BGE 123 III 406
123 III 406
63. Extrait de l'arrêt de la Chambre des poursuites et des faillites du
7 octobre 1997 dans la cause Banque X. contre Autorité de surveillance
des offices de poursuites et de faillites du canton de Genève (recours
LP) Regeste
Art. 67 ff. BGBB; Teilnahme an der Versteigerung bei der
Zwangsverwertung eines landwirtschaftlichen Grundstücks.
Der Steigerungsleiter kann nicht prima facie prüfen, ob die
Bedingungen, welche das bäuerliche Bodenrecht für den Erwerb eines
landwirtschaftlichen Grundstücks stellt, durch den Bieter erfüllt
werden. Jedermann kann an der Versteigerung teilnehmen, ohne den Nachweis
erbringen zu müssen, dass er zum Erwerb des zu versteigernden Grundstücks
befugt ist (E. 2 und 3).
Die vorschriftsgemäss veröffentlichten Steigerungsbedingungen, welche
nicht innert gesetzlicher Frist angefochten und auch nach dem Verlesen
zu Beginn der Versteigerung nicht beanstandet worden sind, können nach
dem Zuschlag nicht mehr in Frage gestellt werden (E. 3 am Ende).
Sachverhalt
Dans le cadre des poursuites en réalisation de gage immobilier
dirigées contre S., la Banque X. a requis l'Office des poursuites de
Genève/Rhône-Arve de procéder à la réalisation de la parcelle no 850,
feuille 7, sise sur la commune de Z.
Le 25 juillet 1995, la Commission foncière agricole (ci-après: CFA)
a autorisé (art. 60 al. 1 let. a de la Loi fédérale sur le droit foncier
rural [LDFR; RS 211.412.11]) la division de ce bien-fonds, qui se trouvait
partiellement en zone agricole, et fixé le prix maximum licite de la
partie agricole à 10 fr./m2.
Selon le procès-verbal de mutation du 13 novembre 1995, le nouvel
état comprend la parcelle no 987 de 5'669 m2, située en zone agricole
de développement protégé et sur laquelle se trouve un bâtiment à l'état
brut, et la parcelle no 988 de 10'734 m2 en champs et prés, située en
zone agricole. Ce morcellement a été approuvé par la CFA le 19 décembre
1995. La Banque X. n'a pas déposé de recours.
Par avis du 25 octobre 1996, notifié aux parties et publié dans
la Feuille d'avis officiels de la République et Canton de Genève du 8
novembre suivant, l'office a fixé la vente au 16 décembre 1996; il a en
outre précisé que le prix maximum autorisé du bien-fonds no 988 était
de 107'340 fr. et que son acquisition était soumise au nouveau droit
foncier rural, partant sujette à autorisation. L'état des charges et
les conditions de vente ont été notifiés aux intéressés le 25 novembre
1996. Aucune plainte n'a été formée.
Avant d'ouvrir les enchères le 16 décembre 1996, le préposé a décrit
les immeubles et donné lecture de l'état des charges et des conditions
de vente. Il a adjugé la parcelle no 987 à A. S'agissant de la parcelle
no 988, il a indiqué à la Banque X. - qui avait immédiatement offert
le prix de 107'340 fr. - que son offre ne pourrait être admise que
si aucun exploitant agricole n'en faisait. Parmi les quatre personnes
qui se sont présentées en cette qualité et ont surenchéri jusqu'au prix
licite, il a retenu celles qui ont fourni les sûretés suffisantes et une
attestation établie par la Chambre genevoise d'agriculture certifiant
leurs qualifications d'agriculteur. Il a ensuite procédé au tirage au
sort qui a désigné R., auquel il a été imparti un délai de dix jours pour
demander à la CFA l'autorisation d'acquérir.
Le 24 décembre 1996, la Banque X. a demandé l'annulation de la
vente aux enchères, pour le motif qu'on ne pouvait lui refuser le droit
de surenchérir. L'Autorité de surveillance des offices de poursuites et
de faillites du canton de Genève a rejeté cette plainte le 4 juin 1997.
La Banque X. a recouru à la Chambre des poursuites et des faillites
du Tribunal fédéral en concluant en substance à l'annulation des enchères
du 16 décembre 1996.
La Chambre des poursuites et des faillites du Tribunal fédéral a admis
le recours dans la mesure où il était recevable et réformé la décision
attaquée en ce sens que les enchères ont été annulées.
Auszug aus den Erwägungen:
Extrait des considérants:
Erwägung 2
2.- Se fondant sur l'opinion de BEAT STALDER (Das bäuerliche
Bodenrecht, Kommentar zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht
vom 4. Oktober 1991, Brugg 1995, n. 9 et 10 ad Artikel 67-69), la
recourante soutient que les art. 67 et 68 LDFR ne laissent "aucune place
à l'économie de procédure" et ne confèrent aucun pouvoir d'appréciation
à l'office. Tout enchérisseur, qu'il soit exploitant à titre personnel
ou non exploitant, aurait le droit de surenchérir et, en cas d'offres
équivalentes, de participer au tirage au sort de l'art. 68 al. 2 LDFR. Il
n'appartiendrait pas à l'autorité de poursuite "de se prononcer sur la
possibilité ou l'impossibilité pour une personne d'obtenir l'autorisation
prévue par les art. 61 ss LDFR".
Erwägung 3
3.- Selon l'art. 67 LDFR, l'adjudicataire doit produire l'autorisation
ou la requérir dans les 10 jours qui suivent l'adjudication, moyennant
la consignation du prix de nouvelles enchères (al. 1); s'il ne requiert
pas l'autorisation ou si celle-ci lui est refusée, l'office révoque
l'adjudication et ordonne de nouvelles enchères (al. 2); le premier
adjudicataire devra alors répondre des frais de ces dernières (al. 3).
L'autorité de surveillance - qui s'est référée en partie à l'avis d'YVES
DONZALLAZ (Quelques problèmes relatifs à la LDFR, RVJ 1993 p. 337 ss,
spéc. p. 363) - a considéré que, s'il est manifeste que l'enchérisseur
n'est pas un exploitant agricole et qu'il ne peut se prévaloir d'un
juste motif au sens de l'art. 64 LDFR, l'office doit être en mesure,
pour des motifs d'économie de procédure et dans le cadre de son pouvoir
d'appréciation, d'écarter l'offre, afin d'éviter la procédure du "fol
enchérisseur" de l'art. 67 al. 2 LDFR.
Si l'on devait suivre cette argumentation, il faudrait reconnaître
à l'autorité de poursuite la faculté d'examiner si - prima facie -
les conditions posées par le droit foncier rural pour l'acquisition des
immeubles et entreprises agricoles sont remplies par les enchérisseurs. Or,
le législateur a prévu que l'adjudicataire qui ne bénéficie pas d'une
autorisation lors de l'adjudication peut la produire ultérieurement. Dans
cette hypothèse, le transfert de propriété a lieu sous condition
résolutoire (cf. Rapport explicatif concernant l'avant-projet de la
loi fédérale sur le droit foncier rural/[Commission d'experts, dir.:
ULRICH ZIMMERLI], Berne, décembre 1985, p. 120; BEAT STALDER, op.cit.,
n. 8 ad Artikel 67-69) et ne sera inscrit au registre foncier qu'après
l'obtention de l'autorisation (cf. art. 81 LDFR; BEAT STALDER, op.cit.,
n. 17 ss ad Vorbemerkungen zu den Artikeln 61-69 et n. 6 ad Artikel
67-69; YVES DONZALLAZ, Commentaire de la loi fédérale du 4 octobre
1991 sur le nouveau droit foncier rural, n. 543, p. 154). Il faut en
déduire que toute personne peut participer aux enchères, sans avoir
à démontrer qu'elle serait autorisée à acquérir, puisque ce point doit
être traité postérieurement à l'adjudication dans le cadre de la procédure
d'autorisation. Par ailleurs, la loi prescrit que le premier adjudicataire
doit supporter les frais d'une seconde mise aux enchères. Cette sanction
est la contrepartie de la libre participation à ces dernières. Dans
la mesure où elle tend précisément à dissuader ceux dont les chances
d'obtenir l'autorisation seraient incertaines, l'office ne saurait
prétendre intervenir à titre préventif. Il lui appartient en revanche de
rendre attentifs les enchérisseurs aux conséquences d'une enchère dont
l'issue serait aléatoire (cf. ATF 79 III 114 consid. 2 p. 118/119). Tout
au plus pourrait-on lui attribuer un pouvoir d'appréciation dans les cas
manifestement clairs. Or, en matière de droit foncier rural, de nombreux
sujets en relation notamment avec le prix licite et la portée du principe
de l'exploitant à titre personnel en cas d'offres inférieures de la part
d'agriculteurs prêtent à discussion dans la doctrine (cf. en particulier:
YVES DONZALLAZ, Entre la valeur de rendement et le prix licite: la valeur
dite raisonnable, un concept praeter legem essentiel de la LDFR, Blätter
für Agrarrecht 1995 (29) p. 11 ss; MANUEL MÜLLER, Die Bestimmungen über
die Zwangsverwertung von landwirtschaftlichen Gewerben und Grundstücken
nach BGBB, BlSchK 1995 p. 81 ss). En outre, certaines notions doivent
être concrétisées en tenant compte des circonstances du cas particulier
(cf., par exemple, la notion de juste motif de l'art. 64 al. 1 LDFR; ATF
122 III 287). La loi pose ainsi des questions délicates que l'office ne
saurait trancher, la procédure administrative étant précisément réservée à
cet effet. Dans ces conditions, les enchères du 16 décembre 1996 doivent
être annulées (ATF 119 III 74 consid. 1a p. 75).
Le recours devant être admis pour ce premier motif, il n'y a pas
lieu d'examiner si - comme l'affirme la recourante - les conditions de
vente doivent mentionner les exigences du droit foncier rural en matière
d'acquisition d'immeubles et d'entreprises agricoles. Ce grief devrait de
toute façon être rejeté. En effet, les conditions de vente ne peuvent être
attaquées par un enchérisseur après l'adjudication, lorsqu'elles n'ont
pas fait l'objet d'une plainte après leur dépôt, qu'elles n'ont pas été
contestées lors de leur lecture avant le commencement des enchères et que
l'enchérisseur s'y est tacitement soumis (ATF 120 III 25 consid. 2b p. 27;
109 III 107 consid. 2 p. 109). Or, en l'espèce, selon les constatations de
l'autorité de surveillance, les conditions de vente, qui ont été notifiées
aux parties le 25 novembre 1996, n'ont pas été attaquées. Il ne ressort
en outre pas de l'arrêt entrepris que la recourante les aurait discutées
lors de leur lecture avant la tenue des enchères.