BGE 90 I 137
90 I 137
22. Auszug aus dem Urteil vom 18. März 1964 i.S. Rheinpark AG gegen
Kachler und Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt. Regeste
Art. 4 BV, Art. 9 BAU. Haftung für Schaden aus Aufschub von
Umzugsterminen.
Prüfungsbefugnis des Bundesgerichts bei Beschwerden wegen Verletzung
des Art. 4 BV (Erw. 2). Art. 1 Abs. 2 ZGB ist nur beim Vorliegen echter
Lücken des Gesetzes anwendbar (Erw. 3). Die Annahme, der Vermieter hafte
dem neuen Mieter für den Schaden, der diesem aus dem (dem früheren Mieter
bewilligten) Aufschub des Umzugstermins erwächst, lässt sich nicht auf
Art. 9 BAU, dagegen ohne Willkür auf Art. 258 OR stützen (Erw. 3, 4).
Sachverhalt
Die Rheinpark A. G. mit Sitz in Basel ist Eigentümerin eines
Mietshauses in Birsfelden. Sie kündigte am 5. September 1961 ihrem
Mieter Lüthi den Mietvertrag über die Wohnung, die dieser in ihrem Hause
innehatte, auf den 1. April 1962. Lüthi erhob gegen die Kündigung keinen
Einspruch. Am 16. Oktober 1961 vermietete die Rheinpark A. G. die Wohnung
auf den 1. April 1962 an Kachler, der damals in St. Gallen wohnte.
Gestützt auf den Bundesbeschluss über den Aufschub von Umzugsterminen
(BAU) vom 20. März 1953 bewilligte der Gemeinderat von Birsfelden am
21. März 1962 dem bisherigen Mieter Lüthi, bis längstens zum 30. Juni 1962
in der Wohnung zu bleiben. Lüthi machte von der Bewilligung bis Ende Mai
1962 Gebrauch. Der neue Mieter Kachler konnte die Wohnung infolgedessen
statt am 1. April erst am 1. Juni 1962 beziehen.
Für den Schaden, der ihm daraus erwuchs, macht Dr. Kachler die
Vermieterin haftbar. Das Zivilgericht Basel-Stadt wies die Klage ab,
das Appellationsgericht hat sie dagegen im Betrag von Fr. 4'000.--
geschützt. Es hat dazu ausgeführt, Art. 9 Abs. 1 BAU, der die Gemeinde für
den dem Vermieter erwachsenen Schaden haften lässt, sei nur sinnvoll, wenn
angenommen werde, der Vermieter habe seinerseits zunächst unbekümmert
um den Nachweis eines Verschuldens für jeden Schaden aufzukommen,
der dem neuen Mieter aus dem Aufschub des Umzugstermins entsteht. Der
Hauptschaden, der dem Vermieter erwachsen könne, bestehe gerade aus
derartigen Ansprüchen des neuen Mieters. Dieser habe selber kein
Klagerecht gegen die Gemeinde. Wäre die allgemeine Regel des Art. 97 OR
anwendbar, so hätte, falls den Vermieter kein Verschulden treffe, der neue
Mieter den entstandenen Schaden selbst zu tragen. Das widerspreche dem
Zweck des Art. 9 BAU. Ohne die Annahme einer kausalen primären Haftung
des Vermieters gegenüber dem neuen Mieter würde die Schadenersatzpflicht
der Gemeinde im Hauptanwendungsfall überhaupt nie praktisch.
Die Rheinpark A. G. hat das Urteil des Appellationsgerichts mit
staatsrechtlicher Beschwerde wegen Verletzung des Art. 4 BV angefochten.
Auszug aus den Erwägungen:
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1. (Prozessuales.)
Erwägung 2
2.- Das Appellationsgericht hat dem Beschwerdegegner in der zwischen
den Parteien hängigen Zivilrechtsstreitigkeit gestützt auf Art. 9 BAU
den Betrag von Franken 4'000. - zugesprochen. Da der Streitwert die
Berufungssumme des Art. 46 OG nicht erreicht, unterlag dieses Urteil nicht
der Berufung. Der Beschwerdeführerin stand in dem hier zu erörternden
Punkte nur die staatsrechtliche Beschwerde wegen Verletzung des Art. 4 BV
offen, die sie denn auch eingereicht hat. Die Auslegung und Anwendung der
gesetzlichen Bestimmungen, welche die kantonale Instanz ihrem Entscheid
zugrunde gelegt hat, kann das Bundesgericht auf dieses Rechtsmittel
hin nicht frei, sondern nur auf das Vorliegen von Willkür (und der
hier nicht geltend gemachten Rechtsungleichheit) hin überprüfen. Das
gilt für das kantonale so gut wie für das eidgenössische Gesetzesrecht
(BGE 57 I 365). Willkür ist nach der Rechtsprechung namentlich dann
anzunehmen, wenn der angefochtene Akt eine Norm oder einen klaren
und unumstrittenen Rechtsgrundsatz offensichtlich schwer verletzt
oder wenn er in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwider
läuft (FAVRE, ZSR 81 II 587). Gegen eine Rechtsanwendung, die zwar bei
freier Prüfung als unrichtig zu beanstanden wäre, die aber nicht an den
angegebenen schweren Mängeln leidet, kann das Bundesgericht dagegen auf
Beschwerde wegen Verletzung des Art. 4 BV hin nicht einschreiten. Die
Beschwerdeführerin irrt daher, wenn sie wähnt, das Bundesgericht könne im
Rahmen der vorliegenden Willkürbeschwerde einen "klaren Entscheid" in dem
Sinne fällen, dass es die streitige Frage ein für allemal grundsätzlich
klarstellen würde (vgl. BGE 88 I 203).
Erwägung 3
3.- Im kantonalen Verfahren war zu entscheiden, ob die
Beschwerdeführerin als Vermieterin dem Beschwerdegegner als Mieter für
den Schaden hafte, der diesem daraus entstanden ist, dass er die Wohnung
wegen des dem bisherigen Mieter bewilligten dreimonatigen Aufschubs des
Umzugstermins erst mit entsprechender Verspätung beziehen konnte. Das
Appellationsgericht hat die Haftung unter Berufung auf Art. 9 Abs. 1 BAU
bejaht. Laut dieser Bestimmung haftet "die Gemeinde ... den Vermietern für
den ihnen aus den getroffenen Verfügungen erwachsenden Schaden". Unter den
"getroffenen Verfügungen" ist der in Art. 1 ff. BAU geregelte Aufschub
der ordentlichen Umzugstermine zu verstehen.
Das Appellationsgericht hält dafür, Art. 9 Abs. 1 BAU lasse den
Vermieter kausal - wenn auch mit der Möglichkeit des Rückgriffes auf
die Gemeinde - für den Schaden haften, der dem neuen Mieter aus dem
Aufschub des Umzugstermins erwächst. Die genannte Bestimmung erwähnt
indes nur die Haftung der Gemeinde gegenüber dem Vermieter; sie spricht
sich weder über die Rechtsbeziehungen zwischen der Gemeinde und dem neuen
Mieter noch über diejenigen zwischen diesem und dem Vermieter aus. Aus
der Entstehungsgeschichte ergeben sich keine Anhaltspunkte dafür,
dass der Wortlaut des Art. 9 Abs. 1 BAU zu eng sei und nur einen Teil
des Anwendungsgebiets erfasse, welches der Gesetzgeber der Vorschrift
zuerkennen wollte. Art. 9 wurde wörtlich aus dem notrechtlichen Vorgänger
des BAU, dem Bundesratsbeschluss über den Aufschub von Umzugsterminen vom
28. Januar 1944 übernommen, der in Art. 7 von der Haftung der Gemeinde
handelte. Über die Tragweite dieser Vorschrift und des Art. 9 BAU sprach
sich weder der Bundesrat in der Botschaft zum BAU (BBl 1953 I S. 521)
noch das Parlament bei der Genehmigung des Bundesratsbeschlusses (StenB
1944 NatR S. 188 f., StR S. 73) und bei der Beratung des BAU (StenB 1953
NatR S. 204, StR S. 9) aus.
Das Appellationsgericht versucht nicht, die von ihm gefundene
Lösung mit dem Wortlaut des Art. 9 Abs. 1 BAU in Einklang zu bringen;
es nimmt auf die Entstehungsgeschichte keinen Bezug, sondern glaubt, sich
unmittelbar auf den "Sinn" der Bestimmung berufen und daraus eine Regelung
des Verhältnisses zwischen dem Vermieter und dem neuen Mieter entnehmen
zu können. Richtig ist zwar, dass bei der Auslegung des Gesetzes den
darin niedergelegten Zwecken und Werten der gebührende Platz einzuräumen
ist. Wird die aus dem Zweckgedanken gewonnene Erkenntnis aber auf Gebiete
angewendet, die das Gesetz, seinem Wortlaut zufolge, schlechthin nicht
geregelt haben kann, dann geht es (den Fall der Berichtigung eines durch
die Entstehungsgeschichte ausgewiesenen Redaktionsfehlers vorbehalten)
nicht an, diese Folgerung noch als Auslegung zu bezeichnen; eine
derartige Übertragung ist vielmehr im Sinne der in Art. 1 ZGB getroffenen
Unterscheidung der Lückenfüllung zuzurechnen.
Gemäss Art. 1 Abs. 2 ZGB hat der Richter, wo dem Gesetz keine
Vorschrift entnommen werden kann, nach Gewohnheitsrecht und, wo solches
fehlt, nach der Regel zu entscheiden, die er als Gesetzgeber aufstellen
würde. Diese Bestimmung ist auch im Gebiete der eidgenössischen
Nebengesetzgebung anwendbar (MEIER-HAYOZ, N. 46 zu Art. 1 ZGB). Sie
greift aber nur beim Vorliegen einer echten Lücke des Gesetzes Platz
(MEIER-HAYOZ, N. 313, 316 zu Art. 1 ZGB), das heisst dort, wo das Gesetz -
sei es der betreffende Erlass selber oder eine andere Norm - eine sich
unvermeidlicherweise stellende Rechtsfrage überhaupt nicht beantwortet
(MEIER-HAYOZ, N. 271, 274, 293 zu Art. 1 ZGB; vgl. auch IMBODEN, Schweiz.
Verwaltungsrechtsprechung, 2. Aufl., Nr. 33 S. 123 Ziff. II a). Diese
Voraussetzung ist hier nicht erfüllt. Die Rechtsbeziehungen zwischen dem
Vermieter und dem Mieter werden grundsätzlich durch das Obligationenrecht
geregelt. Wenn der BAU hierüber keine besonderen Bestimmungen enthält,
so beurteilt sich die Frage, ob der Vermieter dem neuen Mieter für den
durch den Aufschub des Umzugstermins entstandenen Schaden hafte, nach
den allgemeinen obligationenrechtlichen Vorschriften über die Haftung
des Vermieters, die darauf eine Antwort geben.
Da insofern keine echte Gesetzeslücke vorliegt, kann Art. 9 BAU
auch nicht auf dem Wege der Übertragung auf das darin nicht geregelte
Rechtsverhältnis zwischen dem Vermieter und dem neuen Mieter angewendet
werden. Das Urteil des Appellationsgerichts lässt sich somit nicht auf
diese Bestimmung gründen.
Erwägung 4
4.- Zu untersuchen bleibt, ob das angefochtene Urteil nicht im Ergebnis
- zumindest ohne Willkür - auf das Obligationenrecht gestützt werden könne.
a) Gemäss Art. 97 Abs. 1 und Art. 255 Abs. 2 OR haftet der
Vermieter grundsätzlich nur dann für den Schaden, der dem Mieter aus der
Nichterfüllung oder nicht gehörigen Erfüllung des Mietvertrages erwächst,
falls er nicht beweist, dass ihm keinerlei Verschulden zur Last falle. Das
Zivilgericht hat mit Recht festgestellt, dass die Beschwerdeführerin am
Eintritt des Schadens, welcher dem Beschwerdegegner aus der verspäteten
Übergabe der Wohnung erwuchs, kein Verschulden traf. Der Vermieter
kann nur dann nach Treu und Glauben gehalten sein, den Mieter beim
Vertragsabschluss auf die Möglichkeit eines behördlichen Aufschubs
des Umzugstermins hinzuweisen, wenn er Grund zur Annahme hat (oder
bei gehöriger Sorgfalt haben sollte), dass die Gemeinde diese Massnahme
anordnen werde. Diese Voraussetzung traf hier nicht zu. Der Regierungsrat
des Kantons Basel-Landschaft ermächtigte die Gemeinde Birsfelden erst
am 13. Februar 1962, die Umzugstermine aufzuschieben. Als die Parteien
am 16. Oktober 1961 den Mietvertrag abschlossen, bestand darum für die
Beschwerdeführerin keinAnlass, ein behördliches Eingreifen in Betracht
zu ziehen und den Beschwerdegegner auf diese Möglichkeit aufmerksam
zu machen. Das Zivilgericht hat ferner mit Recht erkannt, dass die
Beschwerdeführerin namentlich auch insofern kein Verschulden traf,
als sie mit allen ihr zur Verfügung stehenden Mitteln versuchte, die
Bewilligung eines Aufschubs an den früheren Mieter zu verhindern. Das
Appellationsgericht hat diese Feststellungen mit Fug nicht in Frage
gestellt und der Beschwerdeführerin kein Verschulden zur Last gelegt.
b) Der Grundsatz, wonach der Vermieter dem Mieter nur für schuldhaft
verursachten Schaden haftet, gilt indes nicht ausnahmslos. Wenn ein
Dritter auf die gemietete Sache einen Anspruch erhebt, der sich mit
den Rechten des Mieters nicht verträgt und dieser infolgedessen in der
vertragsmässigen Benutzung des Mietgegenstandes gestört wird, so hat der
Vermieter laut Art. 258 OR Schadenersatz zu leisten, und zwar ungeachtet
dessen, ob ihn ein Verschulden treffe oder nicht (OSER/SCHÖNENBERGER,
N. 3, BECKER, N. 3 zu Art. 258 OR).
Eine ältere Lehrmeinung verstand unter dem "Anspruch" eines Dritten
auf die gemietete Sache jedes (private) Recht eines Dritten, das den
Mieter an der vertragsmässigen Benutzung der Mietsache hindert, wobei
sie neben dinglichen auch persönliche Rechte in Betracht zog (SCHNEIDER,
N. 2 zu Art. 280 aoR; FICK, N. 3 zu Art. 258 OR; MARTIN, Le code des
obligations, Des contrats de droit civil, S. 113; ZR 18 Nr. 181; gleicher
Meinung wohl noch BRUNNER, Mietrecht, 2. Aufl., S. 308). Die neue Lehre
(und zuvor schon HAFNER, N. 1 zu Art. 280 aoR) hat sich von dieser weiten
Auslegung des Art. 258 OR abgewandt; sie schliesst aus systematischen und
textlichen Gründen, die Bestimmung erfasse nur dingliche (und diesen kraft
Art. 260 OR gleichgestellte) Rechte (OSER/SCHÖNENBERGER, N. 2, BECKER, N. 1
zu Art. 258 OR; DÜRR, Der Mietvertrag, S. 53). Wenn auch vieles für diese
Auffassung spricht, so ist doch weder der Wortlaut noch die Systematik und
der Sinn des Gesetzes so eindeutig, dass die Vertretung der älteren Meinung
daneben als schlechthin unsachlich und damit willkürlich erschiene. Es
kann daher offen bleiben, ob nicht die Rechte des früheren Mieters, die
hier der Benutzung der Wohnung durch den neuen Mieter entgegenstanden, mit
der Bewilligung des Aufschubes eine gewisse Verdinglichung erfahren hätten.
Wesentlich ist jedoch, dass die Ausdehnung der Rechte des früheren
Mieters auf öffentlich-rechtlicher Anordnung beruhte. Ob unter den
Ansprüchen Dritter im Sinne des Art. 258 OR neben privaten Rechten auch
öffentlich-rechtliche Beschränkungen zu verstehen seien, hat FICK mit
Bezug auf die Enteignung sowie das polizeiliche Verbot einer vom Mieter
vorgenommenen Betriebsvergrösserung (N. 8 vor Art. 258, N. 4 zu Art. 258
OR) und BRUNNER hinsichtlich der bau- und gesundheitspolizeilichen
Benutzungsverbote (aaO, S. 308/9) verneint. Die deutsche Lehre begrenzt
die Haftung des Vermieters für Rechtsmängel nach § 541 BGB in allgemeiner
Weise auf den Fall, dass dem vertragsmässigen Gebrauch der Mietsache
durch den Mieter private Rechte Dritter entgegenstehen (STAUDINGER, 11.
Aufl., N. 5, PALANDT, 23. Aufl., N. 1 zu § 541 BGB; ENNECCERUS/LEHMANN,
Schuldrecht, 14. Bearb., S. 504; ESSER, Schuldrecht, 2. Aufl., S. 539). Da
eine Überspannung des Grundsatzes, dass der Vermieter die Gefahr von
Rechtsmängeln der vermieteten Sache zu tragen hat, unbillig wäre,
dürfte es sich auch für das schweizerische Recht in der Regel nicht
rechtfertigen, den Vermieter für die Folgen eines (von ihm nicht
veranlassten) behördlichen Eingreifens einstehen zu lassen. Diese
Rücksicht entfällt jedoch, wenn das öffentliche Recht dafür sorgt,
dass der Vermieter, der wegen des auf behördlicher Anordnung beruhenden
Rechtsmangels der Mietsache in Anspruch genommen wird, seinerseits
durch das anordnende Gemeinwesen zu entschädigen ist. Das trifft hier
zu: Gemäss Art. 9 Abs. 1 BAU haftet die Gemeinde den Vermietern für den
ihnen aus den getroffenen Verfügungen erwachsenen Schaden. Der Annahme,
der Vermieter habe ungeachtet des fehlenden Verschuldens nach Art. 258 OR
für den Schaden aufzukommen, der dem neuen Mieter aus dem (dem früheren
Mieter bewilligten) Aufschub des Umzugstermins erwachsen ist, begegnet
mithin vom Standpunkt der Billigkeit aus keinen ernstlichen Bedenken.
Zusammengefasst ergibt sich, dass der Wortlaut des Gesetzes die
Anwendung des Art. 258 OR auf einen Fall wie den vorliegenden nicht
ausschliesst. Ob dieses Vorgehen auch den Sinn des Gesetzes für sich
habe, ist zwar fraglich, doch widerspricht es ihm jedenfalls nicht in
offensichtlicher Weise. Es kann zudem nicht gesagt werden, die Lösung laufe
eindeutig klaren und unumstrittenen Rechtsgrundsätzen zuwider. Wenn und
soweit dem Vermieter der Rückgriff auf die Gemeinde möglich bleibt, kommt
es auch nicht zu einer schweren Verletzung des Gerechtigkeitsgedankens. Ist
dem aber so, dann kann die betreffende Gesetzesauslegung trotz der
Einwendungen, die sich dagegen vorbringen lassen, nach der in Erw. 2
vorgenommenen Abgrenzung nicht als willkürlich bezeichnet werden.
Da das angefochtene Urteil mit der nachgeschobenen Begründung, die
Beschwerdeführerin hafte nach Art. 258 OR, vor Art. 4 BV standhält, ist
es im Ergebnis nicht willkürlich (vgl. BGE 86 I 269). Die Beschwerde ist
deshalb abzuweisen.