscheidung
darüber - und daher auch die Abnahme der Beweise - kann nur in einem
gerichtlichen Verfahren ergehen.
Entscheid:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
Die Beschwerde wird abgewiesen.