BGE 115 II 340
115 II 340
62. Estratto della sentenza 18 agosto 1989 della II Corte civile nella
causa X e Y contro Dipartimento di giustizia della Repubblica e Cantone
del Ticino (ricorso di diritto amministrativo) Regeste
Errichtung einer Dienstbarkeit auf gemeinschaftlichen Teilen, die
das Reglement für die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer den einzelnen
Stockwerkeigentümern zur besonderen Nutzung zuweist; Verweigerung der
Eintragung im Grundbuch (Art. 712b Abs. 2 Ziff. 3 und 712g Abs. 1 ZGB in
Verbindung mit Art. 647b Abs. 1 und 648 Abs. 2 ZGB).
Ein einzelner Stockwerkeigentümer kann nicht ohne Zustimmung aller
anderen Stockwerkeigentümer eine Dienstbarkeit für ein besonderes
Nutzungsrecht (im vorliegenden Fall ein Recht zum Parkieren) einräumen,
welches das Reglement ihm auf gemeinschaftlichen Teilen zuweist; er
kann ein solches Recht nur durch Miete oder Pacht einräumen unter der
Voraussetzung, dass das Reglement dies gestattet oder dass die Versammlung
der Stockwerkeigentümer zustimmt.
Sachverhalt
A.- Il 17 ottobre 1988 X ha costituito sulla sua proprietà per piani
n. 8971 a Caslano (pari a 40/1000 del fondo base n. 240 RFD) un "diritto
di posteggio" a favore della proprietà per piani n. 7528 (pari a 500/1000
del fondo base n. 131 RFD, sempre a Caslano) appartenente a Y. La servitù
avrebbe dovuto esercitarsi, contro versamento di Fr. 20'000.--, su un posto
auto attribuito alla proprietà per piani n. 8971 nell'ambito del condominio
esistente sul fondo base n. 240. L'Ufficio dei registri del Distretto
di Lugano ha rifiutato di iscrivere la servitù, la costituzione della
stessa esigendo - a giudizio dell'ufficiale - l'accordo dell'assemblea
dei condomini e la modifica del regolamento della comproprietà. Insorte
al Dipartimento di giustizia del Cantone Ticino, autorità di vigilanza
sul registro fondiario, le parti si sono viste confermare la decisione
di rigetto il 3 febbraio 1989.
B.- X e Y hanno esperito il 2 marzo 1989 un ricorso di diritto
amministrativo al Tribunale federale. Chiedono, nel merito, che la
decisione cantonale sia annullata e che all'ufficiale del registro
fondiario sia dato ordine di iscrivere la servitù così com'è stata
costituita. Il Dipartimento cantonale di giustizia e l'Ufficio federale
di giustizia propongono di respingere il gravame.
Auszug aus den Erwägungen:
Dai considerandi:
Erwägung 2
2.- Nel merito i ricorrenti affermano che l'iscrizione della servitù
litigiosa, non gravando parti comuni dell'immobile, non soggiace al
consenso dell'assemblea dei condomini né a una modifica del regolamento
della comproprietà. Il titolare di una proprietà per piani, del resto,
può sempre cedere a titolo obbligatorio i suoi diritti d'uso particolare
su parti comuni (posteggi): niente impedisce quindi che ciò avvenga a
titolo di servitù. Se si pensa dipoi ch'egli potrebbe gravare di usufrutto
l'intera sua proprietà senza far capo all'assemblea dei condomini, non
si capisce perché tale consenso dovrebbe occorrere nel caso in cui la
servitù gravi solo un diritto d'uso particolare.
a) Il regolamento della comproprietà esistente sul fondo base
n. 240 RFD di Caslano (complesso di case monofamiliari a sistemazione
individuale), del 1982, attribuisce a ogni singola proprietà per piani
un diritto d'uso particolare su un'area di giardino e su determinati
posteggi di un'autorimessa, precisando che tale diritto è indissociabile
dalla quota di comproprietà e non può essere venduto separatamente. I
condomini inoltre hanno un "diritto di prelazione qualora delle
parti comuni venissero assegnate a terzi". La portata di quest'ultima
norma, adottata nel 1986, non è chiara. Certo è che nella fattispecie
l'autorimessa è una parte comune (ciò non è sempre e necessariamente il
caso: v. WEBER, Die Stockwerkeigentümergemeinschaft, tesi, Zurigo 1979,
pag. 178 segg.; HABS, La propriété par étages sur des maisons familiales
en habitat groupé, tesi, Losanna 1989, pag. 125 segg.). I posteggi non
possono dunque spettare in diritto esclusivo ai titolari delle proprietà
per piani (art. 712b cpv. 2 n. 3 CC). Possono bensì essere oggetto di
diritti d'uso particolare o - eventualmente - di altri diritti, sia reali
sia obbligatori (al proposito... MEIER-HAYOZ/REY in: Berner Kommentar,
note 49 segg. ad art. 712g CC). In concreto la questione è di sapere
se il beneficiario di un diritto d'uso particolare, previsto cioè dal
regolamento, abbia la facoltà di concedere il diritto medesimo (o una
frazione di esso) in servitù a un terzo.
b) La risposta non può che essere negativa. Anzitutto i ricorrenti
equivocano sui termini quando pretendono che la servitù da loro voluta
gravi la proprietà per piani cui si riferisce il diritto d'uso (foglio PPP
n. 8971). La servitù deve esercitarsi sui posteggi dell'autorimessa, non
sull'abitazione. La facoltà di usare i posteggi è un attributo del diritto
esclusivo che il titolare della proprietà per piani ha sull'abitazione,
ma non conferisce al condomino né un diritto esclusivo sull'autorimessa,
né fa rientrare i posteggi nella singola proprietà per piani. È dato che
la costituzione di una servitù su una parte comune della comproprietà esige
l'accordo di tutti i condomini (art. 712g cpv. 1 con rinvio all'art. 648
cpv. 2 CC), bene ha fatto l'ufficiale del registro fondiario a rifiutare
l'iscrizione chiesta dai ricorrenti. Ciò premesso, il gravame potrebbe
essere respinto senza altra disamina. Resta da chiarire, per completezza,
se un diritto d'uso particolare non possa essere ceduto senza la proprietà
per piani cui esso è vincolato.
c) Nella fattispecie l'eventualità appare, come che sia, esclusa. Anche
lasciando irrisolto il quesito di sapere se - per principio - sia lecito
cedere a terzi un diritto d'uso particolare senza la contemporanea
alienazione, allo stesso soggetto giuridico, della proprietà per
piani (cfr. MEIER-HAYOZ/REY, op.cit., nota 47 ad art. 712g CC; WEBER,
op.cit., pag. 170 segg.), è indubbio che un'operazione del genere non
può avvenire senza il permesso dell'assemblea dei condomini. Tanto meno
se il regolamento vi osta in maniera esplicita. Nell'ipotesi contraria,
terzi estranei alla comunione dei comproprietari potrebbero acquisire
diritti reali (seppure limitati) da esercitare su parti comuni, e ciò
con l'accordo di un solo condomino, quando invece per costituire una
servitù su parti comuni occorre - si è detto (art. 648 cpv. 2 CC) -
l'assenso di tutti. L'aggravio reale di parti comuni non è prerogativa di
un singolo comproprietario. Un divieto generale di cessione si applica,
del resto, ai diritti d'uso costituiti non per regolamento, ma in forma
di servitù prediale o di servitù personale regolare (ENGEL, La cession
des droits réels et des droits personnels annotés, in: RNRF 54/1973,
pag. 326 seg.). Nel caso in oggetto una cessione separata del diritto di
posteggio non è quindi prospettabile.
d) I ricorrenti pretendono che la facoltà di concedere a terzi un
diritto d'uso particolare attraverso un contratto di natura obbligatoria,
segnatamente di locazione, implichi anche quella di concedere il
diritto in servitù. Trascurano però che un condomino non può, da solo,
appigionare parti comuni (art. 712g cpv. 1 in relazione con l'art. 647b
cpv. 1 CC): essi partono dunque da presupposti erronei. È vero invece che,
riservato l'art. 712c cpv. 2 CC, il singolo condomino può costituire un
usufrutto sulla sua proprietà per piani (art. 745 segg. CC): l'usufrutto
grava nondimeno il diritto esclusivo con tutti gli attributi legati
alla titolarità del medesimo, non le parti comuni. Il beneficiario
viene a trovarsi nella stessa situazione del condomino e il diritto
d'uso particolare non è scorporato dalla rispettiva proprietà per
piani. L'obiezione non giova così ai ricorrenti.