BGE 127 III 142
127 III 142
24. Estratto della sentenza 27 ottobre 2000 della II Corte civile nella
causa A. e altri condomini contro B. (ricorso per riforma) Regeste
Art. 8 und 712e Abs. 2 ZGB; Änderung der Wertquote eines
Stockwerkeigentumsanteils; Beweislast.
Art. 712e Abs. 2 ZGB kommt auch zur Anwendung bei definitiver
Eintragung eines vor Erstellung des Gebäudes begründeten
Stockwerkeigentums, falls die Wertquoten einer Änderung bedürfen
(E. 2). Denjenigen, die auf gerichtlichem Weg die Berichtigung
der Tausendstelquoten verlangen, obliegt der Beweis, dass die
Stockwerkeigentumseinheiten sich im Laufe der Arbeiten geändert
haben und dass solche Änderungen im Vergleich mit den ursprünglichen
Berechnungsgrundlagen die vorgeschlagene Neuaufteilung mit sich bringen
(E. 3). In das Verfahren zur Änderung der Tausendstel müssen auch die
Inhaber beschränkter dinglicher Rechte - wie die Hypothekargläubiger -
mit einbezogen werden (E. 5).
Sachverhalt
A.- B. ha sottoposto il proprio fondo all'ordinamento della proprietà
per piani prima della costruzione. Le 19 unità di PPP sono poi state
vendute a vari acquirenti, tranne una che il proprietario originario
ha tenuto per sé. Dieci anni dopo, il 4 giugno 1986, tutti gli altri
comproprietari hanno convenuto in giudizio B. davanti al Pretore di Lugano
per ottenere l'iscrizione definitiva della PPP mediante modifica dei piani
di riparto e di assegnazione delle parti comuni, nonché delle quote di
valore attribuite a ciascuna unità di PPP. Con sentenza 7 novembre 1997
il Pretore ha approvato i piani sottopostigli, nonché la tabella dei
millesimi e ha ordinato all'Ufficio del registro fondiario di procedere
all'iscrizione definitiva della PPP.
B.- Con sentenza 14 luglio 2000 la I Camera civile del Tribunale
d'appello del Cantone Ticino, adita dal convenuto, ha annullato la
decisione pretorile e ha respinto la petizione. I giudici cantonali
hanno lasciato aperto il tema a sapere se per la modifica delle quote
fosse necessario anche il coinvolgimento dei creditori pignoratizi,
perché l'azione andava comunque respinta per l'assoluta mancanza di
elementi atti a permettere la determinazione dei criteri con i quali
erano stati originariamente calcolati i millesimi delle singole quote. In
assenza di ogni elemento al proposito, le domande degli attori appaiono
manifestamente infondate.
C.- Il 14 agosto 2000 i condomini soccombenti hanno inoltrato al
Tribunale federale un ricorso per riforma con cui chiedono di annullare la
sentenza dei giudici di appello e di confermare quella di primo grado. Il
Tribunale federale ha respinto, in quanto ammissibile, il gravame e ha
confermato la decisione impugnata.
Auszug aus den Erwägungen:
Dai considerandi:
Erwägung 2
2.- Come correttamente rilevato dai giudici cantonali e come
peraltro sembra ammesso dalle parti, i comproprietari sono liberi di
determinare le quote di valore delle singole unità di PPP. Le quote di
valore così fissate determinano la misura della partecipazione di ogni
unità alla comproprietà (DTF 116 II 55 consid. 5; cfr. anche DTF 103 II
110 consid. 3a; MEIER-HAYOZ/REY, Commento bernese, n. 4 all'art. 712e
CC; REY, Schweizerisches Stockwerkeigentum, mit Beispiel "Reglement der
Stockwerkeigentümer", n. 144 segg.) e possono dipendere, a seconda dei
criteri scelti dai condomini, da fattori oggettivi, quali l'estensione
delle superfici in uso esclusivo, uso delle parti comuni, ecc., e
soggettivi, quali la vista, gli accessi, le immissioni, ecc. (sui vari
aspetti cfr. MEIER-HAYOZ/REY, op. cit., n. 20 segg. all'art. 712e CC; REY,
loc. cit.). Qualsiasi successiva modifica delle quote richiede il consenso
di tutti gli interessati diretti e l'approvazione dell'assemblea dei
comproprietari (art. 712e cpv. 2 CC; STEINAUER, Les droits réels, vol. I,
3a ed., n. 1153b, pag. 318). Ogni comproprietario può tuttavia domandare la
rettificazione della sua quota, qualora sia stata determinata erroneamente
o sia divenuta inesatta per le mutate condizioni dell'edificio o delle
sue adiacenze (art. 712e cpv. 2 seconda frase CC). Questa disposizione,
contrariamente all'opinione degli attori, si applica a tutte le fattispecie
in cui si debba procedere alla modifica delle quote validamente fissate
nell'atto costitutivo o in ogni altra procedura eseguita nel rispetto
dell'art. 712e CC, e quindi anche ai casi, come in concreto, in cui
si intenda modificare le quote a conclusione dei lavori, in sede di
cancellazione della menzione di costituzione della PPP prima della
costruzione dell'edificio (FRIEDRICH, Praktische Fragen im Zusammenhang
mit der Begründung von Stockwerkeigentum, in: ZBGR 47/1966 pag. 321 segg.,
pag. 340 n. 2).
In concreto gli attori non sostengono che all'atto della costituzione
si sia incorsi in una determinazione erronea dei millesimi, ma che in
seguito a modifiche intervenute durante i lavori, le quote di valore
non corrispondono più a quelle iscritte a registro fondiario. I giudici
cantonali hanno però correttamente rilevato che non tutte le modifiche
costruttive giustificano automaticamente un cambiamento delle quote
attribuite alle singole unità: un aumento della superficie porta, secondo
i commentatori, a un aumento della quota di valore solo se gli altri
condomini subiscono un pregiudizio in seguito all'ampliamento, ovvero se
all'atto della determinazione delle quote la superficie sia stata decisiva
ai fini del calcolo (REY, Zur Quotenänderung beim Stockwerkeigentum, in:
ZBGR 60/1979 pag. 131 seg.; MEIER-HAYOZ/REY, op. cit., n. 28 all'art. 712e
CC). Indispensabile appare quindi, in caso di modifica delle originarie
quote di valore delle singole unità condominiali, conoscere i criteri con
i quali esse sono state fissate; ciò appare importante sia per decidere
se una modifica debba aver luogo sia, in caso affermativo, per stabilirne
la misura nel contesto dell'intero ordinamento della proprietà per piani.
Erwägung 3
3.- a) I giudici cantonali hanno respinto la richiesta di
modifica delle quote proposta dagli attori, perché questi ultimi non
hanno dimostrato di aver rispettato i criteri che hanno portato alla
determinazione originaria delle quote stesse. Infatti di fronte alla
contestazione del convenuto, secondo il quale la nuova ripartizione
millesimale proposta non rispetterebbe i criteri di calcolo originariamente
adottati, la Corte cantonale ha constatato che gli attori non hanno speso
una parola per esporre o accertare i metodi di calcolo adottati all'atto
della costituzione della PPP, di guisa che appare del tutto impossibile
verificare il nuovo conteggio da essi stessi proposto, che si scosta dal
riparto per quote di valore iniziale.
b) Secondo gli attori ciò costituisce una violazione dell'art. 8
CC e segnatamente una violazione dell'onere della prova, che è stato
invertito. Infatti è stato il convenuto a contestare la validità del
metodo adottato e in particolare a sollevare la questione del rispetto
del criterio originario nella determinazione delle quote. Spetta pertanto
a quest'ultimo dimostrare che il nuovo conteggio non ossequia i criteri
inizialmente stabiliti.
c) L'art. 8 CC regola la ripartizione dell'onere probatorio e, quindi,
le conseguenze dell'assenza delle prove necessarie nell'ambito di tutti
i rapporti giuridici retti dal diritto civile federale (DTF 115 II 300
consid. 3). Esso stabilisce che, ove la legge non dispone altrimenti,
chi vuole dedurre un diritto da una circostanza di fatto da lui asserita
deve fornirne la prova, pena la soccombenza di causa.
Nella fattispecie incombe pertanto agli attori, che chiedono una
modifica delle quote millesimali iscritte a registro fondiario, l'onere di
dimostrare il realizzarsi delle condizioni poste dall'art. 712e cpv. 2 CC,
ossia che le unità di PPP originarie sono state modificate nel corso dei
lavori e che tali modifiche, sulla base dei criteri di calcolo originari,
comportano la nuova ripartizione proposta (cfr. KUMMER, Commento bernese,
n. 155 all'art. 8 CC). Vero è che in concreto le quote inizialmente sono
state stabilite dal convenuto, ma ciò ancora non basta per rovesciare
l'onere della prova. Gli attori, in caso di assenza di elementi palesi
e pacifici, atti a stabilire i criteri di calcolo originari, avrebbero
potuto chiedere in causa l'interrogatorio formale del convenuto, ovvero
un rapporto peritale sul tema. Ne segue che la censura è infondata.
Erwägung 5
5.- I Giudici cantonali hanno pure rilevato che la modifica dei
millesimi avrebbe verosimilmente dovuto coinvolgere anche i creditori
ipotecari, che potrebbero subire pregiudizio dalla modifica delle
quote millesimali delle singole unità: anzi, una di esse nella concreta
situazione viene addirittura eliminata. Essi hanno però lasciato aperto
il quesito, perché la petizione doveva comunque essere respinta già
per altre ragioni. Il tema potrebbe restare indeciso anche in questa
sede. Per motivi di economia di giudizio, dato che le parti chiederanno
nuovamente l'iscrizione definitiva della PPP, appare opportuno risolvere
codesto quesito.
L'art. 712e cpv. 2 CC prevede che la modifica delle quote di valore
richiede, tra l'altro, il consenso di tutti gli interessati. Secondo
la dottrina tra questi ultimi rientrano, nell'ambito della modifica
contrattuale, pure i titolari di diritti reali limitati, e segnatamente
anche i creditori pignoratizi che si vedono modificata a loro pregiudizio
la quota di valore dell'oggetto del pegno (MEIER-HAYOZ/REY, op. cit.,
n. 46 ad art. 712e CC; STEINAUER, op. cit., n. 1153b, pag. 318; lo
stesso, Questions choisies en rapport avec la propriété par étages, in:
RVJ 1991 pag. 285 segg., pag. 300; REY, Schweizerisches Stockwerkeigentum,
mit Beispiel "Reglement der Stockwerkeigentümer", n. 153, nota a pié di
pagina 131; WEBER, Die Stockwerkeigentümergemeinschaft, tesi zurighese
1979, pag. 165 seg.; OTTIKER, Pfandrecht und Zwangsvollstreckung bei
Miteigentum und Stockwerkeigentum, tesi bernese 1972, pag. 152 seg.;
FRIEDRICH, op. cit., pag. 321 segg., pag. 328 II 3c i.f.). Un solo autore
(F. SCHMID, Die Begründung von Stockwerkeigentum, tesi zurighese 1972,
pag. 100 nota a piè di pagina 74) sembra sostenere il contrario, ossia che
la modifica può avvenire senza il coinvolgimento dei creditori ipotecari:
egli non dà al proposito motivazione di sorta e si limita a far riferimento
ad una nota apparsa a pag. 1545 nella Neue Juristische Wochenschrift (NJW)
del 1956 per cura del direttore dell'Amtsgericht di Heilbronn, Friedrich.
Senonché da tale nota nulla emerge al proposito: l'autore, che peraltro
si esprime sulla disciplina vigente in Germania, non tratta il problema
del coinvolgimento di titolari di diritti reali limitati nell'ambito della
modifica delle quote di valore e non permette di conseguenza di chiarire
il rinvio a lui fatto da Schmid. La soluzione proposta dalla dottrina
praticamente unanime e ricordata sopra merita senz'altro conferma. I
titolari di diritti reali limitati, e in particolare i creditori ipotecari,
possono essere toccati in maniera non indifferente da una modifica
delle quote di valore, specie se essa è dovuta ad una diminuzione della
superficie o ad altra modifica fisica dell'unità per piani interessata.
Inoltre il legislatore ha voluto escludere la responsabilità solidale
dei condomini per i debiti della comunione: per i creditori ipotecari di
quest'ultima che devono ripartire il loro credito secondo i millesimi non
è indifferente la modifica successiva delle quote di valore; analogamente
pregiudizievole può risultare il cambiamento delle quote di valore
per i creditori che hanno finanziato la costruzione e dispongono di un
credito ipotecario sull'intero immobile: al momento della ripartizione dei
crediti ipotecari dal fondo base sulle singole unità di PPP una modifica
delle quote di valore può incidere in maniera rilevante sui loro diritti
(cfr. LIVER, Schweizerisches Privatrecht, vol. V/1, § 14 III i.f., pag.
94). Esistono pertanto valide ragioni per esigere anche nell'ambito
giudiziale il consenso e, in sua assenza, la citazione in giudizio dei
creditori ipotecari pregiudicati dalla modifica delle quote di valore,
ossia dall'oggetto stesso del loro diritto di pegno. La richiesta degli
attori, che ignora completamente i creditori ipotecari, appare quindi
irrita anche sotto questo aspetto.