Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

BGE 84 I 1



84 I 1

1. Auszug aus dem Urteil vom 19. März 1958 i.S. Benz und Petunia AG
gegen Landwirtschaftsdirektion des Kantons Bern. Regeste

    Art. 4 BV; Art. 218 und 218bis OR (Fassung gemäss Art. 50 EGG).

    Sperrfrist für landwirtschaftliche Grundstücke:

    -  Landwirtschaftliches Grundstück oder Bauland? (Erw. 4).

    - Anwendung der Sperrfrist auf Tauschverträge (Erw. 5).

    - Abkürzung der Sperrfrist aus wichtigen Gründen, insbesondere zur
Verhinderung einer Zwangsverwertung? (Erw. 6).

Sachverhalt

    A.- Mit Tauschvertrag vom 18. Dezember 1956 übertrug Maurermeister
Gottfried Benz ein am 9. Mai 1953 erworbenes, aus einem Bauernhaus mit
221,52 a Land bestehendes Heimwesen in Spiez an die Petunia AG gegen
Überlassung von 48,50 a Wiesland in Wilderswil.

    Die Vertragsparteien ersuchten den Regierungsstatthalter von
Niedersimmental um Abkürzung der Sperrfrist des Art. 218 OR für die
Liegenschaft in Spiez, wurden aber abgewiesen. Hiegegen rekurrierten
sie an die Landwirtschaftsdirektion des Kantons Bern mit dem Begehren um
Feststellung, dass der Tauschvertrag überhaupt nicht unter die Sperrfrist
falle, eventuell um Abkürzung der Sperrfrist.

    Die Landwirtschaftsdirektion wies den Rekurs am 27. Dezember 1957
ab. Sie ging davon aus, dass der Verkehrswert der Liegenschaft in Spiez
nicht wesentlich höher liege als der Ertragswert von Fr. 20'490.--,
während das Grundstück in Wilderswil einen Ertragswert von Fr. 2760.--
und einen Verkehrswert von Fr. 19'400.-- habe. Entgegen der Behauptung
der Rekurrenten handle es sich bei der Liegenschaft in Spiez um ein
landwirtschaftliches Grundstück im Sinne von Art. 218 Abs. 1 OR,
nicht um Bauland im Sinne von Abs. 2. Unter letzterem sei baureifes
Land zu verstehen, das durch Kanalisation, Wasser- und Lichtleitungen,
Verbindungsstrassen usw. für die Überbauung erschlossen sei. Das treffe
bei der Liegenschaft in Spiez nicht zu (wird näher ausgeführt). Als
Veräusserung im Sinne von Art. 218 Abs. 1 OR habe sodann nicht nur der
Kauf, sondern jede Form der Eigentumsübertragung zu gelten, also auch der
Tausch, da sonst Umgehungsgeschäfte allzu leicht möglich wären. Eine
Ausnahme von der Sperrfrist könnte nur gemacht werden beim Tausch
gleich grosser und gleichwertiger landwirtschaftlicher Liegenschaften
zu Arrondierungszwecken. Von einem solchen reinen Tausch könne aber hier
nicht gesprochen werden angesichts der verschiedenen Werte und Grössen der
Liegenschaften. Schliesslich seien auch keine wichtigen Gründe im Sinne des
(als Ausnahmebestimmung eher restriktiv auszulegenden) Art. 218bis OR für
die Abkürzung der zehnjährigen Sperrfrist vorhanden. Die bedrängte Lage
des Veräusserers gebe, zumal wenn sie wie hier selbst verschuldet sei,
keinen Freibrief für eine vorzeitige Veräusserung. Aus dem Wortlaut
von Art. 218bis OR ergebe sich, dass nicht jeder vorzeitige Verkauf zur
Verhinderung einer Zwangsverwertung gestattet werden müsse. Eine Abkürzung
der Sperrfrist liesse sich im vorliegenden Falle höchstens rechtfertigen,
wenn das Heimwesen an einen Selbstbewirtschafter veräussert würde.

    B.- Gegen diesen Entscheid führen Gottfried Benz und die Petunia AG
staatsrechtliche Beschwerde wegen Verletzung des Art. 4 BV (Willkür).

    C.- Die Landwirtschaftsdirektion des Kantons Bern beantragt die
Abweisung der Beschwerde.

Auszug aus den Erwägungen:

              Das Bundesgericht zieht in Erwägung:

    1./3. - (Prozessuales).

Erwägung 4

    4.- Die in Art. 218 Abs. 1 OR aufgestellte Sperrfrist für die
Weiterveräusserung von landwirtschaftlichen Grundstücken ist nach
Abs. 2 u.a. auf "Bauland" nicht anwendbar. Während der Begriff des
"landwirtschaftlichen Grundstücks" in Art. 1 Abs. 2 VO vom 16. November
1945 über die Verhütung der Überschuldung landwirtschaftlicher
Liegenschaften näher umschrieben wird, wurde der Begriff "Bauland" in
keinem eidgenössischen Erlass über das ländliche Bodenrecht, insbesondere
auch nicht im EGG, durch das die Art. 218-218ter OR ihre heutige Fassung
erhielten, noch in der Botschaft dazu (BBl 1948 I 21 ff.) oder in der
parlamentarischen Beratung definiert. Es ist daher Aufgabe der mit der
Anwendung des EGG betrauten Behörden, diesen Begriff zu bestimmen und
auf Grund der konkreten Verhältnisse zu entscheiden, ob ein Grundstück
als Bauland zu gelten habe.

    Nach der Auffassung der Landwirtschaftsdirektion handelt es sich bei
der Liegenschaft in Spiez deshalb nicht um Bauland, weil sie noch nicht
durch Kanalisation, Wasserzuleitung und hinreichende Zufahrtsstrassen
für die Überbauung erschlossen ist. Die Beschwerdeführer bestreiten das
Fehlen solcher Erschliessung nicht, behaupten aber, für die Qualifizierung
als Bauland komme es ausschliesslich auf die Absicht des Eigentümers an,
die Liegenschaft zu überbauen oder zum Zwecke der Überbauung zu veräussern.

    Die blosse Absicht, ein Grundstück in näherer oder weiterer Zukunft
zu überbauen, vermag ihm jedoch, wie ohne jede Willkür angenommen
werden kann, den Charakter von Bauland noch nicht zu verleihen, da
es der Eigentümer sonst in der Hand hätte, die Sperrfrist dadurch zu
umgehen, dass er behauptet, er beabsichtige zu bauen. Diese Absicht
könnte höchstens genügen, wenn ein konkretes Bauprojekt vorläge, dessen
Ausführung unmittelbar bevorsteht und als gesichert erscheint. Dass ein
solches Projekt bestehe, haben die Beschwerdeführer aber nie behauptet
und noch weniger dargetan. Dann ist es aber jedenfalls nicht willkürlich,
wenn die Landwirtschaftsdirektion den Baulandcharakter mangels baulicher
Erschliessung des Grundstücks verneinte. Dass es darauf ankomme, ob das
Land baureif und erschlossen sei, hat auch der Regierungsrat des Kantons
Aargau in mehreren Entscheiden angenommen. Das Bundesgericht hat dazu in
den nicht veröffentlichten Urteilen vom 2. März 1955 i.S. Rechsteiner
und Ochsner, vom 30. Mai 1956 i.S. Lüscher und vom 31. Oktober 1956
i.S. Stutz (je Erw. 3) ausgeführt, es möge zwar diskutabel sein, ob die
Erschliessung das richtige Kriterium sei; diese Auffassung halte jedoch
dem Vorwurfe der Willkür stand, denn sie werde durch den Wortlaut des
Gesetzes nicht ausgeschlossen, trage dem Gesetzeszweck, den bäuerlichen
Grundbesitz zu schützen und zu erhalten und die Spekulation mit solchem
zu bekämpfen, am wirksamsten Rechnung und werde auch in der Literatur
(KAUFMANN, Das neue ländliche Bodenrecht der Schweiz, S. 105 und 218)
vertreten. Mit der von den Beschwerdeführern zitierten Ansichtsäusserung
des st.gallischen Volkswirtschaftsdepartements (ZBGR 1954 S. 151/2)
lässt sich die behauptete gegenteilige communis opinio nicht dartun,
denn sie betrifft lediglich die Frage, ob nur dort von Bauland die Rede
sein könne, wo Bauzonen ausgeschieden sind. Zudem kann auch eine von der
herrschenden Meinung abweichende Gesetzesauslegung nicht als willkürlich
bezeichnet werden, sofern sie mit dem Wortlaut sowie mit dem Sinn und
Zweck des Gesetzes vereinbar ist, wie es hier zutrifft.

    Die angefochtene Gesetzesauslegung erscheint umso weniger als
willkürlich, als die Erwerberin Petunia AG das mit Vertrag vom 18. Dezember
1956 eingetauschte Grundstück in Spiez nicht zur Überbauung behalten,
sondern schon Ende Dezember 1956 an die (ihr angeblich nahestehende)
Aarhalde AG weiterveräussert hat. Sie begründet das mit der Verlegung
ihres Sitzes in den Kanton Waadt, tut aber nicht dar, warum deswegen die
Überbauung durch sie selber nicht möglich gewesen wäre, noch behauptet
sie, sie habe das zur Zeit des Abschlusses des Tauschvertrages noch
nicht gewusst. Unter diesen Umständen drängt sich die Annahme auf,
dass sie die Liegenschaft nicht zur Überbauung, sondern zur sofortigen
Weiterveräusserung erworben hat. Gerade gegen derartige spekulative
Geschäfte richtet sich aber die Sperrfrist des Art. 218 OR.

Erwägung 5

    5.- Nach seinem Wortlaut erfasst Art. 218 OR nicht nur den
Verkauf landwirtschaftlicher Grundstücke, sondern die Veräusserung
schlechthin. Dass darunter auch der Tausch fällt, bestreiten die
Beschwerdeführer nicht. Sie machen aber geltend, es sei willkürlich,
Art. 218 OR auch auf den Tausch ungefähr gleich grosser und gleichwertiger
Grundstücke anzuwenden. Die Landwirtschaftsdirektion hat jedoch angenommen,
dass ein solcher Tausch nicht vorliege, da Art und Flächeninhalt der hier
ausgetauschten Liegenschaften grosse Unterschiede aufweisen. Wieso diese
Annahme unhaltbar, willkürlich sein soll, wird in der Beschwerde nicht
darzutun versucht und ist auch nicht ersichtlich.

Erwägung 6

    6.- Für den Fall der Anwendbarkeit der Sperrfrist auf das vorliegende
Tauschgeschäft rügen die Beschwerdeführer als Willkür, dass es die
Landwirtschaftsdirektion ablehne, ihnen auf Grund von Art. 218bis OR
die vorzeitige Veräusserung zu bewilligen. Nach dieser Bestimmung kann
die Behörde eine solche Ausnahmebewilligung aus wichtigen Gründen, wie
namentlich zur Verhinderung einer Zwangsverwertung, erteilen. Somit ist
die Erteilung der Ausnahmebewilligung in ihr Ermessen gestellt und könnte
daher das Bundesgericht auf Grund von Art. 4 BV nur einschreiten, wenn
die Behörde ihr Ermessen offensichtlich überschritten oder missbraucht
hätte. Das ist aber im vorliegenden Falle nicht dargetan. Es steht
nicht einmal mit Sicherheit fest, dass die Liegenschaft in Spiez ohne den
Tauschvertrag zur Zwangsverwertung kommen wird. Die Beschwerdeführer machen
in dieser Beziehung nur geltend, dass Benz in den Jahren 1956 und 1957 mit
Fr. 1046.40 und Fr. 706.85 Hypothekarzinsen in Rückstand gekommen sei,
diese Beträge nicht bezahlen könne und für einen Teil derselben schon
betrieben sei. Sie haben aber nicht dargetan, warum es Benz bei gutem
Willen nicht möglich wäre, die Zwangsverwertung auch ohne Veräusserung der
Liegenschaft abzuwenden, und haben keine Angaben über seine Einkommens-
oder Vermögensverhältnisse gemacht, während die Landwirtschaftsdirektion
in der Beschwerdeantwort ausführt, Benz sei ständig für kleinere Beträge
betrieben, habe sie aber dann jeweils doch bezahlen können und sollte
bei seinem Einkommen als Maurermeister auch jetzt dazu in der Lage
sein. Übrigens ist nicht einzusehen, wieso das Tauschgeschäft seine
finanzielle Lage verbessern sollte, da es sich um einen Tausch ohne
Aufgeld handelt und die Liegenschaft in Wilderswil, die Benz eintauscht,
mit einer gleich hohen Grundpfandschuld belastet ist wie diejenige in
Spiez. Seine Schwierigkeiten inbezug auf die Zahlung der Hypothekarzinsen
werden daher durch den Tausch nicht behoben, sondern lediglich von einer
Liegenschaft auf die andere verlegt. Unter solchen Umständen lässt sich
aber die Verweigerung der ins Ermessen der kantonalen Behörden gestellten
Abkürzung der Sperrfrist jedenfalls nicht als willkürlich bezeichnen,
ohne dass zu prüfen ist, ob wichtige Gründe im Sinne von Art. 218bis OR
nicht nur beim Veräusserer, sondern auch beim Erwerber vorliegen müssen,
wie die Landwirtschaftsdirektion anzunehmen scheint (vgl. dazu das nicht
veröffentlichte Urteil vom 31. Oktober 1956 i.S. Stutz S. 9).

Entscheid:

               Demnach erkennt das Bundesgericht:

    Die Beschwerde wird abgewiesen.