BGE 120 III 79
120 III 79
25. Extrait de l'arrêt de la Chambre des poursuites et des faillites du
2 juin 1994 dans la cause X. et Y. (recours LP) Regeste
Art. 97 Abs. 1 SchKG und 9 VZG; Schätzung des Verkaufswerts eines
Grundstücks, auf dem ein Gebäude errichtet wird.
Zulässigkeit des Rekurses an das Bundesgericht im Bereich der Schätzung
gepfändeter Vermögensstücke (E. 1).
Das Grundstück, dessen mutmasslicher Verkaufswert nach Art. 9 Abs. 1
VZG zu bestimmen ist, umfasst nicht nur die Bodenfläche, sondern auch die
darauf befindlichen Gebäude, gleichgültig ob sie fertiggestellt sind oder
nicht (E. 2a).
Liegen voneinander abweichende Schätzungen zweier gleich kompetenter
Sachverständiger vor, so ist es zulässig, sich für einen Mittelwert zu
entscheiden (E. 2b). Berechnungsgrundlagen dieses Mittels (E. 2c).
Bedeutung der Schätzung namentlich für allfällige Bieter und
Baupfandgläubiger. Frage offengelassen (E. 3).
Sachverhalt
A.- Dans le cadre de poursuites en réalisation d'un gage immobilier
intentées contre X. et Y., débiteurs solidaires, la banque Z. a requis
la réalisation de l'objet du gage, savoir une parcelle de 6078 m2 sur
laquelle une importante construction de style méditerranéen est en cours
de réalisation. Pour procéder à l'estimation de l'immeuble en question,
l'office des poursuites s'est adjoint le concours de l'architecte
C. Dans son rapport, celui-ci a dégagé deux valeurs, l'une de 3'400'000
fr., tenant compte du projet de construction en cours de réalisation
(villa individuelle de haut standing avec logement de service) dans son
état actuel, et l'autre de 2'222'000 fr., tenant compte des travaux de
démolition des constructions déjà réalisées et de remise en état de la
parcelle en vue d'une nouvelle mise en valeur. Dans ses procès-verbaux
d'estimation, l'office a retenu comme valeur d'estimation du gage un
montant de 2'200'000 fr.
Par la voie d'une plainte, les débiteurs ont requis l'annulation
de l'estimation ainsi qu'une nouvelle expertise. En cours de procédure,
les parties sont convenues de confier celle-ci à l'architecte J., qui a
estimé à 6'880'000 fr. la valeur totale du terrain et des constructions
existantes, déduction faite des moins-values et compte non tenu de
l'intérêt d'un repreneur éventuel des constructions en l'état.
L'autorité cantonale inférieure de surveillance a admis la plainte
en ce sens que l'immeuble litigieux devait être estimé à 4'500'000 fr.,
moyen terme entre les montants avancés par les experts. X. et Y. ont
recouru à l'autorité cantonale supérieure de surveillance en lui demandant
d'arrêter la valeur estimative du gage à 6'880'000 fr. La Cour cantonale
a rejeté leur recours et confirmé le prononcé entrepris.
X. et Y. ont déféré l'arrêt cantonal à la Chambre des poursuites et
des faillites du Tribunal fédéral. Ils reprochaient à l'autorité cantonale
d'avoir commis un excès ou un abus de son pouvoir d'appréciation, et
d'avoir violé les art. 9 et 11 al. 1 ORI (RS 281.42). Ils ont conclu
principalement à la réforme de l'arrêt attaqué, leur immeuble devant
être estimé à 6'880'000 fr., subsidiairement à son annulation, la cause
étant renvoyée à l'autorité cantonale pour nouvelle instruction et nouveau
jugement. La Chambre des poursuites et des faillites a admis partiellement
le recours dans la mesure où il était recevable et a réformé l'arrêt
attaqué en ce sens que l'immeuble des recourants devait être estimé à
5'140'000 fr. et les procès-verbaux d'estimation du gage corrigés en
conséquence.
Auszug aus den Erwägungen:
Extrait des considérants:
Erwägung 1
1.- Les autorités cantonales de surveillance tranchent en principe
définitivement les litiges qui ont trait à l'estimation des biens saisis,
car il s'agit là de questions d'appréciation (art. 9 al. 2 in fine ORI;
ATF 101 III 32 consid. 1 p. 33). Toutefois, l'abus ou l'excès du pouvoir
d'appréciation étant assimilé à une violation de la loi au sens des art. 19
LP et 78 ss OJ (ATF 106 III 75 consid. 2 p. 78, 103 III 79 consid. 2 p. 82;
GILLIÉRON, Poursuite pour dettes, faillite et concordat, 3e éd., Lausanne
1993, p. 58), le Tribunal fédéral peut être requis d'intervenir, notamment
si l'autorité a retenu des critères inappropriés ou n'a pas tenu compte de
circonstances pertinentes (ATF 110 III 17 consid. 2 p. 18 et arrêts cités;
SANDOZ-MONOD, Commentaire de la loi fédérale d'organisation judiciaire,
vol. II, Berne 1990, p. 721). Il peut également revoir une décision rendue
en matière d'estimation de biens saisis lorsque l'autorité cantonale
viole des règles fédérales de procédure (ATF 101 III 32 consid. 1 p. 33).
Erwägung 2
2.- Aux termes de l'art. 9 al. 1 ORI, l'estimation doit déterminer
la valeur vénale présumée de l'immeuble.
a) Les constructions érigées sur un fonds constituent des parties
intégrantes de celui-ci en vertu de la loi (art. 667 al. 2 et 671 CC),
indépendamment de la réalisation des trois conditions de l'art. 642 al. 2
CC qui sont: le lien matériel, le lien intellectuel et la reconnaissance
par l'usage local (STEINAUER, Les droits réels, tome I, 2e éd. 1990,
n. 1047 ss et tome II, 2e éd. 1994, n. 1622 ss).
L'immeuble dont la valeur vénale présumée doit être déterminée selon
l'art. 9 al. 1 ORI comprend donc, de par la loi, non seulement le terrain
mais aussi les constructions qui s'y trouvent, qu'elles soient achevées
ou non (cf. STEINAUER, op.cit., t. II, n. 1623). Il suit de là que les
recourants ne peuvent se plaindre que de la violation de la disposition
précitée; ils ne sauraient se prévaloir en outre de l'art. 11 al. 1
ORI, disposition relative aux choses qui sont parties intégrantes (ou
accessoires) d'après l'usage local et non pas, comme les constructions
érigées sur un fonds, en vertu de la loi.
b) En l'espèce, les experts désignés en conformité des art. 97
al. 1 LP et 9 al. 2 ORI, aussi compétents l'un que l'autre selon les
constatations souveraines de l'autorité cantonale (art. 63 al. 2 en
liaison avec l'art. 81 OJ), ont arrêté la valeur vénale présumée à deux
montants très différents. Ainsi que l'ont relevé avec raison les autorités
cantonales de surveillance, il n'est pas rare que deux hommes de l'art ou
deux connaisseurs aient un avis différent sur le même objet, les critères
d'estimation pouvant varier considérablement de l'un à l'autre. Cela étant
et comme en matière technique l'autorité s'en remet en principe à l'avis
des experts (cf. ATF 118 Ia 144), il était raisonnable de trancher pour un
moyen terme entre les deux estimations. L'autorité cantonale supérieure
de surveillance n'a dès lors pas commis d'excès ou d'abus de son pouvoir
d'appréciation en confirmant une telle solution.
c) Les recourants ne reprochent d'ailleurs pas en soi à l'autorité
cantonale d'avoir opté pour une estimation moyenne. Ils contestent
simplement l'un des deux termes pris en considération pour le calcul de
cette moyenne: celle-ci aurait dû être établie entre le montant de la
seconde expertise (6'880'000 fr.) et le montant supérieur de la première
expertise, soit 3'400'000 fr. - estimation tenant compte de la valeur
des constructions en l'état et paraissant la plus favorable aux yeux de
l'expert - et non pas 2'222'000 fr., correspondant à la valeur du seul
terrain remis en état après démolition des constructions existantes.
Conformément à ce qui a été exposé sous let. a ci-dessus, force
est de donner raison aux recourants sur ce point. Outre que la moyenne
établie en l'espèce l'a été entre deux termes incompatibles parce que
reposant sur des critères différents, à savoir une estimation tenant
compte des constructions existantes et l'autre pas, l'autorité cantonale
ne pouvait confirmer comme base de calcul une estimation qui n'avait pas
été déterminée conformément à la loi et qui, au dire de l'expert concerné,
n'apparaissait d'ailleurs pas comme l'hypothèse la plus favorable. Au
demeurant, contrairement à un principe général maintes fois répété dans
la jurisprudence fédérale (cf. notamment ATF 118 Ia 144, 107 IV 7, 101
Ia 545 consid. 4 p. 552) et expressément consacré en droit vaudois par
l'art. 243 CPC (POUDRET/WURZBURGER/HALDY, Procédure civile vaudoise,
ad art. 243; HABSCHEID, Droit judiciaire privé suisse, 2e éd., Genève
1981, p. 442), les autorités cantonales de surveillance n'ont pas indiqué
les motifs qui commandaient en l'espèce de s'écarter de la conclusion de
l'expert jugée pourtant la plus favorable, bien qu'assortie de réserves
(intérêt d'une clientèle limitée; vente pas évidente pour une reprise et
une finition des travaux).
Erwägung 3
3.- Les recourants reprochent à l'autorité cantonale de n'avoir tenu
compte que des prétentions de la créancière gagiste poursuivante.
Le rôle de l'estimation prévue à l'art. 97 al. 1 LP et aux art. 8 et
9 ORI est de servir les intérêts des créanciers et du débiteur (ATF 112
III 75 consid. 1a p. 77, 97 III 18 consid. 2a p. 20). L'estimation sert
en outre à renseigner d'éventuels enchérisseurs (ATF 101 III 32 consid. 1
p. 34 et arrêt cité; FRITZSCHE/WALDER, Schuldbetreibung und Konkurs nach
schweizerischem Recht, vol. I, 3e éd., Zurich 1984, § 23 n. 28).
L'arrêt attaqué se borne à considérer sur la question que, dès
lors que le montant finalement retenu comme valeur estimative du gage
(4'500'000 fr.) suffit à couvrir les prétentions de la créancière gagiste
(4'371'488 fr. 90), une telle appréciation ne saurait être tenue pour
dénuée de fondement.
Selon les recourants, l'autorité cantonale aurait dû prendre également
en considération l'intérêt des éventuels enchérisseurs, ainsi que celui
des créanciers hypothécaires légaux, en vertu du privilège dont ces
derniers jouissent par rapport aux autres créanciers de rang antérieur
(art. 841 CC). Leur grief ne reposant toutefois sur aucun élément de fait
constaté dans la décision attaquée, le Tribunal fédéral ne saurait entrer
en matière sur ce point: dans le cadre du recours prévu par l'art. 19 LP,
celui-ci ne peut en effet qu'être appelé à trancher des cas concrets,
non à discuter de situations hypothétiques et à débattre de questions
purement théoriques (cf. SANDOZ-MONOD, op.cit., p. 729 n. 3.2.1).
Erwägung 4
4.- Il résulte de ce qui précède que la solution du moyen terme ne
constitue pas une violation de la loi (consid. 2b) et que c'est le montant
de 3'400'000 de la première expertise qui doit intervenir dans le calcul
de cette moyenne (consid. 2c). Le montant de l'estimation devant ainsi
être arrêté à 5'140'000 fr. [(6'880'000 + 3'400'000) x 1/2], le Tribunal
fédéral peut statuer lui-même dans ce sens.