BGE 132 III 747
Urteilskopf
132 III 747
89. Estratto della sentenza della I Corte civile nella causa X. SA contro
A. (ricorso per riforma)
4C.88/2006 del 26 settembre 2006
Regeste
Art. 257d und 274 ff. OR. Kündigung des Mietvertrages wegen
Zahlungsrückstandes des Mieters; Ausweisungsverfahren; Schlichtungsversuch.
Keine Norm des Bundesrechts gebietet die vorgängige Anrufung der
Schlichtungsbehörde im Ausweisungsverfahren, das auf die ausserordentliche
Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters nach Art. 257d OR folgt.
Auszug aus den Erwägungen: ab Seite 747
Dai considerandi:
Erwägung 1
1. Il 24 novembre 2005 X. SA ha notificato ad A. la disdetta - per mora
nel pagamento delle pigioni, ex art. 257d CO - del contratto di locazione
relativo all'appartamento da lui occupato con effetto al 31 dicembre 2005
(art. 64 cpv. 2 OG).
La disdetta non è stata contestata.
Non avendo A. provveduto a lasciare i locali entro il termine assegnato,
il 9 gennaio 2006 X. SA si è rivolta alla Pretura del Distretto di Lugano,
sezione 4, onde ottenerne lo sfratto. Invano. Con decreto del 19 gennaio
seguente la giudice adita ha infatti respinto l'istanza in ordine, siccome
non preceduta da un tentativo di conciliazione dinanzi all'autorità
competente, in contrasto con quanto stabilito dalla giurisprudenza relativa
all'art. 274 segg. CO.
Erwägung 2
2. L'impugnativa interposta dalla soccombente è stata respinta dalla II
Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino il 6 febbraio 2006.
Come la giudice di primo grado, anche la massima istanza ticinese ha
stabilito che - eccezion fatta per il caso, in concreto non realizzato,
in cui sollevare il difetto di conciliazione preliminare costituisca un
abuso di diritto o un formalismo eccessivo - la procedura di sfratto
successiva a una disdetta per mora del conduttore ex art. 257d CO sottostà
all'art. 274a cpv. 1 lett. b CO e dunque all'obbligo della conciliazione
preliminare innanzi all'Ufficio di conciliazione competente. Donde la
reiezione dell'appello e la conferma della pronunzia pretorile.
Erwägung 3
3. Con ricorso per riforma del 9 marzo 2006 X. SA postula la modifica
della sentenza cantonale nel senso di accogliere l'appello e, di
conseguenza, l'istanza di sfratto.
Seppur invitato a determinarsi, A. non ha introdotto un allegato di
risposta.
Erwägung 4
4. Il Tribunale federale si pronuncia d'ufficio e con pieno potere
d'esame sull'ammissibilità del rimedio esperito (DTF 131 III 667 consid. 1).
4.1 In primo luogo si pone il quesito di sapere se la decisione criticata
sia impugnabile mediante ricorso per riforma.
4.1.1 In virtù del principio sancito dall'art. 274 CO - per il quale
spetta ai Cantoni il compito di designare le autorità competenti e stabilire
la procedura applicabile in materia di locazione, entro i limiti posti dagli
art. 274a-274g CO - i Cantoni sono liberi di sottoporre lo sfratto a una
procedura ordinaria, accelerata o sommaria, così come sono liberi di
accordare alla pronunzia di sfratto carattere definitivo o provvisorio (DTF
122 III 92 consid. 2b pag. 94).
Ora, nel Cantone Ticino la procedura di sfratto è disciplinata nel Libro
IV, Capitolo IV (art. 506-509 CPC/TI), intitolato "procedura sommaria per lo
sfratto dei conduttori". Tale denominazione non è tuttavia determinante per
la qualificazione della decisione emanata in esito a tale procedura; in una
sentenza inedita del 13 novembre 1978 (nella causa C.240/78) successivamente
riconfermata, il Tribunale federale ha infatti chiaramente stabilito che la
sentenza emanata dall'ultima istanza cantonale nell'ambito della "procedura
sommaria per lo sfratto dei conduttori" secondo il diritto ticinese non
configura un provvedimento cautelare bensì ha carattere definitivo.
Ne discende che le decisioni emanate in esito a tale procedura sono di
principio impugnabili mediante ricorso per riforma al Tribunale federale.
4.1.2 Giusta l'art. 48 cpv. 1 OG il ricorso per riforma è di regola
ammissibile solamente contro le decisioni finali emanate dall'ultima
autorità cantonale. A differenza di quanto vale nel quadro del ricorso di
diritto pubblico, dove è considerata finale ogni decisione che pone fine al
processo, sia mediante un giudizio di merito sia per ragioni di ordine
procedurale (DTF 128 I 215 consid. 2), nel quadro del ricorso per riforma
sono reputate finali le decisioni che mettono fine alla lite siccome
statuiscono sul merito della pretesa oppure rifiutano di giudicarla per
motivi che escludono definitivamente che essa possa venir nuovamente fatta
valere fra le medesime parti (DTF 128 III 250 consid. 1b con rinvii; cfr.
anche BERNARD CORBOZ, Le recours en réforme au Tribunal fédéral, in: SJ 2000
I pag. 1-75, in particolare 6-7).
La sentenza impugnata, con la quale la domanda di sfratto è stata respinta
"in ordine", non rientra in questa categoria. In essa la Corte cantonale non
si è infatti nemmeno chinata sui requisiti dello sfratto, cosicché non può
trattarsi di una decisione di merito. Inoltre, il suo rifiuto di esaminare
la domanda di sfratto non impedisce all'attrice di avviare una nuova
(identica) procedura di sfratto nei confronti del convenuto; le impone però
di farlo dinanzi ad un'altra autorità, quella di conciliazione, la cui
competenza deriva - secondo la Corte cantonale - dalla normativa federale e
segnatamente dagli art. 274 segg. CO.
Tenuto conto di quanto appena esposto, la pronunzia in oggetto non può
essere considerata finale ai sensi dell'art. 48 cpv. 1 OG.
4.2 Ciò non comporta tuttavia l'inammissibilità del ricorso per riforma.
4.2.1 Il Tribunale federale ha infatti già avuto modo di precisare che
una decisione di irricevibilità fondata su norme federali di competenza -
come è in sostanza quella in esame - può, in determinati casi, essere
oggetto di un ricorso per riforma anche quando non ha per conseguenza la
perdita del diritto materiale. Ciò è segnatamente il caso quando è litigiosa
la facoltà, regolata dal diritto federale, di procedere in un determinato
modo. In queste circostanze la parte attrice ha il diritto di sapere se la
legislazione federale permette ai Cantoni di respingere una domanda
presentata in una determinata forma (sentenza 4C.255/1995 del 4 gennaio
1996, consid. 1, pubblicata in Rep 1996 pag. 27).
Inoltre, la dottrina deduce dal principio secondo cui una decisione finale
sussiste unicamente quando la parte non può più presentare la medesima
azione perché essa è stata respinta nel merito o per ragioni
procedurali, che una decisione di irricevibilità - sempre fondata su norme
federali di competenza - senza perdita definitiva del diritto materiale può
in ogni caso essere impugnata giusta l'art. 49 OG (JEAN-FRANÇOIS POUDRET,
Commentaire de la loi fédérale d'organisation judiciaire, vol. II, n.
1.1.4.2 ad art. 48 OG e n. 1.2 ad art. 49 OG).
4.2.2 Ne discende che la decisione impugnata può essere trattata alla
stregua di una decisione pregiudiziale sulla competenza materiale,
direttamente impugnabile con ricorso per riforma al Tribunale federale
giusta l'art. 49 cpv. 1 OG siccome fondata su norme del diritto federale.
4.3 Interposto in tempo utile (art. 54 cpv. 1 OG) dalla parte soccombente
contro una decisione di ultima istanza emanata in una causa civile di
carattere pecuniario, il cui valore litigioso davanti all'ultima istanza
cantonale era superiore a fr. 8'000.- (art. 46 OG; per la determinazione del
valore litigioso cfr. DTF 111 II 284 consid. 1), il ricorso per riforma
soddisfa anche gli ulteriori requisiti di ricevibilità.
Erwägung 5
5. Si può pertanto passare all'esame del merito della vertenza.
5.1 Come già esposto al primo considerando, preso atto del fatto che il
convenuto - al quale era stata notificata una disdetta per mora nel
pagamento delle pigioni ex art. 257d CO, rimasta incontestata - non aveva
provveduto a liberare i locali entro il termine assegnato, l'attrice ne ha
domandato lo sfratto.
L'art. 267 cpv. 1 CO stabilisce infatti che alla fine della locazione il
conduttore è tenuto a restituire la cosa locata nello stato risultante da un
uso conforme al contratto. Se non lo fa, il locatore può chiedere lo
sfratto, ovvero il suo allontanamento forzato. In altre parole, la procedura
di sfratto mira ad ottenere dal conduttore la riconsegna dei locali che
continua ad occupare nonostante la locazione sia giunta al termine.
L'attuale controversia verte sulla questione di sapere se tale procedura,
di per sé soggiacente al diritto cantonale, debba - in virtù del diritto
federale - venir avviata mediante una domanda di conciliazione.
5.2 Richiamato il principio secondo cui ogni contestazione riguardante
contratti di locazione di locali di abitazione deve obbligatoriamente essere
oggetto di una procedura di conciliazione preliminare, in una sentenza
inedita del 2 giugno 2004 (4C.17/2004, consid. 3.3.1
con rinvii), citata dai giudici ticinesi, il Tribunale federale ha stabilito
che tale obbligo vige anche nel caso di una procedura di sfratto successiva
a una disdetta ordinaria.
La questione di sapere se lo stesso valga in caso di disdetta
straordinaria per mora del conduttore nel pagamento delle pigioni (art. 257d
CO) è invece stata lasciata aperta.
5.3 Nella pronunzia impugnata la II Camera civile del Tribunale d'appello
del Cantone Ticino ha risolto affermativamente tale questione.
Alla luce della giurisprudenza del Tribunale federale appena evocata, le
autorità giudiziarie cantonali sono infatti giunte, in pratica, alla
conclusione che la procedura sommaria per lo sfratto dei conduttori
istituita dal diritto processuale ticinese, in virtù della quale il locatore
può domandare direttamente lo sfratto al pretore, è in contrasto con il
diritto federale, ragione per cui esse impongono in ogni caso l'esperimento
di conciliazione prima di adire il giudice, anche qualora - come nella
fattispecie in rassegna - la domanda di sfratto segua una disdetta
straordinaria per mora del conduttore ex art. 257d CO (cfr. anche BRUNO
COCCHI/FRANCESCO TREZZINI, Codice di procedura civile ticinese massimato e
commentato, Appendice 2000/2004, Lugano 2005, n. 36 ad art. 506 CPC/TI e
nota a pié di pagine n. 615).
5.4 L'attrice contesta questa decisione. A suo modo di vedere la
giurisprudenza del Tribunale federale, riferita a una procedura di sfratto
successiva a una disdetta ordinaria, non potrebbe infatti venir
automaticamente estesa al caso - differente - di una procedura di sfratto
successiva a una disdetta straordinaria ex art. 257d CO.
La tesi ricorsuale è pertinente.
Erwägung 6
6. È questa l'occasione per precisare la giurisprudenza posta a
fondamento della pronunzia criticata.
6.1 È vero che dall'art. 274a cpv. 1 CO, che impone ai Cantoni di
istituire autorità di conciliazione incaricate di cercare d'indurre le parti
all'intesa in caso di litigio (art. 274a cpv. 1 lett. b CO), si può dedurre
che, qualora vi sia un litigio in materia di locazione, vige l'obbligo di
adire preventivamente l'Ufficio di conciliazione (cfr. DTF 118 II 307).
È altrettanto vero che la procedura di sfratto successiva a una disdetta
straordinaria per mancato pagamento delle pigioni configura
un litigio relativo all'esecuzione di un'obbligazione derivante dal
contratto di locazione, segnatamente l'obbligo di restituire la cosa locata
alla fine della locazione (art. 267 cpv. 1 CO).
A prima vista si potrebbe dunque ritenere che - come nel caso di una
procedura di sfratto successiva a una disdetta ordinaria - si tratti di una
controversia per la quale il tentativo di conciliazione è obbligatorio in
virtù del diritto federale (art. 274a cpv. 1 lett. b CO).
6.2 Sennonché lo stesso legislatore ha posto un limite al principio del
tentativo di conciliazione obbligatorio in caso di sfratto all'art. 274a
cpv. 1 lett. d CO, laddove si legge che le autorità di conciliazione
"trasmettono le richieste del conduttore all'autorità competente qualora sia
pendente un procedimento di sfratto".
Il termine "trasmettere" sta infatti a indicare che l'autorità di
conciliazione non deve occuparsi della vertenza, ovvero non deve tentare una
conciliazione, bensì limitarsi a inviare i documenti "all'autorità
competente".
Dai termini adottati nel testo di legge si può desumere che l'intenzione
del legislatore fosse quella di operare una distinzione fra la procedura
relativa ai litigi in materia di locazione - che prevede prima il tentativo
di conciliazione e solo dopo l'intervento del giudice - e la procedura di
sfratto, ragione per cui quest'ultima può, in determinati casi, sfuggire
alla regola generale del tentativo di conciliazione preliminare.
6.3 Questa conclusione trova conforto e concretizzazione nell'art. 274g
CO.
L'art. 274g cpv. 1 CO stabilisce che se il conduttore contesta una
disdetta straordinaria notificatagli per uno dei motivi elencati alle
lettere a-d del medesimo capoverso - fra cui vi è appunto la disdetta
straordinaria per mora del conduttore (art. 257d) - quando è pendente contro
di lui un procedimento di sfratto, l'autorità competente in materia di
sfratto esamina pure le obiezioni di diritto materiale, vale a dire le
questioni concernenti il litigio in materia di locazione. In altre parole,
nei casi di disdetta elencati dall'art. 274g cpv. 1 lett. a-d CO la
competenza dell'autorità dello sfratto prevale su quella dell'autorità di
conciliazione.
La scelta del legislatore di utilizzare l'espressione "autorità competente
in materia di sfratto" indica inoltre che tale autorità non è il "giudice"
di cui all'art. 274d cpv. 3 e 274f CO; si tratta quindi, chiaramente,
di una procedura diversa da quella prevista dagli art. 274a segg. CO (prima
autorità di conciliazione e poi giudice). L'art. 274g cpv. 3 CO, giusta il
quale "se il conduttore si rivolge all'autorità di conciliazione, questa
trasmette la richiesta all'autorità competente in materia di sfratto",
fornisce un'ulteriore conferma; in questo caso infatti non vi è esperimento
di conciliazione bensì solo trasmissione e la competenza dell'autorità in
materia di sfratto esclude quella dell'autorità di conciliazione.
6.4 Da tutto quanto appena esposto si deve concludere che, allorquando ha
introdotto gli art. 274a segg. CO, e in particolare l'art. 274g CO, la
volontà del legislatore era quella di prevedere una procedura speciale per
lo sfratto successivo a una disdetta straordinaria per uno dei motivi
elencati all'art. 274g cpv. 1 lett. a-b CO, una procedura diversa da quella
generalmente applicabile ai litigi in materia di locazione - fra cui vi è lo
sfratto successivo a una disdetta ordinaria - e che sfugge alla regola
generale dell'esperimento di conciliazione preliminare.
In contrasto con quanto ritenuto dai giudici cantonali, dunque, nessuna
disposizione di diritto federale impone di adire preventivamente l'autorità
di conciliazione nella procedura di sfratto susseguente alla disdetta
straordinaria per mora del conduttore ex art. 257d CO.
La questione di sapere se i Cantoni possano, ciononostante, prevedere un
simile obbligo nella loro regolamentazione non necessita di essere esaminata
in questa sede, poiché la decisione impugnata si fonda esclusivamente sulla
normativa federale.
6.5 In accoglimento del ricorso per riforma, la sentenza impugnata deve
pertanto venir annullata.