BGE 123 III 233
123 III 233
38. Auszug aus dem Urteil der II. Zivilabteilung vom 13. Juni 1997 i.S. H.,
M. und F. gegen Volkswirtschaftsdepartement und Verwaltungsgericht des
Kantons Schwyz (Verwaltungsgerichtsbeschwerde) Regeste
Art. 2 BGBB und Art. 61 ff. BGBB; Erwerb mehrerer landwirtschaftlicher
Grundstücke. Geltungsbereich für kleine Grundstücke.
Unter der Voraussetzung, dass landwirtschaftliche Grundstücke nicht
zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören, ist für den allgemeinen
Geltungsbereich die Fläche des einzelnen landwirtschaftlichen Grundstücks
massgebend. Die Veräusserung mehrerer kleiner Grundstücke desselben
Eigentümers an den gleichen Erwerber unterliegt keiner Bewilligung.
Sachverhalt
A.- E.H. und A.M. beabsichtigten, die in ihrem Miteigentum stehenden
Grundstücke KTN 812 im Halte von 2'382 m2 und KTN 1132-1136 im Halte
von je 2'383 m2 an F.F. zu verkaufen. Bis 22. Dezember 1993 hatten die
sechs Parzellen ein einziges Grundstück gebildet. Sie liegen in der
Landwirtschaftszone der Gemeinde R.
B.- Mit Verfügung vom 23. Mai 1996 stellte das
Volkswirtschaftsdepartement des Kantons Schwyz fest, dass die sechs
Parzellen dem Geltungsbereich des Bundesgesetzes über das bäuerliche
Bodenrecht vom 4. Oktober 1991 unterliegen (BGBB, SR 211.412.11). Die
von den Beteiligten eingereichte Beschwerde wies das kantonale
Verwaltungsgericht ab mit der Begründung, für die Unterstellung sei die
Gesamtfläche der Parzellen massgebend (Entscheid vom 19. Dezember 1996).
C.- E.H., A.M. und F.F. beantragen dem Bundesgericht, den Entscheid
vom 19. Dezember 1996 aufzuheben und festzustellen, dass die besagten
Grundstücke nicht dem Geltungsbereich des BGBB unterliegen. Sie machen
geltend, die verwaltungsgerichtliche Rechtsauffassung verstosse gegen den
klaren Gesetzeswortlaut und führe gesetzeswidrig zu einer rückwirkenden
Anwendung des Zerstückelungsverbots. Das Verwaltungsgericht des Kantons
Schwyz schliesst auf Abweisung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Das
Eidgenössische Justiz- und Polizeidepartement (EJPD) teilt den Standpunkt
der kantonalen Behörden im Ergebnis. Das Bundesgericht heisst die
Beschwerde gut und stellt fest, dass die Grundstücke KTN 812 und KTN 1132
bis 1136 der Gemeinde R. dem Geltungsbereich gemäss Art. 2 BGBB und damit
dem Bewilligungsverfahren gemäss Art. 61 ff. BGBB nicht unterliegen.
Auszug aus den Erwägungen:
Aus den Erwägungen:
Erwägung 1
1.- Der Wortlaut des Art. 2 BGBB ist klar: "Dieses Gesetz gilt
für einzelne oder zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehörende
landwirtschaftliche Grundstücke" (Abs. 1, Hauptsatz); es "gilt nicht für
kleine Grundstücke von weniger als 10 Aren Rebland oder 25 Aren anderem
Land, die nicht zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören" (Abs. 3). Im
Geltungsbereich des Gesetzes liegen sonach einzelne landwirtschaftliche
Grundstücke mit einer bestimmten Mindestfläche und landwirtschaftliche
Gewerbe. Das landwirtschaftliche Grundstück ist "ein Grundstück"
(Art. 6 Abs. 1, Hauptsatz, BGBB), und zwar im sachenrechtlichen Sinne
(vgl. Ingress) vorab eine Liegenschaft (Art. 655 ZGB), d.h. in diesem
Zusammenhang ein festbegrenzter Teil der Bodenfläche (vgl. Art. 3 Abs. 2
GBV; SR 211.432.1). Eine jede der Parzellen der Beschwerdeführer bildet
ein Grundstück, ist nicht Rebland, erreicht die gesetzliche Mindestfläche
für anderes Land nicht und gehört unbestrittenermassen nicht zu einem
landwirtschaftlichen Gewerbe. Sie liegen ausserhalb des in Art. 2
BGBB umschriebenen Geltungsbereichs. Ihrer Veräusserung steht keine
Sondervorschrift über den Geltungsbereich entgegen (Art. 3-5 BGBB).
Erwägung 2
2.- Der Richter ist an einen klaren und unzweideutigen Gesetzeswortlaut
gebunden. Triftige Gründe, davon ausnahmsweise abzuweichen, erblicken
Verwaltungsgericht und Departement vor allem in den Materialien und im
Gesetzeszweck. Ihrer Meinung nach gibt der Wortlaut von Art. 2 Abs. 3
BGBB nicht den wahren Sinn der Bestimmung wieder (vgl. zur Auslegung:
BGE 121 III 460 E. 4a/bb S. 465 mit Hinweisen).
a) Das Verwaltungsgericht hat dafürgehalten, der Gesetzgeber habe zu
Recht befunden, eine völlige Freistellung kleiner Grundstücke gefährde
die Ziele des Gesetzes. Es seien deshalb eine Reihe von Gegenausnahmen
angeordnet worden. Dazu gehöre u.a. gemäss den parlamentarischen
Beratungen, dass die Flächen kleiner Grundstücke, welche im Eigentum
derselben Person (Veräusserer) stünden, zusammengezählt werden müssten und
dem Gesetz nur dann nicht unterstünden, wenn das Mass von 25 oder 10 Aren
gesamthaft nicht erreicht würde. Analog werde auch in der behördlichen
Wegleitung zum BGBB eine solche Addition bei Veräusserungen mit der
Absicht, wirtschaftlich ein einheitliches Rechtsgeschäft abzuschliessen,
befürwortet. Abweichende Lehrmeinungen änderten daran nichts. Der Richter
habe sich grundsätzlich am Willen des Gesetzgebers zu orientieren.
Dies gelte insbesondere dann, wird im angefochtenen Entscheid
fortgefahren, wenn (wie im vorliegenden Fall) die Handlungen
des veräusserungswilligen Grundeigentümers auf die Umgehung
der gesetzgeberischen Absichten ausgerichtet seien. Der Versuch,
landwirtschaftliche Grundstücke in Teilparzellen von weniger als 25
Aren aufzuteilen, um damit dem Geltungsbereich des BGBB zu entgehen,
verdiene keinen Rechtsschutz, zumal dann, wenn der Grundeigentümer die
ursprünglich zusammengehörenden Teilparzellen an einen einzigen Käufer
veräussern wolle. Derjenige Grundeigentümer, der das landwirtschaftlich
genutzte Stammgrundstück von über 25 Aren kurz vor Inkrafttreten des
BGBB in Teilparzellen von knapp unter 25 Aren aufgeteilt habe, verdiene
gegenüber demjenigen Grundeigentümer, der hinsichtlich eines vergleichbaren
Stammgrundstücks keine Aufteilung in Teilparzellen (zur Umgehung des BGBB)
vorgenommen habe, keine Besserstellung.
Eine generelle Additionspflicht bei Veräusserung mehrerer kleiner
Grundstücke lehnt das Eidgenössische Justiz- und Polizeidepartement
ab. Das BGBB kenne nur zwei Schutzobjekte, das landwirtschaftliche
Grundstück einerseits und das landwirtschaftliche Gewerbe andererseits;
eine dritte Kategorie bestehe im Unterschied zum Bundesgesetz über
die landwirtschaftliche Pacht vom 4. Oktober 1985 nicht (LPG, SR
221.213.2). Hingegen hält es eine wirtschaftliche Betrachtungsweise für
angezeigt, wie sie auch in Art. 61 Abs. 3 BGBB zum Ausdruck komme und
sich unter anderem an die vergleichbare Praxis zum inzwischen ersatzlos
ausgelaufenen Bundesbeschluss über eine Sperrfrist für die Veräusserung
nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke und die Veröffentlichung von
Eigentumsübertragungen von Grundstücken vom 6. Oktober 1989 anlehne (BBSG,
AS 1989 S. 1974 und 1992 S. 643).
b) Der klare Wille des Gesetzgebers erlaubt für die hier streitige
Behandlung einer Vielzahl kleiner Grundstücke im Sinne von Art. 2 Abs. 3
BGBB offenbar verschiedene Schlüsse: Einerseits soll die Ausnahme für
kleine Grundstücke nur dann zur Anwendung kommen, wenn der betreffende
Eigentümer im ortsüblichen Bewirtschaftungsbereich insgesamt nicht über
mehr als die gesetzlichen Mindestflächen (10 bzw. 25 a) verfügt (BANDLI,
Das Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht - die Regelung des
Geltungsbereichs, BlAR 26/1992 S. 66), andererseits soll gerade nicht der
Gesamtbesitz an kleinen Parzellen massgebend sein, sondern auf die Grösse
jeder einzelnen Parzelle abgestellt werden (STALDER, Die verfassungs-
und verwaltungsrechtliche Behandlung unerwünschter Handänderungen
im bäuerlichen Bodenrecht, Diss. Bern 1992, Druckjahr 1993, S. 88;
vgl. beide Autoren im Kommentar zum Bundesgesetz über das bäuerliche
Bodenrecht vom 4. Oktober 1991, Brugg 1995, N. 31 zu Art. 2 und N. 5 zu
Art. 61 BGBB). Eine Addition der Flächen kleiner Grundstücke wird mitunter
gestützt auf den Wortlaut und die Systematik des Gesetzes abgelehnt (dazu
die Beiträge in BlAR 29/1995: HOTZ, Zuweisungsansprüche und Vorkaufsrechte
nach dem neuen bäuerlichen Bodenrecht. Gesetzliche Regelung - offene Fragen
- mögliche Antworten, S. 107; STUDER, Schnittstellen zwischen neuem Boden-
und Pachtrecht, S. 61/62; STALDER, Der Erwerb von landwirtschaftlichem
Boden durch den Nichtselbstbewirtschafter, S. 46; vgl. auch MÜLLER,
Orientierung des Chefs des Eidg. Amtes für Grundbuch und Bodenrecht, ZBGR
76/1995 S. 404 Ziffer 3.8). Die kantonale Rechtsprechung scheint bei der
Beurteilung, ob ein kleines Grundstück gemäss Art. 2 Abs. 3 BGBB vorliegt,
eher auf die Grösse jeder einzelnen Liegenschaft abzustellen und nicht die
Gesamtfläche der kleinen Grundstücke, die demselben Eigentümer gehören,
für massgebend zu halten (vgl. die Nachweise bei PFÄFFLI, Rechtsprechung
und ausgewählte Rechtsfragen 1995, BN 1995 S. 148 Nr. 3; MÜLLER, aaO).
c) Art. 2 Abs. 3 BGBB ist im Vorentwurf und im bundesrätlichen
Entwurf bereits enthalten gewesen (Art. 4 Abs. 1 lit. e bzw. Art. 2
Abs. 3 lit. c) und hat seine heutige Fassung im Ständerat erhalten
(Amtl.Bull. StR 1990 S. 216 f.). Dem Antrag der nationalrätlichen
Kommission, diese Ausnahme für kleine Grundstücke zu streichen, hat
der Antrag Couchepin gegenübergestanden, zum Beschluss des Ständerates
zuzustimmen (Amtl.Bull. N 1991 S. 97). In Begründung des Streichungsantrags
ist zunächst ausgeführt worden, mit Blick auf stark parzellierte Gebiete
dürften keine Schlupflöcher belassen werden, welche dann einen wilden
Handel mit Kleinparzellen und damit natürlich auch die Parzellierung
und die Erhaltung der Parzellierung begünstigten. Für den Fall, dass
der Antrag Couchepin angenommen werden sollte, hat der Berichterstatter
zu Protokoll gegeben: "Wenn ein Eigentümer insgesamt mehr als 25 Aren
Landwirtschaftsland oder mehr als zehn Aren Rebberg als Eigentum besitzt,
so fällt sein Eigentum unter dieses Gesetz. Wenn er insgesamt weniger
als 25 Aren Landwirtschaftsland besitzt oder weniger als zehn Aren
Rebberg, dann würde es nicht darunterfallen." Diese Protokollerklärung
hat auch vor dem Hintergrund der gleichen gesetzgeberischen Absicht
im landwirtschaftlichen Pachtrecht gestanden, der die Gerichtspraxis
nicht gefolgt sein soll (NUSSBAUMER, Amtl.Bull. N 1991 S. 98). Die
Protokollerklärung ist mehrfach wiederholt worden (NUSSBAUMER, Amtl.Bull. N
1991 S. 859 und S. 1696).
Der Nationalrat hat den Streichungsantrag verworfen, dem Antrag
Couchepin zugestimmt und damit Art. 2 Abs. 3 BGBB in der heutigen
Fassung angenommen. Der Rückkommensantrag von Kommissionsmitglied Bundi,
der die Abstimmung verpasst hatte, ist abgelehnt worden (Amtl.Bull. N
1991 S. 98 und S. 101). Ob die Parlamentsmehrheit Art. 2 Abs. 3 BGBB
im Sinne der zitierten Protokollerklärung verstanden wissen wollte,
scheint mindestens zweifelhaft: Immerhin steht Art. 2 Abs. 3 BGBB
im Einklang mit der gesetzgeberischen Absicht, begrifflich nur noch
zwischen landwirtschaftlichen Grundstücken und landwirtschaftlichen
Gewerben zu unterscheiden; entweder ist das landwirtschaftliche
Grundstück nicht klein oder es gehört zu einem landwirtschaftlichen
Gewerbe. Demgegenüber verwendet die Protokollerklärung neu als Kriterium
die Eigentumszugehörigkeit (ausdrücklich Amtl.Bull. N 1991 S. 1696:
"Bei der Beurteilung ist der ganze im Geltungsbereich des Bundesgesetzes
liegende landwirtschaftliche Grundbesitz eines Eigentümers in Betracht
zu ziehen.").
Vor allem gesetzessystematische und vergleichende Momente aber sprechen
dagegen, die Protokollerklärung als beachtliche Regelungsabsicht des
Gesetzgebers anzuerkennen. Vor der Beschlussfassung ist auf Probleme
mit der ähnlichen Flächenbegrenzung bei der landwirtschaftlichen
Pacht hingewiesen worden. Art. 2 LPG enthält eine Regelung des
Geltungsbereichs für kleine Grundstücke (Abs. 1, Ausnahme von Art. 1)
und einen ausdrücklichen Vorbehalt für die Verpachtung mehrerer kleiner
Grundstücke des gleichen Eigentümers an den gleichen Pächter bzw. eines
einzigen Grundstücks an verschiedene Pächter (Abs. 3, Gegenausnahme). Ein
gesetzliches Vorbild hätte somit bestanden, doch hat der Gesetzgeber
auf eine vergleichbare Regelung im BGBB verzichtet; das Wechselspiel von
Ausnahme und Gegenausnahme ist diesem Gesetz im übrigen ebensowenig fremd
(z.B. Art. 2 Abs. 3 und Art. 3 Abs. 4 BGBB). Anlass zur Protokollerklärung
hat sodann unter anderem die Befürchtung gegeben, dass sich, würde nicht
zusammengezählt, die Eigentümer verschiedener Kleinparzellen gegen
Güterzusammenlegungen und andere Massnahmen zur Strukturverbesserung
wehrten (vgl. die Belegstellen aus den Kommissionsprotokollen bei
BANDLI, N. 31 zu Art. 2 BGBB). Diesen wie auch anderen Motiven hätte
nach Verwerfung des Streichungsantrags zu Art. 2 Abs. 3 BGBB im Rahmen
von Art. 5 BGBB Rechnung getragen werden können, indem zusätzlich eine
kantonale Befugnis geschaffen worden wäre, kleine Grundstücke dem Gesetz zu
unterstellen. Das aber ist unterblieben, obgleich die betreffenden Redner
im Parlament alles-amt die regionalen Unterschiede hervorgehoben hatten
(Amtl.Bull. N 1991 S. 97 f.), diese Lösung im Vorentwurf zum Zwecke der
Erleichterung von Bodenverbesserungsmassnahmen allgemein vorgesehen war
(Art. 4 Abs. 3; Ausführlicher Begleitbericht zum Vorentwurf zu einem
Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht, Dezember 1985, S. 35)
und wiederum im Pachtgesetz ein Vorbild hatte (Art. 2 Abs. 2 LPG). Der
Gesetzgeber hat nicht im Sinne der Protokollerklärung legiferiert, wie
dies andernfalls nahegelegen hätte.
d) Es trifft zu, dass die in Frage stehende Vorgehensweise
(Zerstückelung in kleine Grundstücke vor Abschluss des Erwerbsgeschäfts)
mit dem Gesetz verfolgte Zwecke (Art. 1 Abs. 1 BGBB) unterlaufen kann, wie
sie hier durch die Bestimmungen über den Erwerb von landwirtschaftlichen
Gewerben und Grundstücken konkretisiert werden (Art. 1 Abs. 2 lit. a
und Art. 61 ff. BGBB). Zur Vermeidung von Gesetzesumgehungen sieht die
"Wegleitung des Eidgenössischen Amtes für Grundbuch- und Bodenrecht
für die Grundbuchämter zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht
und zur Teilrevision des Zivilgesetzbuches und des Obligationenrechts
(Immobiliarsachenrecht, Grundstückkauf) vom Februar 1994" vor:
"Veräussert ein Eigentümer zwei oder mehrere kleine Grundstücke, die
aneinander angrenzen, gleichzeitig oder zeitlich gestaffelt, aber in der
Absicht, wirtschaftlich ein einheitliches Rechtsgeschäft abzuschliessen,
an den gleichen Erwerber, so sind diese Grundstücke hinsichtlich
der Bewilligungspflicht für den Erwerb als ein einziges Grundstück zu
betrachten. Die Absicht, wirtschaftlich ein einheitliches Rechtsgeschäft
abzuschliessen, darf namentlich dann angenommen werden, wenn der Eigentümer
die Grundstücke kurz vor Inkrafttreten des BGBB in kleine Flächen (unter 25
bzw. 10 Aren) aufgeteilt hat" (ZBGR 75/1994 S. 88 ff., S. 116 Ziffer 4.23).
Aus dem Grundsatz der Bewilligungspflicht gemäss Art. 61 BGBB lässt
sich keine Einschränkung von Art. 2 Abs. 3 BGBB in dem Sinne und entgegen
dem Wortlaut ableiten, dass bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise nicht
von der Fläche des einzelnen Grundstücks auszugehen sei, sondern mehrere
kleine Grundstücke als ein einziges behandelt werden sollten. Denn die
Bewilligungspflicht setzt die Geltung des Gesetzes überhaupt voraus,
und die tatsächlichen Voraussetzungen für seine Anwendbarkeit auf
kleine Grundstücke regelt das Gesetz selbst: Einerseits verhindert seit
Inkrafttreten des Gesetzes das grundsätzliche Zerstückelungsverbot
mit seinen klar umschriebenen Ausnahmen, dass landwirtschaftliche
Grundstücke durch Parzellierung der Geltung des Gesetzes im allgemeinen
und der Bewilligungspflicht beim Erwerb im besonderen entzogen werden
können (Art. 58 Abs. 2 und Art. 59 f. BGBB), und andererseits müssen
Parzellierungen, die vor Inkrafttreten des BGBB beim Grundbuchamt
angemeldet worden sind, hingenommen werden, weil der Gesetzgeber eine
Rückwirkung des Zerstükkelungsverbots ausgeschlossen hat (Art. 95 Abs. 1
BGBB).
Die ausdrücklich vorgesehene Nichtrückwirkung nimmt mit anderen Worten
Zerstückelungen bewusst in Kauf, die nach Inkrafttreten des Gesetzes nicht
mehr zulässig gewesen wären (vgl. DONZALLAZ, Commentaire de la loi fédérale
du 4 octobre 1991 sur le nouveau droit foncier rural, Sion 1993, S. 228,
N. 793 zu Art. 95 BGBB); in diesem Sinne kann nur ein bereits in Kraft
stehendes Gesetz umgangen werden (vgl. Stalder, N. 5 zu Art. 61 BGBB,
a.E.). Der vorliegende ist insoweit nicht jenem Fall gleichzusetzen, in
dem eine Aufteilung der Umgehung einer gleichzeitig in Kraft stehenden
Einschränkung der Verfügungsbefugnisse dienen sollte (z.B. BGE 109 II 245
E. 4 S. 249, ein landwirtschaftliches Vorkaufsrecht betreffend). Ziffer
4.23 der zitierten Wegleitung hat keine Grundlage (vgl. zur rechtlichen
Bedeutung solcher Weisungen: BGE 120 II 137 E. 2b S. 138 mit Hinweisen).
e) Selbst eine für das Bundesgericht verbindlich festgestellte
Absicht, durch Parzellierung kurz vor Inkrafttreten des BGBB die
Bewilligungspflicht für ein bestimmtes, später abzuschliessendes
Erwerbsgeschäft zu unterlaufen, könnte ein ausnahmsweises Abweichen von
der in Art. 2 Abs. 3 BGBB enthaltenen Regelung nicht rechtfertigen. Aus der
Sicht des geltenden Rechts setzte ein solches Abweichen - wenn überhaupt -
das Ausnützen einer unbeabsichtigten Unvollständigkeit des Gesetzes voraus,
die hier nach dem Gesagten nicht vorliegt (Art. 95 Abs. 1 BGBB), und von
der früheren Rechtslage her gesehen könnte deren Ausnutzung höchstens
dann als treuwidrig oder missbräuchlich erscheinen, wenn sie dem Zweck
der Gesetzesbestimmungen über die Zerstückelung (vgl. z.B. Art. 702 ZGB)
zuwidergelaufen wäre, von denen es hier aber offenbar gar keine oder
keine anwendbaren gegeben hat, weshalb die Zerstückelung als von der
Freiheit, über Grundeigentum rechtlich zu verfügen, geschützt betrachtet
werden muss; ist die günstige Rechtsstellung in diesem Sinne nicht
widerrechtlich geschaffen worden, kann es nicht untersagt sein, aus
ihr Rechte herzuleiten. Das im vorliegenden Zusammenhang angesprochene
Gleichbehandlungsgebot wird selbstredend nicht beeinträchtigt, soweit
jeder Rechtsunterworfene dieselbe Handlungsmöglichkeit gehabt hat.