BGE 114 II 361
114 II 361
68. Auszug aus dem Urteil der I. Zivilabteilung vom 27. September 1988 i.S.
M. gegen Einwohnergemeinde Oberburg (Berufung) Regeste
Art. 14 und 15 Abs. 1 BMM. Anpassung des Mietzinses an das orts-
oder quartierübliche Niveau.
1. Ermittlung des orts- oder quartierüblichen Mietzinses. Grundsätze
(E. 3). Deren Anwendung auf den konkreten Fall (E. 4).
2. Verhältnis von Art. 14 zu Art. 15 Abs. 1 BMM. Umstände, die
einen orts- oder quartierüblichen Mietzins - entgegen der Vermutung -
als missbräuchlich erscheinen lassen (E. 5).
Sachverhalt
A.- Seit 1976 ist M. Mieter einer zum Finanzvermögen der Gemeinde
gehörenden Wohnung in Oberburg. Mit Schreiben vom 17. Januar 1986 kündigte
die Vermieterin dem Mieter folgende gestaffelte Mietzinserhöhung an: Der
bisherige Nettomietzins von monatlich Fr. 308.-- sollte ab dem 1. Mai 1986
Fr. 392.--, ab dem 1. November 1986 Fr. 476.-- sowie ab dem 1. Mai 1987 Fr.
560.-- betragen. Gegen diese Ankündigung erhob der Mieter Einsprache beim
Mietamt Oberburg. Die Schlichtungsverhandlung vom 7. April 1986 blieb
ohne Erfolg.
B.- In der Folge ersuchte die Gemeinde Oberburg den zuständigen
Gerichtspräsidenten um gerichtliche Feststellung, dass die geltend
gemachte Mietzinserhöhung zulässig sei. Der Mieter widersetzte sich dem
Gesuch, soweit der von ihm zu leistende Mietzins Fr. 392.-- übersteige,
zudem wandte er sich gegen die Erhöhung der Garagenmiete von Fr. 45.--
auf Fr. 50.-- monatlich. Mit Entscheid vom 8. Oktober 1987 stellte der
Gerichtspräsident von Burgdorf im Verfahren nach Art. 28 BMM fest, die
geltend gemachte Erhöhung des Mietzinses sei nicht missbräuchlich. Auf
Appellation des Gesuchsgegners bestätigte der Appellationshof des Kantons
Bern am 4. Januar 1988 das erstinstanzliche Urteil. Den erst vor oberer
Instanz gestellten Antrag, es sei festzustellen, dass es sich beim
Mietobjekt um eine 3 1/2-Zimmer-Wohnung handle, wies er ab.
C.- Mit Berufung beantragt M. dem Bundesgericht festzustellen, "dass
die Mietzinserhöhung vom 17. Januar 1986 missbräuchlich ist, soweit diese
ab dem 1. Mai 1986 einen Mietzins von Fr. 392.-- übersteigt" (Ziff. 1)
sowie "dass es sich beim Mietobjekt um eine 3 1/2-Zimmer-Wohnung handelt"
(Ziff. 2). Eventuell sei die Sache zur Ergänzung des Sachverhaltes an
die Vorinstanz zurückzuweisen.
Der Gemeinderat Oberburg trägt auf Abweisung der Berufung an.
Auszug aus den Erwägungen:
Aus den Erwägungen:
Erwägung 2
2.- Das Gebäude, in dem sich die Wohnung des Gesuchsgegners befindet,
ist gemäss den Feststellungen der Vorinstanz 175-200 Jahre alt. Bis
vor ungefähr 20 Jahren diente es als Schulhaus. Im dritten Stock
der Liegenschaft ist eine Abwartswohnung eingebaut. In den unteren
Etagen sind eine Brockenstube, ein Kindergarten und ein Theoriesaal mit
angegliederter Küche. Die Wohnung ist alt, hat keine ideale Raumaufteilung
und ist schlecht isoliert; auffallend ist ausserdem eine starke Neigung
des Fussbodens im Wohnzimmer. Die Wohnung, insbesondere Küche und Bad,
ist 1976 modernisiert worden.
Erwägung 3
3.- Die angefochtene Mietzinserhöhung wird einzig mit der Anpassung
an die ortsüblichen Mietzinse vergleichbarer Wohnungen begründet.
Gemäss Art. 15 Abs. 1 lit. a BMM ist bei der Bestimmung des orts-
oder quartierüblichen Mietzinses von vergleichbaren Wohnungen und
Geschäftsräumen unter Berücksichtigung der Lage, der Ausstattung, des
Zustandes der Mietsache und der Bauperiode auszugehen.
Was als orts- oder quartierüblicher Mietzins zu gelten hat, ist
nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts eine im Berufungsverfahren
überprüfbare Rechtsfrage. Die kantonale Instanz hat deshalb genau
anzugeben, welche Elemente sie verglichen hat. Sie muss konkrete
Vergleiche anstellen und sich mit den im zitierten Artikel und durch
die Praxis festgelegten Kriterien auseinandersetzen. Dabei sind die
bei den Vergleichsobjekten verlangten Mietzinse auch auf deren neuere
Entwicklung hin zu überprüfen. In der Regel genügt es nicht, wenn nur eine
vergleichbare Liegenschaft vorhanden ist. Der Rückgriff auf Statistiken
ist nur zulässig, wenn zuverlässiges und nach Lage, Ausstattung, Zustand
und Bauperiode der Mietsache genügend differenzierendes Zahlenmaterial
vorgelegt werden kann. Die Beweislast trägt der Vermieter. Der verlangte
Vergleich kann nicht durch ein Gutachten über den Ertragswert des
Grundstückes ersetzt werden. Sind vergleichbare Räume weder im Quartier
noch in der Ortschaft vorhanden, scheinen gewisse Entscheide die
Anwendbarkeit dieser Bestimmung zu verneinen (so die Zusammenfassung der
Rechtsprechung durch EGLI in: ZBJV 124/1988 S. 56 mit Hinweisen auf die
einschlägigen Bundesgerichtsentscheide).
Erwägung 4
4.- Der Appellationshof stellt in seinem Entscheid fest, es sei nicht
möglich gewesen, zum Vergleich geeignete Objekte und deren Mietzinse zu
eruieren, weil die Wohnung des Gesuchsgegners von der Lage, Anordnung
der Räume und Ausstattung her in der Gemeinde Oberburg offenbar einmalig
sei. In der Folge stellt er aber trotzdem auf ein Gutachten ab, das unter
anderem die Wohnung des Gesuchsgegners mit fünf in der Gemeinde Oberburg
gelegenen 4-Zimmer-Wohnungen vergleicht.
a) Gegen dieses Vorgehen wendet der Gesuchsgegner in der Berufung vorab
ein, bei der von ihm benutzten Wohnung handle es sich lediglich um eine 3
1/2-Zimmer-Wohnung, wie das im Mietvertrag vom 25. August 1976 ausdrücklich
festgehalten sei. Ohne dass in der Zwischenzeit bauliche Veränderungen
vorgenommen worden seien, sei die gleiche Wohnung im Formular für die
Mitteilung der Mietzinserhöhung vom 17. Januar 1986 als 4-Zimmer-Wohnung
bezeichnet worden. Das gehe nicht an, da einer der Räume den Mindestmassen
der kantonalen Baugesetzgebung nicht entspreche.
Im Berufungsverfahren ist das Bundesgericht an die tatsächlichen
Feststellungen der Vorinstanz, unter Vorbehalt der Berichtigung
von offensichtlich auf Versehen beruhenden Feststellungen, gebunden
(Art. 63 Abs. 2 OG; BGE 111 II 74 E. a, 301 E. 3). Wie viele Zimmer
bewohnt werden, ist eine solche, für das Bundesgericht verbindliche
Feststellung. Dabei kommt es nicht darauf an, ob das fragliche vierte
Zimmer den Vorschriften des geltenden Baupolizeirechts für Neubauten
entspricht, sondern allein darauf, ob es Wohnzwecken dient. Zudem ist
dem Bundesgericht die Überprüfung der Anwendung des kantonalen Rechts im
Berufungsverfahren ohnehin entzogen (Art. 43 Abs. 1 OG). Hingegen sind
die Grösse der Wohnung und die Raumaufteilung Kriterien, die bei der
Festsetzung einer Vergleichsmiete zu beachten sind.
b) Die Vorinstanz erachtet die absolute Zinshöhe, die Wohnlage, die
Bauperiode und die Zimmerzahl für wesentliche Vergleichskriterien. Was
die Ausstattung und den Zustand der Wohnung anbelange, müsse man sich mit
verhältnismässig generellen Angaben begnügen, ansonsten das Kriterium der
Orts- und Quartierüblichkeit allein schon wegen der Beweisschwierigkeiten
nicht mehr praktikabel sei.
Mit den fünf vom Experten als Vergleichsobjekte genannten Wohnungen
setzt sich die Vorinstanz nicht auseinander. Die dort verlangten Mieten
variieren zwischen Fr. 378.-- und Fr. 800.-- monatlich. Einzig bezüglich
der Abwartswohnung im Kirchgemeindehaus wird ausgeführt, sie entspreche
bezüglich des Ausbaustandards und der Höhe des Mietzinses noch am ehesten
dem vom Gesuchsgegner bewohnten Objekt.
Nach der Rechtsprechung muss eine gewisse Anzahl zum Vergleich
geeigneter Objekte konkret mit den von der Mietzinsanpassung betroffenen
Räumen verglichen werden. Unter Berücksichtigung der in der Literatur
vertretenen Auffassungen und um eine einigermassen zuverlässige Aussage
zu erhalten, dürften in der Regel etwa fünf vergleichbare Objekte zu
fordern sein. Dabei hat sich der Richter mit den im zitierten Artikel
genannten und durch die Praxis daraus abgeleiteten Kriterien konkret
auseinanderzusetzen. Diese Prüfung ist im angefochtenen Entscheid
unterblieben. Nicht einmal die angeblich noch am ehesten vergleichbare
Abwartswohnung im Kirchgemeindehaus wird in rechtsgenüglicher Weise
anhand der im Gesetze genannten und von der Praxis entwickelten
Kriterien mit der Wohnung des Gesuchsgegners in Beziehung gesetzt.
Einziges übereinstimmendes Merkmal sind die vier bewohnten Zimmer, wobei
auf die Grösse der Wohnung - die ein wesentliches Vergleichskriterium
ist - und die Aufteilung der Räume nicht eingegangen wird. Was den
angeblich ungefähr gleich hohen Ausbaustandard betrifft, steht laut
Feststellung der Vorinstanzen einer "alten, 1976 renovierten, schlecht
isolierten, nicht ideal aufgeteilten Wohnung, deren Fussboden z.T. stark
geneigt ist" eine "neuzeitlich eingerichtete und bis auf die Raumhöhe
den heutigen Anforderungen entsprechende" Wohnung gegenüber. Dabei liegt
der Mietzins noch knapp unter dem neu für die Wohnung im alten Schulhaus
geforderten. Auf die andern massgebenden Vergleichselemente geht die
Vorinstanz nicht ein.
Die Feststellungen der Vorinstanz bezüglich der zum Vergleich
gestellten Wohnungen lassen die Überprüfung der Rechtsfrage nicht zu, ob
der geforderte Mietzins im Sinne des BMM vergleichbar sei oder nicht. Die
Sache wäre deshalb an den Appellationshof zurückzuweisen, damit er den
Sachverhalt bundesrechtskonform ergänze. Darauf kann indessen verzichtet
werden, wenn sich aus andern Überlegungen ergeben sollte, dass der von der
Gesuchstellerin geforderte Mietzins zu einem übersetzten Ertrag führt,
selbst wenn er den orts- und quartierüblichen Rahmen nicht übersteigen
würde (vgl. dazu insb. E. 5).
c) Die Schwierigkeiten, aufgrund von Vergleichsobjekten zuverlässig
einen orts- oder quartierüblichen Mietzins zu bestimmen, haben den
Gerichtspräsidenten veranlasst, hilfsweise das Gutachten über den
Mietwert der fraglichen Wohnung beizuziehen. Der Experte hat sich dabei
vom Zeitbauwert des Gebäudes leiten lassen und davon für Alter, Zustand,
Lage des Gebäudes und Disposition der Räume 30% in Abzug gebracht;
aufgerechnet hat er hingegen einen Landanteil.
Dieses Vorgehen verbietet schon der klare Wortlaut des Art. 15 Abs. 1
lit. a BMM, der einen Vergleich des angefochtenen Mietzinses mit den
Mietzinsen anderer Wohnungen im Quartier oder am Ort verlangt. Es geht
nicht an, dieses Kriterium durch Schätzung der Liegenschaft nach freiem
Ermessen und des sich daraus ergebenden Mietwertes einer Liegenschaft
oder einzelner Wohnungen zu ersetzen. Der Verkehrswert - besonders
auch alter Liegenschaften - beruht ja wesentlich auf den erzielbaren
Mietzinseinnahmen. Auf die Expertise kann deshalb nicht abgestellt werden,
soweit sie von einem Gebäudeschatzungswert ausgeht (EGLI, aaO S. 56 mit
Hinweis u.a. auf den nicht publ. Bundesgerichtsentscheid vom 24. September
1985 i.S. Himstedt c. Tschanz E. 1).
Erwägung 5
5.- Ergibt der Vergleich mit andern Mietobjekten, dass der vom
Vermieter geforderte erhöhte Mietzins im orts- und quartierüblichen Rahmen
liegt, ist nach der Praxis des Bundesgerichts weiter zu entscheiden, ob
gewichtige Indizien dafür bestehen, dass die angekündigte Mietzinserhöhung
der Vermieterin einen übersetzten Ertrag im Sinne von Art. 14 BMM
verschafft. Art. 15 BMM enthält eine Reihe von Beispielen, bei denen
zu vermuten ist, die Miete sei in der Regel nicht missbräuchlich. Diese
Vermutung kann aber umgestossen werden, wenn bestimmte Hinweise darauf
bestehen, dass die Miete dem Vermieter einen übersetzten Ertrag im Sinne
von Art. 14 BMM verschafft, wofür der Mieter die Beweislast trägt (BGE
112 II 151 E. 1a; 108 II 137; 103 II 47 E. 3a; vgl. auch nicht publ.
Bundesgerichtsentscheid vom 11. Oktober, 1983 i.S. Restobourg S.A.).
a) Der Gesuchsgegner macht denn auch geltend, es lägen gewichtige
Indizien für die Missbräuchlichkeit einer Mietzinserhöhung über
Fr. 392.-- hieraus vor. Einerseits sei der Mietzins seit Oktober 1976
um 115% oder seit Mai 1982 um 82% erhöht worden; demgegenüber sei der
stadtbernische Mietpreisindex - der stärker anziehen dürfte als jener in
der Gemeinde Oberburg - in der Zeit vom Mai 1981 bis Mai 1987 lediglich
um 32,4% angestiegen. Die angekündigte Heraufsetzung der Miete um 81%
liege deshalb, wie das Gericht selber feststelle, massiv über der
Entwicklung des Mietpreisindexes. Anderseits habe die Gesuchstellerin
Hypothekarzinssenkungen nie weitergegeben, bei -erhöhungen den Mietzins
jedoch nach oben angepasst. Beide Argumente hat der Gesuchsgegner bereits
den kantonalen Instanzen vorgetragen. Sie sind nach der Rechtsprechung
grundsätzlich geeignet, die Vermutung der Angemessenheit des Mietzinses
umzustossen (BGE 112 II 152 E. 1b; 108 II 137 E. 1a). Sie haben die
Vorinstanz veranlasst, die angefochtene Mietzinserhöhung noch unter
dem Gesichtspunkt des Nettoertrages des von der Gemeinde investierten
Eigenkapitals zu würdigen. Diese führt aus, es sei im vorliegenden Fall
schlechthin ausgeschlossen, das massgebliche Eigenkapital zu bestimmen
oder zu schätzen. Gestützt auf die Expertise geht sie in der Folge von
einer 7 1/2%igen Bruttorendite des Verkehrswertes aus.
Das Gesetz sieht die Bruttorendite als Berechnungsgrundlage jedoch
nur bei neueren Bauten vor (Art. 15 Abs. 1 lit. c BMM). Es ist somit
nicht zulässig, bei älteren Liegenschaften auf diesem Umweg wieder
auf eine Schätzung zurückzugreifen. Das Bundesgericht hat sich bei
Mietzinsanpassungen für die "relative" Methode entschieden, das heisst,
ausgehend von der letzten Mietzinsanpassung, von der vermutet wird, sie
habe die Kosten des Vermieters gedeckt und ihm einen angemessenen Ertrag
aus dem investierten Eigenkapital verschafft, wird die Forderung des
Gesuchstellers mit der seitherigen Kosten- und Preisentwicklung verglichen
(EGLI, aaO S. 60, mit Hinweisen auf die einschlägige Rechtsprechung).
b) Die angekündigte Mietzinserhöhung beträgt Fr. 252.-- pro Monat. Im
Vergleich zum bisherigen Mietzins von Fr. 308.-- bedeutet das eine Erhöhung
um rund 80%. Laut einer Feststellung der Vorinstanz erfolgte die letzte
Anpassung des Mietzinses am 1. Mai 1981, während der Gesuchsgegner sowohl
eine Erhöhung auf den 1. Mai 1981, wie eine weitere auf den 1. Mai 1982
erwähnt.
Der Mieter darf mangels eines Vorbehaltes der Vermieterin nach
Treu und Glauben davon ausgehen, dass der Mietpreis im Zeitpunkt der
letzten Erhöhung deren Kosten gedeckt und ihr einen angemessenen Ertrag
verschafft hat, was von der Vermieterin, die sich nur auf Art. 15 Abs. 1
lit. a BMM beruft, auch nicht in Abrede gestellt wird. Es genügt deshalb,
die seit der letzten Anpassung des Mietzinses eingetretenen Änderungen der
Berechnungsgrundlage heranzuziehen, um den höchstens zulässigen Mietzins
zu bestimmen (BGE 112 II 151 mit weiteren Hinweisen).
Der einzige von der Vorinstanz für die Zeit seit der letzten Anpassung
festgestellte Erhöhungsfaktor ist die Preis- resp. Mietindexentwicklung. Im
Formular zur Mitteilung der Mietzinserhöhung vom 17. Januar 1986 will die
Vermieterin die Teuerung lediglich bis zum 31. Dezember 1985 ausgeglichen
haben. Zur Preisentwicklung hat die Vorinstanz festgestellt, seit der
letzten Mietzinserhöhung am 1. Mai 1981 ergebe sich bis zum 31. Dezember
1985 nach stadtbernischem Mietpreisindex eine Steigerung um rund 28%,
was vorliegend Fr. 86.-- entsprechen würde. Dabei ist davon auszugehen,
dass die Mietpreisentwicklung in der ländlichen Gemeinde Oberburg
hinter jener der Bundesstadt zurückgeblieben ist. Noch geringer wäre
die allgemeine Erhöhung der Mietkosten, wenn die Vorinstanz zu Unrecht
vom 1. Mai 1981 ausgegangen und die letzte Mietzinsanpassung wie vom
Gesuchsgegner behauptet tatsächlich auf den 1. Mai 1982 wirksam geworden
sein sollte. Da sich der Gesuchsgegner einer monatlichen Mietzinserhöhung
um Fr. 84.-- von bisher Fr. 308.-- auf Fr. 392.-- unterzieht, kann offen
bleiben, ob überhaupt und unter welchen Voraussetzungen gestützt auf
diese Preissteigerung der Mietzins angehoben werden könnte. Eine über
diese Entwicklung hinausgehende Mietzinserhöhung würde der Gesuchstellerin
jedenfalls einen übersetzten Ertrag verschaffen. Die Berufung ist demnach
gutzuheissen, soweit darauf eingetreten wird.