BGE 115 IB 166
115 Ib 166
23. Urteil der I. öffentlichrechtlichen Abteilung vom 13. Februar
1989 i.S. Schweizerische Bundesbahnen, Kreisdirektion III, gegen
Politische Gemeinde Rafz und Verwaltungsgericht des Kantons Zürich
(Verwaltungsgerichtsbeschwerde) Regeste
Art. 18, 18a Eisenbahngesetz; Einbezug von Eisenbahngrundstücken in
ein Quartierplanverfahren?
Ist der Beschluss über die Einleitung eines Quartierplanverfahrens
gemäss § 147 des zürcherischen Planungs- und Baugesetzes, mit dem auch das
Beizugsgebiet abgegrenzt wird, ein Teil- oder ein Zwischenentscheid? Frage
offengelassen (E. 2).
Dem Eisenbahnbetrieb dienende Grundstücke unterstehen auch nach
Art. 18 und 18a EBG in der Fassung vom 8. Oktober 1982 dem kantonalen
und kommunalen Bau- und Planungsrecht grundsätzlich nicht; dieses ist
allerdings im bundesrechtlichen Plangenehmigungsverfahren soweit als
möglich zu berücksichtigen (E. 3). Parzellen, die dauernd oder auf längere
Zeit für betriebsfremde Zwecke verwendet werden, unterliegen dagegen dem
kantonalen Recht (E. 3, 4).
Sachverhalt
A.- Am 13. Januar 1986 beschloss der Gemeinderat Rafz die Einleitung
eines amtlichen Quartierplanverfahrens für das Gebiet "Industrie- und
Gewerbezone". In den Perimeter wurde auch die ca. 32 000 m2 umfassende
Parzelle Nr. 4814 der Schweizerischen Bundesbahnen einbezogen, auf der
sich die Stations- und Geleiseanlagen befinden. Eine Teilfläche dieser
Parzelle von ca. 2000 m2 wird von den SBB an Jürg Sigg vermietet,
welchem der Gemeinderat Rafz mit Baubewilligungen vom 2. Oktober 1979
und 9. Februar 1982 die Errichtung eines Lagerplatzes mit Lagerboxen,
Bürogebäude und Einstellhalle sowie die Anlage eines Mustergartens und
eines Steinlagers gestattet hatte.
Gegen den Beschluss des Gemeinderates vom 13. Januar 1986, mit dem
auch das Quartierplangebiet abgegrenzt wurde, erhoben die SBB bei der
kantonalen Baurekurskommission Rekurs mit dem Antrag, das Beizugsgebiet
sei derart festzulegen, dass das Eisenbahnbetriebsgebiet der Station Rafz
(Parzelle Nr. 4814) nicht berührt werde. Die Baurekurskommission I des
Kantons Zürich wies den Rekurs am 24. Oktober 1986 ab, worauf die SBB an
das kantonale Verwaltungsgericht gelangten. Das Verwaltungsgericht wies
die Beschwerde am 26. Mai 1987 ebenfalls ab, weil der neue Art. 18a des
Eisenbahngesetzes die Unterstellung von Bahnbetriebsgrundstücken unter
das kommunale Planungsrecht zulasse. Diesen Entscheid haben die SBB beim
Bundesgericht angefochten.
Auszug aus den Erwägungen:
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
Erwägung 1
1.- Das Zürcher Verwaltungsgericht hat sich bei seinem Entscheid
über den Einbezug der Parzelle Nr. 4814 in das Quartierplanverfahren in
erster Linie auf Art. 18a des Eisenbahngesetzes in der Fassung vom 8.
Oktober 1982 (EBG; SR 742.101) und im übrigen auf die Bestimmungen
des zürcherischen Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975
(PBG) gestützt. Nach Ansicht der Beschwerdeführerinnen ist das
Eisenbahngesetz teils willkürlich angewandt, teils missachtet worden
und hätte das kantonale Recht überhaupt nicht zum Zuge kommen dürfen. Ob
öffentliches Recht des Bundes durch unrichtige Auslegung oder Anwendung
verletzt oder zu Unrecht übergangen worden sei, ist nach ständiger
Rechtsprechung im verwaltungsgerichtlichen Verfahren zu prüfen,
sofern keiner der in Art. 99-101 OG oder in der Spezialgesetzgebung
vorgesehenen Ausschlussgründe gegeben ist (BGE 114 Ib 83 E. 1a; 113
Ib 397; 112 Ib 165 f., 237 E. 2a). Dabei kann auch die Verletzung von
Bundesverfassungsrecht, insbesondere der Verstoss gegen Art. 4 BV, mit
Verwaltungsgerichtsbeschwerde geltend gemacht werden (BGE 114 Ib 83 E. 1a;
112 Ib 237 E. 2a). Die Rechtsmitteleingabe der Beschwerdeführerinnen ist
daher als Verwaltungsgerichtsbeschwerde zu behandeln.
Erwägung 2
2.- Nach § 147 PBG wird das amtliche Quartierplanverfahren auf
Gesuch eines Grundeigentümers oder durch den Gemeinderat von Amtes
wegen eingeleitet. Im Beschluss über die Verfahrenseinleitung ist
gemäss § 23 der Quartierplanverordnung vom 18. Januar 1978 insbesondere
über die Zulässigkeit und die Zweckmässigkeit der Gebietsabgrenzung zu
entscheiden. Mit dem Rekurs gegen die Einleitung des Quartierplanverfahrens
oder dessen Verweigerung kann nach der Vorschrift von § 148 Abs. 2 PBG
nur geltend gemacht werden, die Voraussetzungen für die Durchführung
des Verfahrens fehlten oder sie seien gegeben; Einwendungen dieser
Art können später nicht mehr erhoben werden. Gemäss der Praxis der
Zürcher Rechtsmittelinstanzen wird allerdings mit Rücksicht auf § 23 der
Quartierplanverordnung auch die Rüge zugelassen, das Beizugsgebiet sei
nicht richtig abgegrenzt worden und müsse durch Entlassung von Grundstücken
verkleinert werden (RB des Verwaltungsgerichtes 1980 Nr. 106, Entscheid
der Baurekurskommission I Nr. 8/1983, publ. in Baurechtsentscheide 1984
Nr. 13; MÜLLER/ROSENSTOCK/WIPFLI/ZUPPINGER, Kommentar zum PBG, N. 2 zu §
148). Über diese Einwendung wird indessen nicht endgültig entschieden,
kann doch der Grundeigentümer später, während der zweiten Auflage des
Quartierplanentwurfes, noch um Entlassung aus dem Quartierplanverfahren
ersuchen (§ 155 Abs. 1 lit. b PBG). Das Verwaltungsgericht bemerkt denn
auch in seiner Vernehmlassung zur vorliegenden Beschwerde, es stehe
einstweilen noch nicht fest, ob der Quartierplan in seiner endgültigen
Ausgestaltung überhaupt Bahnbetriebsgebiet erfasse. Es stellt sich daher
die Frage, ob es sich beim angefochtenen Urteil um einen Teil- oder um
einen blossen Zwischenentscheid handle. Einerseits wird in der Praxis die
im Einleitungsbeschluss getroffene Gebietsabgrenzung als Vorentscheid
bezeichnet (vgl. zit. Entscheid der Baurekurskommission I E. 2c).
Andererseits hat hier das Verwaltungsgericht in abschliessender
Weise festgestellt, dass nach dem neuen Eisenbahngesetz auch
Bahnbetriebsgrundstücke in ein kantonalrechtliches Quartierplanverfahren
einbezogen werden könnten. Insofern ist das Urteil wohl als Teilentscheid
zu betrachten (vgl. BGE 107 Ib 343 E. 1). Die Frage braucht jedoch nicht
endgültig beantwortet zu werden, da die Beschwerdeführerinnen jedenfalls
die für die Anfechtung von Zwischenentscheiden geltende zehntägige
Beschwerdefrist eingehalten und ein schutzwürdiges Interesse an der
sofortigen Aufhebung des Entscheides haben, durch den sie grundsätzlich der
Quartierplanpflicht unterstellt worden sind (vgl. BGE 112 Ib 422 E. 2c, 109
Ib 132). Damit ist auch gesagt, dass sie zur Beschwerdeführung legitimiert
sind (Art. 103 lit. a OG). Auf die Beschwerde ist daher einzutreten.
Erwägung 3
3.- a) Das Verwaltungsgericht räumt im angefochtenen Entscheid zu
Recht ein, dass aufgrund von Art. 26 BV, Art. 14 des Eisenbahngesetzes von
1872 und Art. 18 des Eisenbahngesetzes von 1957 vorwiegend die Auffassung
galt, die Bahnbetriebsgrundstücke unterstünden hinsichtlich ihrer Nutzung
ausschliesslich den bundesrechtlichen Bestimmungen. Art. 18 EBG in der
Fassung vom 20. Dezember 1957 lautete:
"1 Die Pläne für die Erstellung und Änderung der dem Bahnbetrieb
dienenden Anlagen und Fahrzeuge sind, soweit der Bundesrat nichts
anderes bestimmt, vor ihrer Ausführung von der Aufsichtsbehörde zu
genehmigen. Der Genehmigung bedürfen ferner Abweichungen von genehmigten
Plänen sowie Bauvorhaben Dritter, welche dem Bahnbetrieb dienende
Grundstücke beanspruchen oder die Sicherheit der Bahn und ihres
Betriebes oder den Ausbau von Bahnanlagen beeinträchtigen können.
2 Die beteiligten Bundesbehörden und die Kantone sind vor der
Genehmigung der Pläne für Bahnanlagen anzuhören. Die Anhörung der
Gemeinden ist Sache der Kantone.
3 Die auf die kantonale Gesetzgebung, namentlich über die Bau-, Feuer-
und Gesundheitspolizei gestützten Anträge sind bei der Plangenehmigung
zu berücksichtigen, soweit sie mit der Bundesgesetzgebung und den
Bedürfnissen des Eisenbahnbaues und -betriebes vereinbar sind.
4 Unter Vorbehalt der Bundesgesetzgebung über die Enteignung ist mit
der rechtskräftigen Genehmigung über alle gegen die Pläne erhobenen
Einwendungen entschieden."
In Auslegung dieser Vorschrift wurde in der Lehre - ähnlich wie bei
der Interpretation von Art. 14 des Eisenbahngesetzes vom 23. Dezember
1972 mit im wesentlichen gleichem Inhalt - festgestellt, dass auf Bauten,
Anlagen und Grundstücke, die ausschliesslich dem Bahnbetrieb dienen,
das kantonale Bau- und Planungsrecht grundsätzlich nicht anwendbar sei,
dieses aber nach Möglichkeit im bundesrechtlichen Bewilligungsverfahren
berücksichtigt werden solle; betriebsfremde Bauten und betriebsfremd
genutzte Areale unterstünden dagegen dem kantonalen Recht. Bei
"gemischten" Bauten sei neben dem eisenbahnrechtlichen Plangenehmigungs-
auch ein kantonales Baubewilligungsverfahren durchzuführen, soweit eine
getrennte Behandlung der verschiedenen Bauteile möglich sei (vgl. KÄLIN,
Das Eisenbahnpolizeirecht, Diss. Zürich 1976, S. 46 ff., 106; MEYLAN,
Le domaine ferroviaire en droit comparé, Diss. Lausanne 1966, S. 345;
HAUSER EDWIN, Die Bindungen des Bundes an das kantonale Recht, Diss. Zürich
1962 S. 56 f.; zu Art. 14 EBG von 1872 vgl. TINNER, Rechtsbeziehungen
zwischen Bund und Kantonen im Eisenbahnwesen, Diss. Zürich 1941, S. 68
ff., 122 ff. und dort zitierte Literatur; s. auch BURCKHARDT, Kommentar
zu Art. 26 BV S. 194 f.). An dieser Auffassung ist hinsichtlich des
Verhältnisses des Eisenbahngesetzes zum kantonalen Planungsrecht auch nach
der Aufnahme von Art. 22quater in die Bundesverfassung und nach Einführung
des Bundesgesetzes über die Raumplanung festgehalten worden (vgl. KÄLIN,
aaO, S. 46 ff.; EJPD/BRP, Erläuterungen zum RPG, Einleitung N. 81).
Auch nach der Rechtsprechung zu den genannten Bestimmungen sind
Grundstücke und Bauten, die tatsächlich dem Eisenbahnbetrieb dienen,
von der Anwendung kantonaler Bauvorschriften ausgenommen, und wird die
Eisenbahnhoheit nur dort ausgeschlossen, wo Bahnareal zu anderen Zwecken
benutzt wird. So ist noch unter der Herrschaft des Eisenbahngesetzes von
1872 entschieden worden, der SBB dürften keine Perimeterbeiträge für
den Bau oder Ausbau von Gemeindestrassen auferlegt werden (Entscheide
des Regierungsrates des Kantons Aargau und des Kleinen Rates des Kantons
Graubünden aus den Jahren 1931/32, zusammengefasst in HESS, Die neuere
Eisenbahngesetzgebung des Bundes, Bd. I S. 50 f.). Für die Errichtung eines
nicht dem Bahnbetrieb dienenden Lagerplatzes mit Schuppen auf Grundeigentum
der SBB bedürfe es dagegen einer kantonalen Baubewilligung (Obergericht
des Kantons Zürich, 27. Mai 1930, SJZ 27 S. 103 f.; Regierungsrat des
Kantons Zürich, 8. Mai 1930, ZBl 30/1931 S. 389 ff.). Parzellen der SBB,
deren Verwendungsart noch nicht feststehe und die aller Voraussicht nach
nicht für Betriebszwecke bestimmt seien, dürften in einen kommunalen
Bebauungsplan einbezogen werden; würden auf dem Areal später dennoch
Betriebsanlagen erstellt, so verlören die auf kantonalem Recht beruhenden
Verfügungen der Gemeindebehörden ohne weiteres ihre Rechtswirksamkeit
(Regierungsrat des Kantons Luzern, 28. April 1949, ZBl 51/1950 S. 505
ff.; Stadtrat von St. Gallen, 16. August/ 4. September 1956, ZBl 59/1958
S. 112 ff.). Nach dem Inkrafttreten des Eisenbahngesetzes von 1957 hat der
Aargauer Regierungsrat (allerdings noch gestützt auf Art. 14 des alten
Gesetzes) erwogen, die Abstandsvorschriften der Gemeinde könnten beim
Bau eines Einstellraumes für Velos und Motorräder auf dem Stationsareal
keine Geltung beanspruchen (ZBl 63/1962 S. 42 ff.), während der Berner
Regierungsrat die Auffassung vertrat, nach Art. 18 Abs. 3 EBG sei das
kantonale Baurecht grundsätzlich ebenfalls für die dem Bahnbetrieb
dienenden Bauten zu beachten (Entscheid vom 16. April 1969, MBV 67/1969
Nr. 34). Der Bundesrat hielt auch in Anwendung von Art. 18 EBG daran
fest, dass eine kommunale Ortsplanung für Bahnbetriebsgrundstücke nicht
verbindlich sei, solange sie von der zuständigen Bundesbehörde nicht
genehmigt worden sei (VPB 32 Nr. 142).
b) Das Verwaltungsgericht vertritt die Meinung, durch die Änderung des
Eisenbahngesetzes vom 8. Oktober 1982 (in Kraft seit 1. Januar 1985),
insbesondere durch die Einführung von Art. 18a, seien hinsichtlich
der Kompetenzausscheidung zwischen Bund und Kantonen neue Verhältnisse
geschaffen und sei der Einflussbereich des kantonalen Rechts vergrössert
worden.
Die neuen Bestimmungen sehen, soweit sie hier in Betracht fallen,
folgendes vor:
"Art. 18
1 Die Pläne für die Erstellung und Änderung von Bauten, Anlagen und
Fahrzeugen, die ganz oder überwiegend dem Bahnbetrieb dienen, sind vor
ihrer Ausführung allein von der Aufsichtsbehörde zu genehmigen.
2 Die beteiligten Bundesstellen, Kantone, Gemeinden und die betroffenen
Grundeigentümer sind vor der Genehmigung der Pläne für Bauten und
Anlagen anzuhören. Die Anhörung von Gemeinden und betroffenen
Grundeigentümern ist Sache der Kantone.
3 Die auf kantonales Recht gestützten Anträge sind soweit zu
berücksichtigen, als ihre Anwendung die Bahnunternehmung in der
Erfüllung ihrer Aufgaben nicht unverhältnismässig einschränkt.
4 (Vorbehalt der Enteignung.)
5 (Kompetenz des Bundesrates zur Ordnung des Verfahrens)
Art. 18a
1 Die Erstellung und die Änderung von anderen Bauten und Anlagen
unterstehen dem kantonalen Recht. Sie bedürfen jedoch der Genehmigung
durch die Aufsichtsbehörde, wenn:
a. sie Bahngrundstücke beanspruchen oder an solche angrenzen;
b. das Baugrundstück von einer Projektierungszone oder Baulinie erfasst
ist;
c. die Betriebssicherheit in Frage steht;
d. sie den künftigen Ausbau von Bahnanlagen verunmöglichen oder
erheblich erschweren.
2-5 (Einzelheiten der Erteilung der Genehmigung)."
Der Vergleich der neuen gesetzlichen Regelung mit der alten ergibt,
dass über die vorgesehene Nutzung von eigentlichen Bahnbetriebsgrundstücken
weiterhin ausschliesslich im bundesrechtlichen Plangenehmigungsverfahren
entschieden wird. Das gilt - wie neu präzisiert wird - auch für Bauten und
Anlagen, die "überwiegend" dem Bahnbetrieb dienen. Die auf kantonales Recht
gestützten Anträge sind allerdings nicht nur dann zu berücksichtigen,
wenn sie mit den Bedürfnissen des Eisenbahnbetriebes vereinbar sind,
sondern schon, wenn durch dessen Anwendung die Bahn in der Erfüllung
ihrer Aufgaben nicht unverhältnismässig eingeschränkt wird. Damit soll,
wie in der bundesrätlichen Botschaft zur Gesetzesänderung ausgeführt wird
(BBl 1981 I S. 331), dem Verhältnismässigkeitsprinzip vermehrt Rechnung
getragen werden. In Art. 18a wird nun in Übereinstimmung mit der bisherigen
Praxis ausdrücklich festgehalten, dass betriebsfremde Bauten und Anlagen
dem kantonalen Recht unterstehen. Neben dieser Klarstellung dient Art. 18a
gemäss der bundesrätlichen Botschaft vor allem der Verfahrensregelung
(aaO, S. 332; vgl. auch GAUDERON, L'approbation des plans en matière
ferroviaire, Revue de droit administratif et de droit fiscal 42/1986
S. 346 ff.), Somit zeigt sich, dass die neuen Gesetzesbestimmungen -
was das Bundesgericht bereits in BGE 111 Ib 41 f. E. 5 erwähnt hat -
nichts Wesentliches an der rechtlichen Situation von Bahngrundstücken
ändern. Wie in jenem Entscheid dargelegt worden ist, hängt auch nach
neuem Recht die Beantwortung der Frage, ob Bauten oder Anlagen bzw. die
entsprechenden Grundstücke grundsätzlich dem Eisenbahnrecht des Bundes
oder auch dem kantonalen Bau- und Planungsrecht unterliegen, davon
ab, ob sie in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Bahnbetrieb stehen
bzw. unmittelbar diesem dienen. Die Auffassung des Verwaltungsgerichtes,
die Bahnbetriebs-Anlagen seien gemäss neuem Recht auch in formeller
Hinsicht nicht mehr von der Anwendung kantonalen Rechts befreit, erweist
sich damit als unrichtig.
c) Nach Auffassung des Verwaltungsgerichtes kann der Einbezug
des gesamten Stations-Areals in das Quartierplanverfahren gestützt auf
Art. 18a Abs. 1 EBG verfügt werden, nämlich in Auslegung dieser Vorschrift
in dem Sinne, dass das Quartierplanunternehmen als "Anlage" gelten könne,
welche ein Bahngrundstück beanspruche (Art. 18a Abs. 1 lit. a). Eine solche
Interpretation geht jedoch fehl. Der Quartierplan nach zürcherischem Recht
ist ein planungsrechtliches Institut, ein Mittel zur Realisierung der
Nutzungsplanung mit dem Zweck, aus Rohbauland durch Landumlegung einerseits
und durch Feinerschliessung andererseits unmittelbar nutzungsfähigen Boden
zu schaffen (vgl. MÜLLER/ ROSENSTOCK/WIPFLI/ZUPPINGER, Vorbemerkungen
zu §§ 123-202 PBG N. 1-3). Ein solcher Plan sieht zwar in der Regel
(Erschliessungs-) Anlagen vor, doch kann weder er selbst noch das zu ihm
führende Verfahren als baubewilligungspflichtige Anlage im Sinne von
Art. 18a EBG und Art. 22 oder 24 RPG verstanden werden. Unhaltbar ist
übrigens auch, Grundstücke mit ausschliesslich dem Bahnbetrieb dienenden
Anlagen und Bauten Art. 18a statt Art. 18 EBG unterstellen zu wollen,
obschon sich jene Bestimmung nach dem Gesagten gerade auf betriebsfremde
Nutzungen bezieht. Insofern verstösst der angefochtene Entscheid gegen
Bundesrecht.
Erwägung 4
4.- Es ist unbestritten, dass die Parzelle Nr. 4814, mit Ausnahme
der an Jürg Sigg vermieteten Fläche, ausschliesslich dem Bahnbetrieb
dient. Sie untersteht daher, wie sich aus dem Sinn von Art. 18 EBG ergibt,
der Eisenbahnhoheit des Bundes und bleibt der Anwendung kantonaler und
kommunaler Bau- und Planungsvorschriften entzogen, soweit diese nicht in
allfälligen bundesrechtlichen Plangenehmigungsverfahren zu berücksichtigen
sind. Daran ändert nichts, dass das Stations-Grundstück im Rahmen der
Nutzungsplanung der Gemeinde Rafz offenbar teils der Gewerbe-, teils der
Industriezone zugeschlagen worden ist, ist doch der Zonenplan insofern
bundesrechtswidrig und könnte nur für allfällige weitere betriebsfremde
Nutzungen des Bodens Wirkungen entfalten. Das Bahnbetriebsgrundstück
ist somit von der Quartierplanpflicht befreit. Es läge denn auch nicht im
öffentlichen Interesse, eine solche Parzelle, die allein dem öffentlichen
Verkehr und damit selbst der Erschliessung dient, gleich zu behandeln
wie die zu privater Nutzung bestimmten Grundstücke, denen die Vorteile
der Quartierplanung, insbesondere der verbesserten Erschliessung, in
Form von Wertsteigerungen zugute kommen. Zudem erscheint der Einbezug
des betriebsnotwendigen Bahnareals in eine Landumlegung als wenig
zweckmässig, müsste doch der Bahn dieser Boden praktisch unverändert
wieder zugeteilt werden oder könnte sich die Unternehmung bei Veränderung
ihres Areals gezwungen sehen, von ihrem Enteignungsrecht Gebrauch
zu machen. Das will nun allerdings nicht heissen, dass die mitten im
Quartierplangebiet liegende Parzelle Nr. 4814 für Erschliessungsanlagen
wie etwa Kanalisationsleitungen nicht beansprucht werden dürfte, doch
muss sich diese Inanspruchnahme nach den bundesrechtlichen Vorschriften,
insbesondere nach den Artikeln 24-32 EBG, richten. Ist übrigens der
Bahnhof Rafz, wie die Gemeinde geltend macht, tatsächlich strassenmässig
nur ungenügend erschlossen, werden sich die SBB wohl kaum weigern, den für
einen Strassenausbau ab Parzelle Nr. 4814 benötigten Boden zur Verfügung
zu stellen.
Diese Erwägungen gelten nur für das eigentliche Bahnbetriebsgebiet,
treffen aber für die ab Parzelle Nr. 4814 an Jürg Sigg vermietete
Fläche nicht zu. Die auf diesem Teil des Bahngrundstücks erstellten
Bauten und Anlagen - das Steinlager, der Mustergarten, das Bürogebäude,
die Einstellhalle usw. - stehen nur in mittelbarem Zusammenhang mit
dem Bahnbetrieb; dementsprechend ist für sie seinerzeit auch eine
Baubewilligung der Gemeinde eingeholt worden. Soweit die Parzelle Nr. 4814
dauernd oder für längere Zeit für betriebsfremde Zwecke verwendet wird,
untersteht sie grundsätzlich dem kantonalen Planungsrecht und damit der
Quartierplanpflicht. Nun geht aber aus den Akten nicht hervor, wie lange
der Mietvertrag noch dauert, ob eine Weitervermietung vorgesehen ist oder
ob die SBB die fragliche Fläche in absehbarer Zukunft.für bahneigene
Zwecke zu nutzen gedenken. Im weiteren ist unklar, welche Teilfläche
der insgesamt über 32 000 m2 umfassenden Parzelle vermietet wird - im
angefochtenen Entscheid wird von rund 3500 bzw. 2000 m2 gesprochen -
und ist offen, ob der Einbezug des relativ kleinen Teilgrundstücks in
das Quartierplanverfahren überhaupt sinnvoll sei. Da es nicht Aufgabe des
Bundesgerichtes sein kann, diese Fragen im Verwaltungsgerichtsverfahren
praktisch erstinstanzlich zu prüfen, ist die Sache in teilweiser
Gutheissung der Beschwerde zur Abklärung dieser noch offenen Punkte an
die Vorinstanz zurückzuweisen.