BGE 83 II 401
83 II 401
54. Sentenza 11 luglio 1957 della I Corte Civile nella causa Tellus SA
contro Maletti e Coste. Regeste
Art. 197 OR, Gewährleistung für Sachmangel. Auf die Lebenserfahrung
gestützte Auslegung einer tessinischen notariellen Klausel, wonach
Liegenschaften "in ihrem den Vertragsparteien bekannten gegenwärtigen
tatsächlichen und rechtlichen Zustand" verkauft werden. Begriff der
"blossen Floskel".
Sachverhalt
A.- In data del 27 settembre 1952, Agnese Maletti ha venduto alla
Tellus SA, in Lugano, una casa di reddito che aveva fatto costruire a
Morbio Inferiore nel 1950/1951, secondo i piani e sotto la direzione
dell'architetto Coste. Il negozio fu concluso per un prezzo di 165
000 fr. (di cui 1500 per il giardino e la strada), previo esame della
costruzione dalla cantina al solaio. La clausola num. 5 del contratto
notarile disponeva quanto segue: "I beni suddetti sono venduti ed
acquistati nel loro attuale stato di fatto e di diritto, noto alle parti
contraenti, e dichiarati liberi da servitù sia attiva sia passiva, fatto
eccezione per i diritti di passo sulla strada, come iscritto a registro
fondiario".
Poichè al momento della visita dell'immobile era stata costatata
l'esistenza di talune screpolature, le parti contraenti sottoscrissero,
lo stesso giorno in cui fu concluso il contratto di compra-vendita, una
convenzione separata del tenore seguente: "... si conviene che entro 8
giorni da oggi serà effettuato in comune un sopralluogo per accertare
i lavori da fare effettuare ai capi d'arte in garanzia; detti lavori
saranno fatti eseguire dalla signora Maletti entro fine ottobre 1952".
B.- Pochi giorni dopo la conclusione del contratto, la Tellus SA
incaricava un architetto di controllare l'edificio. Questi attribuiva
le screpolature a eccessiva debolezza delle impalcature, faceva riserve
circa la stabilità della casa in genere, stimava in 9330 fr. il costo
dei lavori di rafforzamento delle impalcature e riteneva un minor valore
della costruzione di 15 884 fr.
Agnese Maletti e l'architetto Coste contestarono la fondatezza delle
affermazioni e valutazioni del perito designato dalla Tellus SA, cosicchè
questa li conveniva in giudizio direttamente davanti alla Camera civile del
Tribunale d'appello. Le sue conclusioni, intese a ottenere il pagamento di
25 577 fr. 20 da ambedue i convenuti in solido e, inoltre, di 700 fr. da
Agnese Maletti, furono respinte con sentenza del 9 luglio 1956. Nel suo
giudizio, il Tribunale di appello considerò in sostanza che la clausola
num. 5 del contratto di compra-vendita comportava, riservato l'art. 199
CO, le cui condizioni non erano in concreto adempiute, l'esclusione di
ogni garanzia per difetti diversi da quelli contemplati nella convenzione
separata; inoltre, ritenne che, nella misura in cui era diretta contro
l'architetto Coste, l'azione doveva comunque essere respinta per l'assenza
di un rapporto contrattuale qualsiasi con la compratrice.
C.- La Tellus SA ha interposto in tempo utile un ricorso per riforma
al Tribunale federale, nel quale chiede che i convenuti siano obbligati
a pagarle in solido 11 635 fr. più gli interessi legali.
Nelle loro osservazioni, Agnese Maletti e l'architetto Coste hanno
concluso per la reiezione del gravame.
D.- In corso d'istruttoria del ricorso, il Tribunale federale si è
rivolto al Tribunale di appello del Cantone Ticino per conoscere l'opinione
dei giudici di quella corte circa il significato generalmente attribuito,
nel Ticino, alla clausola contrattuale num. 5 nel campo delle transazioni
immobiliari. Il Tribunale di appello ha risposto alle varie domande
postegli con scritto del 19 giugno 1957.
Auszug aus den Erwägungen:
Considerando in diritto:
Erwägung 1
1.- All'autorità cantonale la ricorrente rimprovera avantutto di avera
violato l'art. 197 CO relativo alla garanzia per i difetti della cosa nei
contratti di compravendita, ritenendo che la clausola num. 5 dell'atto
notarile avesse per effetto di escludere ogni garanzia per i difetti
diversi da quelli contemplati nella convenzione separata. Secondo il suo
modo di vedere, la clausola "I beni suddetti sono venduti ed acquistati
nel loro attuale stato di fatto e di diritto, noto alle parti contraenti"
non potrebbe escludere la garanzia per i difetti non noti, in quanto par la
unicamente di "stato di fatto ... noto alle parti contraenti". In realtà,
la conclusione di una convenzione separata mediante la quale la venditrice
s'impegnava a porre rimedio ai difetti costatati dalle parti prima della
stipulazione del contratto notarile starebbe precisamente a confermare
che l'immobile fu acquistato "nello stato - e cioè con i difetti - noti
in quel momento", riservata ogni eccezione per quelli non riconoscibili.
Su questo punto, occorre considerare quanto segue. In assenza
di un'accettazione della cosa a norma dell'art. 201 CO in unione
con l'art. 221 CO (l'ispezione dell'immobile avvenne prima della
conclusione del contratto di compravendita e non potè dunque significare
per sè accettazione della cosa nel senso dei disposti citati),
determinante per la risoluzione del presente litigio è effettivamente
l'interpretazione che dev'essere data alla clausola num. 5 del contratto
di compra-vendita. Detta interpretazione verte qui in primo luogo sulla
portata, secondo l'esperienza generale, di una dichiarazione contrattuale
di volontà e non sul significato che le parti hanno potuto attribuire
alla clausola in base a speciali circostanze esterne. Ne segue che la
questione è di massima soggetta al sindacato del Tribunale federale già
per questo motivo (cfr. RU 69 II 319 sgg), indipendentemente dal fatto se
la clausola medesima possa o meno essere definita una clausola di stile
vera e propria conformemente a quanto serà esposto più oltre.
Erwägung 2
2.- Come il Tribunale federale ha già più volte statuito, la
disposizione dell'art. 197 CO non è di diritto imperativo. Riservato
il caso in cui il venditore abbia dissimulato al compratore dei difetti
dolosamente (art. 199 CO), la garanzia per i difetti della cosa può essere
soppressa o limitata mediante convenzione. Naturalmente, la clausola
contrattuale che sopprime o limita la garanzia del venditore deve essere
voluta dalle parti. Inoltre, occorre che essa sia chiara. Quando queste
condizioni siano adempiute, dev'essere deciso di volta in volta secondo
i principi della buona fede e tenuto conto tanto delle circostanze del
caso concreto quanto del comportamento delle parti medesime. Secondo
la giurisprudenza del Tribunale federale, si tratta di esaminare quale
interpretazione gli interessati fossero in diritto di dare, in base
all'opinione comune prevalente nelle relazioni tra gente ragionevole,
alle loro dichiarazioni. Nel dubbio, la clausola sarà interpretata in modo
restrittivo, la buona fede obbligando il venditore a dire senza equivoco
possibile che non intende assumere garanzia alcuna (cfr. RU 72 II 269;
73 II 224 sgg).
Se si tiene conto di questi principi - segnatamente delle circostanze
in cui l'immobile è stato venduto nonchè del comportamento delle parti
contraenti -, l'interpretazione che la ricorrente vorrebbe dare alla
clausola litigiosa non può essere condivisa. Innanzitutto, oggetto
del contratto di compra-vendita non era un vecchio stabile, bensì una
costruzione terminata da appena un anno. Così stando le cose, è evidente
che la clausola non poteva comunque riferirsi alle conseguenze di un
uso normale e prolungato della cosa. D'altra parte, i contraenti avevano
concluso, per quanto concerne i difetti constatati al momento della visita
preliminare, una convenzione separata intesa a porvi rimedio. Ne segue che,
limitata a questi soli difetti, la clausola si rivelerebbe priva di senso.
In realtà, occorre ammettere che la venditrice ha voluto escludere,
vendendo l'immobile nel suo attuale stato di fatto noto alle parti, ogni
garanzia per eventuali difetti che si fossero rivelati solo più tardi.
Quest'interpretazione si giustifica, dal momento che la clausola in
discussione non contiene restrizioni di sorta. Sotto tale aspetto, essa
si distingue in particolare da una clausola che fosse stata convenuta
per escludere la garanzia - poniamo - per i soli difetti del materiale
usato o per i soli vizi di costruzione. Se da una disposizione di questa
natura sarebbe per sè ammissibile dedurre che l'esclusione della garanzia
è limitata ai soli difetti del materiale o ai soli vizi di costruzione,
nulla autorizza un'illazione analoga quando una cosa è venduta "nel suo
attuale stato di fatto".
La circostanza che le parti abbiano preliminarmente visitato l'immobile
non conduce a una conclusione diversa. Infatti, i contraenti non convennero
che l'immobile era venduto e consegnato "nel suo stato di fatto quale
risultava dall'ispezione oculare", ma conclusero al contrario, circa le
constatazioni fatte durante la visita della casa, una convenzione separata.
La clausola litigiosa non può in tale situazione ragionevolmente essere
intesa nel senso che la garanzia doveva essere esclusa unicamente per
i difetti riconoscibili, come si potrebbe invece ritenere quando una
cosa è venduta in base alle risultanze di un controllo oculare (cfr. su
questo punto BECKER, Commentario CO, nota 3 ad. art. 199; per il diritto
germanico, STAUDINGER, Commentario BGB, 10. edizione note 6 e 7 al § 476).
Contrariamente all'opinione della ricorrente, proprio il tenore
della convenzione separata raffrontato a quello della clausola litigiosa
induce in ogni modo a considerare infondata la tesi sostenuta nel gravame
per riforma. Vi si par la infatti non già di "lavori da fare effettuare"
in genere, bensì di "lavori da fare effettuare ai capi d'arte in garanzia".
Se non si vuole negare ogni valore a questa precisazione, l'argomentazione
della ricorrente secondo cui per "stato di fatto ... noto" si dovrebbe
intendere "lo stato difettoso" dell'immobile dev'essere definita per lo
meno inverosimile. Certo è che tale ragionamento pecca comunque alla base,
in quanto nella clausola litigiosa non è nemmeno fatto cenno di difetti,
riconoscibili o meno.
L'interpretazione della clausola litigiosa nel senso che essa
implica di massima l'esclusione di ogni garanzia per i difetti della
cosa si giustifica in concreto, tanto più che detta clausola non
differisce sostanzialmente da quella che in situazioni affini sono
usate, con gli stessi effetti giuridici, in altri Cantoni e, inoltre, in
Germania. Innanzitutto, il caso in esame è assai analogo a una controversia
giudicata l'8 febbraio 1937 dalla Corte d'appello del Cantone di Friborgo
(cfr. Extraits des principaux arrêts du Tribunal Cantonal 1936/1937,
pag. 55 sgg). Chiamato a statuire sul significato della clausola secondo
cui un immobile era venduto "dans l'état où il se trouve actuellement",
quella corte considerò che la medesima doveva essere valutata quale un
elemento del contratto e che come tale costituiva la legge delle parti e
escludeva ogni garanzia per i difetti non riconoscibili. L'analogia con
la fattispecie qui in esame è ancora più palese in un caso sul quale
si pronunciarono i tribunali germanici (cfr. Das Recht, Rundschau für
den deutschen Juristenstand, 1901, pag. 45 num. 141). Il tenore della
clausola era allora il seguente: l'immobile è venduto "im Zustande
und in der Beschaffenheit worin sich dasselbe gegenwärtig befindet
und wie solches dem Käufer genügend bekannt ist". I giudici germanici
considerarono in quel caso che l'esclusione della garanzia non era per
nulla limitata dalla precisazione "und wie solches dem Käufer genügend
bekannt ist". Essi ritennero al contrario che, dichiarando di conoscere
lo stato di fatto della cosa, il compratore aveva precisamente rinunciato
al diritto di allegare eccezioni per dei fatti che non gli fossero stati
noti al momento della conclusione del contratto. Basti questo esempio a
indicare come, contrariamente alla tesi della ricorrente, la precisazione
"noto alle parti" - lungi dal costituire una limitazione dell'esclusione
della garanzia - ne rafforzi in realtà la portata.
Solo qualora dovesse rivestire, nel Cantone Ticino, il carattere di una
"clausola di stile" vera e propria, la clausola litigiosa potrebbe, nella
misura in cui non fosse provata una volontà diversa delle parti contraenti,
essere definita inefficace agli effetti dell'esclusione della garanzia per
i difetti non riconoscibili della cosa. Nella fattispecie, quest'ipotesi
non è tuttavia attuata. Il Tribunale federale giunge a questa conclusione
dopo avere considerato che, in materia d'esclusione della garanzia per i
difetti della cosa, una clausola non può essere definita di stile per il
solo fatto che è abitualmente o per lo meno frequentemente inserita in un
medesimo tipo di contratto, come taluni autori ritengono (cfr. LECOMTE:
La clause de style, nella Revue trimestrielle de droit civil 1935,
pag. 305 segg). Se non si vogliono misconoscere i requisiti posti in
questo campo dalla dottrina e dalla giurisprudenza, una clausola sarà
di stile e come tale inefficace solo se figura nella formula abituale
del tipo di contratto cui si riferisce e le parti l'hanno riprodotta
nel loro proprio contratto, ispirandosi alla formula ma senza averne nè
previsto nè voluto il contenuto (cfr. op.cit., pag. 320). In concreto,
appare dalle osservazioni unanimi dei nove membri del Tribunale di
appello che nel Ticino (per l'Italia cfr. GORLA: La compravendita e la
permuta 1937, num. 91, pag. 118) la clausola litigiosa "non riproduce
une frase che si trovi in tutti gli atti del genere (essa rispecchia
la circostanza della visita dello stabile realmente effettuata dalle
parti) e che altre clausole sono più frequentemente usate nei contratti
di compra-vendita". Così stando le cose, si potrebbe escludere che la
clausola litigiosa sia di puro stile nel Ticino, già perchè non figura
nella formula abituale del tipo di contratto cui si riferisce, che è
quello precisemente della compra-vendita. Certo è che detta clausola
non può essere di puro stile perchè non si è introdotta nel contratto
indipendentemente dalla volontà delle parti: lo dimostra la circostanza
che la ricorrente nemmeno pretende di non aver voluto la stipulazione di
quella clausola, ma si limita a contestare l'interpretazione che ne ha
dato l'autorità cantonale. Pure i termini della clausola litigiosa, che
non sono tratti da un vocabolario giuridico speciale ma corrispondono
a espressioni della parlata popolare corrente con un senso preciso,
inducono a ritenere che la clausola stessa non sia di puro stile.
A questo riguardo, la situazione è tra l'altro diversa da quella di cui
il Tribunale federale si occupò nella sentenza RU 60 II 443/444.. Sebbene
la clausola "Nachwährschaft wird wegbedungen" fosse per sè più esplicita
nella sua formulazione di quella qui in esame, il Tribunale federale le
negò qualsiasi valore agli effetti dell'esclusione di ogni garanzia perchè,
secondo gli accertamenti vincolanti dell'ultima istanza zurigana, detta
clausola, usata all'origine dal venditore per cautelarsi contro l'ulteriore
accertamento di diritti reali limitati non iscritti, era successivamente
divenuta una semplice clausola tradizionale sulla cui portata e sul
cui significato le parti non potevano facilmente nè dovevano comunque
necessariamente rendersi conto (cfr. anche RU 72 II 268). La ricorrente
non pretende che la clausola ticinese avrebbe un'origine analoga. Ne
segue che la stessa non può essere valutata - per usare un'espressione
della sentenza ìmpugnata - alla stregua di un "inutile fronzolo notarile".
Erwägung 3
3.- ...
Entscheid:
Il Tribunale federale pronuncia:
Il ricorso è respinto. Di conseguenza la sentenza impugnata è
confermata.