BGE 120 III 52
120 III 52
18. Extrait de l'arrêt de la Chambre des poursuites et des faillites du
27 janvier 1994 dans la cause S. (recours LP) Regeste
Art. 268 OR und 283 SchKG; Retentionsrecht des Vermieters von
Geschäftsräumen; Mitteilungen an die Untermieter betreffend ihre
Mietzinszahlungen; Begriff der beweglichen Sachen, die zur Benutzung der
Mieträumlichkeiten gehören.
Das Amt hat einen Untermieter, der seiner Zahlungspflicht nachkommt
und von dem kein Gegenstand aufgezeichnet wurde, nicht zu verpflichten,
die aus Untermiete geschuldeten Mietzinse inskünftig an das Amt zugunsten
des Mieters zu zahlen (E. 7).
Sich in Fabrikation befindende Maschinen und Einzelteile gehören zur
Benutzung der Mieträumlichkeiten, sofern sie sich nicht zufällig dort
befinden und dort für eine gewisse Zeit zu Fertigungs- und Montagezwecken
bleiben. Im Verzeichnis können auch Fahrzeuge aufgeführt werden, die auf
dem Parkplatz stehen, der zu den Mieträumlichkeiten gehört (E. 8).
Sachverhalt
A.- Sur réquisition de X., l'Office des poursuites de Genève a exécuté
un inventaire des biens de S. en application de l'art. 283 LP. La créance
invoquée consistait en des loyers échus et des loyers futurs pour une
période de six mois (art. 268 al. 1 CO).
S. a porté plainte à l'autorité de surveillance contre l'inventaire
précité, en faisant valoir notamment que l'avis de l'office invitant les
sous-locataires à s'acquitter désormais de leurs loyers en ses mains, sous
peine de voir leurs biens portés à l'inventaire en vertu de l'art. 268 CO,
était illégal; en outre, l'inventaire portait sur des outils de production
et des machines en cours de fabrication, objets qui échappaient au droit de
rétention, sauf à paralyser complètement l'entreprise; enfin, l'inventaire
frappait des véhicules qui ne se trouvaient pas dans les locaux loués.
L'autorité de surveillance ayant rejeté sa plainte, S. a recouru à la
Chambre des poursuites et des faillites du Tribunal fédéral en invoquant
une violation des art. 283 LP et 268 CO. La Chambre des poursuites et des
faillites a admis partiellement le recours dans la mesure où il était
recevable et a annulé la décision attaquée en tant qu'elle confirmait
l'envoi aux sous-locataires d'un avis les invitant à verser désormais
leurs loyers en main de l'office. Elle a rejeté le recours pour le surplus.
Auszug aus den Erwägungen:
Extrait des considérants:
Erwägung 7
7.- Aux termes de l'art. 268 al. 2 CO, dont la teneur coïncide avec
celle de l'art. 272 al. 2 aCO (Mietrechtspraxis 2/91, p. 50 n. 6.3),
le droit de rétention du bailleur de locaux commerciaux grève aussi les
meubles apportés par le sous-locataire dans la mesure où celui-ci n'a pas
payé son loyer au locataire. A contrario, si le sous-locataire a payé son
loyer au locataire, le droit de rétention du bailleur sur les meubles du
sous-locataire disparaît, même sans que le bailleur ait reçu un paiement
équivalent (ATF 59 III 282).
Selon cette jurisprudence et la doctrine (BECKER, n. 5 ad art. 272
CO; OSER/SCHÖNENBERGER, n. 30 ad 272 CO; SCHMID, n. 13 et 53 ad art. 272
CO; FRITZSCHE/WALDER, Schuldbetreibung und Konkurs nach schweizerischem
Recht, vol. II, 3e éd., Zurich 1993, § 63 n. 20), lorsque le bailleur
obtient que l'inventaire porte également sur des biens du sous-locataire
ou qu'il s'avère, en procédant à l'inventaire, que les objets retenus sont
propriété du sous-locataire, l'office doit faire en sorte que les termes
de sous-location soient payés dorénavant non plus au locataire, mais à
l'office pour le compte du locataire. Ce n'est que dans ces hypothèses
que la jurisprudence et la doctrine envisagent l'envoi d'un avis au
sous-locataire pour l'inviter à s'acquitter de son loyer désormais en main
de l'office et non plus en main du locataire: un paiement à ce dernier
ferait en effet disparaître le droit de rétention du bailleur (art. 268
al. 2 CO a contrario), qui perdrait alors la garantie en résultant sans
contre-prestation (cf. notamment SCHMID et FRITZSCHE/WALDER, loc.cit.).
Les hypothèses précitées ne sont pas réalisées en l'espèce, où il
est constant que le loyer en question a été payé et qu'aucun meuble de
sous-locataire n'a été inventorié (Inventaire de mars 1993, p. 26). Les
sous-locataires n'avaient donc pas à être astreints à verser leurs loyers
en main de l'office. Dès lors, sur ce point, le recours doit être admis
et la décision attaquée annulée.
Erwägung 8
8.- L'autorité cantonale a considéré que les machines en cours
de fabrication et les pièces détachées inventoriées dans les locaux
loués servaient à l'usage de ceux-ci au sens de l'art. 268 al. 1 CO. La
recourante le conteste, estimant que les meubles visés en l'espèce par
cette disposition ne pouvaient être que les "bureaux, tables, chaises,
machines à écrire, ordinateurs, etc., mais en aucun cas l'objet de
l'activité de l'entreprise".
a) Le droit de rétention concerne tous les meubles du locataire
qui garnissent les locaux loués. Il s'agit en particulier des machines,
de l'équipement du locataire, des marchandises qui garnissent le dépôt
qu'il loue, du matériel de construction entreposé dans un atelier ou dans
un hall d'exposition (DAVID LACHAT/JACQUES MICHELI, Le nouveau droit de
bail, 2e éd., p. 145 n. 3.2; Mietrechtspraxis 2/91, p. 50 n. 6.4).
Selon la jurisprudence, la relation spatiale qui doit exister entre
la chose litigieuse et la chose louée ne doit pas être purement fortuite;
elle doit présenter une certaine durabilité, en quoi pourtant elle n'a pas
nécessairement besoin de subsister pendant toute la durée du bail. Quant
à savoir si un objet sert à l'aménagement ou à l'usage des locaux, cela
s'apprécie selon le genre de ceux-ci et l'usage qu'en fait le locataire
(ATF 109 III 42 consid. 2 p. 43/44 et arrêts cités).
Dans le cas particulier, les pièces et machines ne se trouvaient
pas par hasard dans les locaux litigieux et elles y restaient pour
une certaine durée. En outre, selon les constatations souveraines de
l'autorité cantonale, la destination des locaux était de servir d'ateliers
de montage et d'assemblage desdits objets, ainsi que de bureaux pour
S. Il suit de là que l'autorité cantonale n'a pas admis à tort que les
pièces et machines en question servaient à l'usage des locaux loués,
au sens de l'art. 268 al. 1 CO.
b) C'est également avec raison qu'elle a considéré que l'inventaire
devait comprendre les véhicules sis sur le parking à l'extérieur, parce
qu'ils avaient avec les locaux loués une relation spatiale indéniable,
ne se trouvaient pas fortuitement sur les parcelles supportant les locaux
loués et servaient à l'usage de ces derniers. Cette solution apparaît
conforme à la jurisprudence rappelée ci-dessus (ATF 109 III 42 ss) et à
celle publiée in ATF 106 II 42 ss, où le Tribunal fédéral a admis que le
droit de rétention du bailleur d'une villa avec garage pouvait s'exercer
sur la voiture se trouvant dans le garage.