BGE 114 IB 112
114 Ib 112
17. Auszug aus dem Urteil der I. öffentlichrechtlichen Abteilung vom
2. März 1988 i.S. X. gegen Gemeinde Trimmis und Verwaltungsgericht des
Kantons Graubünden (Verwaltungsgerichtsbeschwerde) Regeste
Materielle Enteignung, die durch eine formelle ergänzt wird.
Zulässigkeit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen
Entschädigungsentscheide in Enteignungsverfahren, die durch Ausübung
des Heimschlagsrechtes in Folge einer Planungsmassnahme im Sinne des
eidg. Raumplanungsgesetzes eingeleitet wurden (E. 1a).
Art. 35 VwVG; Folgen fehlender Rechtsmittelbelehrung (E. 2a).
Art. 88 OG; Legitimation einer Gemeinde verneint, die Zulässigkeit
eines Anschlussrekurses im kantonalen Verwaltungsgerichtsverfahren mittels
staatsrechtlicher Beschwerde zu rügen (E. 2b).
Art. 5 Abs. 2 RPG; Die Nichteinzonung von groberschlossenem Land,
das innerhalb des engeren Baugebietes liegt, bewirkt eine materielle
Enteignung (E. 4-5).
Wird nur ein Teil einer Parzelle nicht eingezont, so bewirkt das für
den eingezonten Teil keine materielle Enteignung, wenn noch erhebliche
Überbauungsmöglichkeiten bleiben (E. 6).
Berechnung der Entschädigung bei einer materiellen Enteignung, die
durch eine formelle ergänzt wird (E. 7).
Sachverhalt
A.- X. ist Eigentümerin der Parzelle Nr. 377, Plan 3 und 4
(gemäss neuer Vermessung: Parzelle Nr. 614), welche südwestlich der
protestantischen Kirche von Trimmis liegt. Dieses Grundstück befindet
sich nach der Ortsplanung vom 19. Dezember 1972, die am 18. Juni 1973 vom
Regierungsrat genehmigt worden ist, zum Teil in der Zone für öffentliche
Bauten und Anlagen und zum Teil in der Dorfzone. Zuvor bestand in Trimmis
keine Zonenplanung, sondern nur ein interimistisches Baugesetz.
Im Jahre 1983 verhandelte der Gemeindevorstand mit X. über den
Erwerb des in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen gelegenen
Parzellenteils, den die Gemeinde für eine Friedhoferweiterung benötigt. Am
15. Februar 1983 gelangte er mit einem Übernahmebegehren an sie. Weil
keine Einigung zustande gekommen war, beschloss die Gemeindeversammlung
am 19. Oktober 1984, das Land auf dem Enteignungswege zu erwerben. Die
Gemeinde gelangte daher am 28. Juni 1985 an die Enteignungskommission I und
stellte das Begehren, es sei das Schätzungsverfahren durchzuführen. Mit
Entscheid vom 5. Mai/9. Oktober 1986 setzte die Enteignungskommission
die Entschädigung auf Fr. 80.-- /m2 fest. Die Gemeinde Trimmis zog
diesen Entscheid an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden
weiter und beantragte, die zugesprochene Entschädigung auf Fr. 20.--
/m2 zu reduzieren. X. gelangte mit einem Rekurs ebenfalls an das
Verwaltungsgericht und stellte die folgenden Anträge:
"1. Der Entscheid der Enteignungskommission I des Kantons Graubünden
vom 5. Mai/9. Oktober 1986 sei aufzuheben.
2. Die Entschädigung für materielle Enteignung des in der Zone für
öffentliche Bauten und Anlagen (ZöBA) befindlichen Landes von X.
sei auf Fr. 200.-- pro m2 Land festzusetzen.
3. Die Entschädigung für materielle Enteignung sei mit 6% Zins ab
18.6.1973, eventualiter ab 1.1.1977 zu verzinsen.
4. Die Entschädigung für formelle Enteignung des in der Zone für
öffentliche Bauten und Anlagen (ZöBA) befindlichen Landes von X. sei
auf Fr. 600.-- pro m2 Land minus Entschädigung für materielle
Enteignung festzusetzen.
5. Als Minderwert für den Teil des Grundstückes Parz. Nr. 614 (neue
Vermessung), welcher in die Dorfzone eingeteilt wurde, sei die Gemeinde
Trimmis zu verpflichten, X. Fr. 300.-- /m2 zu bezahlen.
6. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Gemeinde
Trimmis."
Sie machte geltend, das Land, das in den Jahren 1972/1973 in die Zone
für öffentliche Bauten und Anlagen eingeteilt worden sei, wäre ansonsten,
wie der Rest der Parzelle, zur Dorfzone geschlagen worden. Es liege auch
im Bereiche des alten Dorfkernes und sei vollständig erschlossen. Wäre
die ganze Parzelle Nr. 377 in der Dorfzone gelegen, so wäre eine
Arealüberbauung möglich gewesen, weshalb sich ein Preis von Fr. 600.--
/m2 erzielen liesse. Die in der Dorfzone gelegene Restparzelle sei jedoch
nur noch beschränkt überbaubar.
Mit Entscheid vom 18. Februar 1987 wies das Verwaltungsgericht beide
Rekurse ab.
Gegen diesen Entscheid führt X. Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim
Bundesgericht, die in bezug auf den vom Verwaltungsgericht festgesetzten
Restwert für landwirtschaftliches Kulturland gutgeheissen wird.
Auszug aus den Erwägungen:
Aus den Erwägungen:
Erwägung 1
1.- a) Mit dem angefochtenen Entscheid hat das Verwaltungsgericht des
Kantons Graubünden als kantonal letztinstanzliches Enteignungsgericht die
von der Gemeinde Trimmis zu leistende Entschädigung für die Übernahme
des in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen gelegenen Teils des
der Beschwerdeführerin gehörenden Grundstücks Nr. 377 festgesetzt und es
überdies abgelehnt, für den in der Dorfzone gelegenen Teil der genannten
Parzelle eine Minderwertsentschädigung zuzusprechen. Das Übernahmebegehren
der Gemeinde stützt sich auf Art. 27 Abs. 3 des Raumplanungsgesetzes für
den Kanton Graubünden vom 20. Mai 1973 (KRG). Danach kann die Gemeinde
nach der Genehmigung des Zonenplans durch schriftliche Bekanntgabe
ihres Angebotes die Übertragung des Eigentums an sie verlangen
(Heimschlagsrecht). Die Zuweisung eines Teils des Grundstücks Nr. 377
zur Zone für öffentliche Bauten und Anlagen im Sinne von Art. 27 KRG
stellt nach der Praxis des Bundesgerichtes eine Planungsmassnahme im
Sinne des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG)
dar (BGE 110 Ib 257; 107 Ib 229). Wird das Heimschlagsrecht als Folge
einer Planungsmassnahme gemäss Raumplanungsgesetz, in welcher eine
enteignungsähnliche Eigentumsbeschränkung liegt oder liegen kann, gewährt
und ist umstritten, ob und in welchem Masse eine Entschädigung für den
planerischen Eingriff geschuldet sei, so ist nach der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung die Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Bundesgericht
gegeben. Dies gilt auch dann, wenn sich die umstrittene Frage - wie
im vorliegenden Fall - im Rahmen eines formellen Enteignungsverfahrens
stellt, beziehungsweise wenn eine materielle durch eine formelle Enteignung
ergänzt wird (BGE 112 Ib 516 E. 1a mit Hinweisen). Die Beschwerdeführerin
als betroffene Grundeigentümerin ist zur Beschwerde berechtigt (Art. 103
lit. a OG). Auf die im übrigen form- und fristgerecht eingereichte
Beschwerde ist daher grundsätzlich einzutreten.
Erwägung 2
2.- a) Die Beschwerdeführerin rügt, das Verwaltungsgericht habe im
angefochtenen Entscheid trotz rechtlicher Verpflichtung gemäss Art. 35
Abs. 1 VwVG keine Rechtsmittelbelehrung angebracht. Das verstosse
gegen Art. 4 BV. Der erwähnte Vorwurf der Beschwerdeführerin ist zwar
berechtigt. Da sie jedoch rechtzeitig das zutreffende Rechtsmittel
erhoben hat, ist ihr aus der beanstandeten Unterlassung kein Nachteil
erwachsen. Diese bleibt somit ohne Folgen. Auf die Rüge der fehlenden
Rechtsmittelbelehrung ist daher nicht einzutreten (BGE 104 V 166/167 E. 3
mit Hinweis).
b) Die Gemeinde Trimmis verlangt eine Abweisung der Beschwerde
schon aus formellen Gründen. Sie wirft dem Verwaltungsgericht vor,
es habe die von der Beschwerdeführerin im vorinstanzlichen Verfahren
eingereichte Eingabe vom 3. November bzw. 11. November 1986 zu
Unrecht als "Anschlussrekurs" behandelt und sei deshalb zu Unrecht
auf dieselbe eingetreten. Die Umdeutung der genannten Eingabe sei
willkürlich und verletze die im Verwaltungsgerichtsprozess geltenden
Verfahrensgrundsätze. Insbesondere seien die Art. 22 Abs. 1 und
2 des kantonalen Enteignungsgesetzes in Verbindung mit Art. 52
VGG verletzt. Es wäre insoweit das Urteil des Verwaltungsgerichtes
aufzuheben und zu modifizieren gewesen, was allerdings die Erhebung
einer staatsrechtlichen Beschwerde vorausgesetzt hätte. Im vorliegenden
Fall sei dieses Rechtsmittel jedoch nicht zur Verfügung gestanden,
denn das Verwaltungsgericht habe den Anschlussrekurs vollumfänglich
abgewiesen. Es habe deshalb an der Beschwerde gefehlt, ohne die ein
Weiterzug an das Bundesgericht nicht möglich sei. Weil der Entscheid des
Verwaltungsgerichtes nun aber von der Gegenpartei weitergezogen worden
sei, könne dieser Einwand erneut vorgetragen werden. Wenn die Vorinstanz
indessen zu Unrecht auf den Anschlussrekurs eingetreten sei, dann führe
dies zu einer Abweisung der jetzt erhobenen Beschwerde, da in diesem Fall
das Fundament des Rechtsmittels fehle.
Diese Argumentation ist unzutreffend. Die von der Beschwerdegegnerin
vorgetragene Rüge kann - wie sie selbst schreibt - nur im Rahmen
einer staatsrechtlichen Beschwerde vorgebracht werden. Sie kann
daher nicht Gegenstand des zu beurteilenden verwaltungsgerichtlichen
Beschwerdeverfahrens bilden. Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde stützt sich
im vorliegenden Fall auf Art. 34 Abs. 1 RPG, wonach sie unter anderem
gegen "Entscheide letzter kantonaler Instanzen über Entschädigungen
als Folge von Eigentumsbeschränkungen (Art. 5)" zulässig ist. Auch auf
Art. 34 RPG gestützte Verwaltungsgerichtsbeschwerden können nur eine
Überprüfung des Bundesrechts, nicht dagegen kantonaler Vorschriften zum
Gegenstand haben. Die Frage der Voraussetzungen der Zulässigkeit eines
Anschlussrekurses bei einem kantonalen Verwaltungsgericht ist dagegen
eine solche des kantonalen Rechts, die der staatsrechtlichen und nicht der
Verwaltungsgerichtsbeschwerde unterliegt. Weil die Gemeinde Trimmis durch
diese Frage weder wie eine Privatperson noch in ihrer Autonomie betroffen
ist, hätte sie gegen die erwähnte Behandlung der genannten Eingabe somit
selbst dann nicht staatsrechtliche Beschwerde führen können, wenn sie vom
angefochtenen Entscheid hinsichtlich der Behandlung des Anschlussrekurses
beschwert gewesen wäre. Sie wäre dazu nicht legitimiert gewesen. Deshalb
ist sie erst recht nicht befugt, diese Rüge im Rahmen des vorliegenden
Verfahrens mit ihrer Beschwerdeantwort zu erheben.
Erwägung 3
3.- Es ist unbestritten, dass ein Teil des Grundstückes Nr. 377 mit
der Schaffung der Ortsplanung am 19. Dezember 1972 der Zone für öffentliche
Bauten und Anlagen zugewiesen wurde. Die regierungsrätliche Genehmigung
dieser Planungsmassnahme erfolgte am 18. Juni 1973. Daraufhin verlangte
die Gemeinde Trimmis am 15. Februar 1983 gestützt auf Art. 27 Abs. 3
KRG durch schriftliche Bekanntgabe ihres Angebotes die Übertragung des
Eigentums dieses Parzellenteils an sie.
Das Verwaltungsgericht hat angenommen, der Einbezug eines Teils von
Parzelle Nr. 377 in die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen habe
eine materielle Enteignung bewirkt. Es ist somit davon ausgegangen,
dass der der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen zugewiesene Teil
des Grundstückes Nr. 377 im Zeitpunkt des Inkrafttretens dieser Planung,
d.h. am 18. Juni 1973, Bauland im enteignungsrechtlichen Sinn gewesen ist.
Dieser Annahme widerspricht die Gemeinde ausdrücklich, und das
Bundesamt für Raumplanung fordert das Bundesgericht auf, den angefochtenen
Entscheid auch in diesem Punkte zu überprüfen. Streitgegenstand sei zwar
nicht die Entschädigungspflicht, sondern die Entschädigungshöhe. Die Frage
der Entschädigungspflicht sei aber trotzdem zu prüfen. Denn wenn keine
materielle Enteignung gegeben sei, sei die Forderung der Beschwerdeführerin
nach einer Erhöhung der Entschädigungssumme von vornherein unbegründet.
Im verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren gilt der Grundsatz
der Rechtsanwendung von Amtes wegen. Das Bundesgericht darf zwar
weder zugunsten noch zuungunsten der Parteien über deren Begehren
hinausgehen. An die Begründung der Begehren ist es aber nicht gebunden
(Art. 114 Abs. 1 OG). Angesichts dieser Rechtslage erscheint es in der
Tat geboten, zunächst zu prüfen, ob der zur Diskussion stehende Teil
der Parzelle Nr. 377 am 18. Juni 1973 Bauland im enteignungsrechtlichen
Sinn darstellte. Sollte der Baulandcharakter verneint werden, so würde
es gleichwohl bei einer Entschädigung von Fr. 70.-- aus materieller
Enteignung bleiben, weil die Gemeinde Trimmis diese vom Verwaltungsgericht
zugesprochene Entschädigung nicht mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde
angefochten hat (Art. 114 Abs. 1 OG, Art. 34 Abs. 2 RPG).
Erwägung 4
4.- Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtes (die ausführlich in BGE
112 Ib 389 f. E. 3 wiedergegeben ist) liegt eine materielle Enteignung dann
vor, wenn einem Eigentümer der bisherige oder ein voraussehbarer künftiger
Gebrauch seiner Sache untersagt oder besonders stark eingeschränkt wird,
weil ihm eine wesentliche, aus dem Eigentum fliessende Befugnis entzogen
wird. Geht der Eingriff weniger weit, so wird gleichwohl eine materielle
Enteignung angenommen, falls ein einziger oder einzelne Grundeigentümer so
betroffen werden, dass ihr Opfer gegenüber der Allgemeinheit unzumutbar
erschiene und es mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar wäre, wenn
hierfür keine Entschädigung geleistet würde. In beiden Fällen ist die
Möglichkeit einer zukünftigen besseren Nutzung der Sache indessen nur zu
berücksichtigen, wenn im massgebenden Zeitpunkt anzunehmen war, sie lasse
sich mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft verwirklichen. Unter
besserer Nutzung eines Grundstückes ist in der Regel die Möglichkeit
seiner Überbauung zu verstehen.
Erwägung 5
5.- Im angefochtenen Entscheid hält die Vorinstanz fest, die
Ortsplanung vom 19. Dezember 1972, welche am 18. Juni 1973 genehmigt
worden ist, sei die erste Ortsplanung der Gemeinde Trimmis. Vorher habe
lediglich ein interimistisches Baugesetz bestanden.
Dieses Baugesetz genügte den Anforderungen des Bundesgesetzes
vom 8. Oktober 1971 über den Schutz der Gewässer gegen Verunreinigung
(Art. 19/20 GSchG), das am 1. Juli 1972 in Kraft getreten ist, nicht. Die
am 18. Juni 1973 genehmigte Zuordnung eines Teils der Parzelle Nr. 377
zur Zone für öffentliche Bauten und Anlagen stellt somit keine Auszonung
aus der Bauzone dar. Es handelt sich vielmehr um eine Nichteinzonung
in das Baugebiet, im Sinne von mit privaten Bauten überbaubarem Gebiet
(vgl. BGE 112 Ib 400 E. 5b; 112 Ib 110 ff. E. 3).
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtes kann auch die
Nichteinzonung eines Grundstückes den Eigentümer enteignungsähnlich
treffen. Das ist etwa dann der Fall, wenn es um baureifes oder grob
erschlossenes Land geht, das von einem gewässerschutzrechtskonformen
Kanalisationsprojekt erfasst wird, und der Eigentümer für dessen
Erschliessung und Überbauung schon erhebliche Kosten aufgewendet hat. In
einem solchen Fall können Umstände vorliegen, welche die Einzonung des
Landes geboten hätten (BGE 112 Ib 401 E. 6 mit Hinweisen).
Die landwirtschaftlich genutzte Parzelle Nr. 377 der Beschwerdeführerin
grenzt im Norden an die Obergass (Kantonsstrasse) und steigt von da gegen
Süden hin an. Nördlich der Kantonsstrasse besitzt die Beschwerdeführerin
eine weitere überbaute Liegenschaft. Im Osten grenzt die Parzelle an
Land der reformierten Kirchgemeinde, auf welchem im unteren Teil das
Pfarrhaus steht. Weiter oben befindet sich die Kirche und nach oben
anschliessend der Friedhof. Auf der Höhe der südlichen Friedhofsmauer
durchquert ein Mäuerchen das Grundstück der Beschwerdeführerin von
Osten nach Westen. Von da an steigt die Parzelle weiter nach Süden
an. In der südwestlichen Ecke steht ein grosser, neu gebauter Stall.
Im unteren Teil der Parzelle gegen die Obergass hin, stehen ca. in
der Mitte des Grundstückes eine landwirtschaftlich genutzte Scheune,
in der nordwestlichen Ecke ein Wohnhaus und etwas weiter oben ein
Stall. Der nordwestliche Teil der Parzelle Nr. 377 liegt gemäss dem
Zonenplan aus dem Jahre 1973 in der Dorfzone, der nordöstliche Teil
in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen. Die Grenze verläuft
senkrecht zur Obergass, mitten durch die Scheune. Der südliche Teil
der Parzelle, d.h. ab dem erwähnten Mäuerchen, liegt in der Wohnzone
W2. Der der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen zugeschiedene Teil
von Parzelle Nr. 377 ist somit rundherum von Bauzonenland umgeben. Was
die Erschliessung betrifft, so kann der zur Diskussion stehende Teil
der Parzelle Nr. 377 in bezug auf Wasser, Kanalisation und Elektrizität
als groberschlossen betrachtet werden. Umstritten ist die Frage, ob das
Land auch strassenmässig erschlossen sei. Aufgrund der am Augenschein
gemachten Feststellungen ist dies ohne weiteres zu bejahen. Eine Zufahrt,
zum Beispiel verbunden mit einer grösseren Einstellgarage, ist von der
im Norden gelegenen Kantonsstrasse aus ohne weiteres möglich. Es dürften
zwar grössere Terrainveränderungen vorzunehmen sein, doch bilden diese
kein Hindernis zur Annahme, das Land sei hinreichend erschlossen. Auf
weitere Möglichkeiten der strassenmässigen Erschliessung ist bei dieser
Sachlage nicht einzugehen.
Wie sich am Augenschein ergeben hat, liegt der zur Diskussion
stehende Teil von Parzelle Nr. 377 eindeutig innerhalb des engeren
Baugebietes. Wäre der der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen
zugeschiedene Grundstücksteil nicht dieser Zone zugeteilt worden,
so wäre er offensichtlich in eine Bauzone einbezogen worden, wurde
doch sogar der südlich der erwähnten kleinen Mauer gelegene Teil
derselben Parzelle der Wohnzone W2 zugewiesen. Eine Zuteilung zu einer
Nichtbauzone kann ausgeschlossen werden und wäre angesichts der Planungs-
und Erschliessungssituation auch sachlich nicht vertretbar gewesen. Die
Gemeinde erwägt denn auch bezeichnenderweise heute lediglich die Auszonung
des südlich des schon mehrfach erwähnten Mäuerchen gelegenen Landes. Der
Nichteinbezug des in unmittelbarer Nähe des Dorfkerns gelegenen Landes,
welches in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen liegt, in eine
Bauzone bewirkte angesichts der vorliegenden Umstände am 18. Juni 1973
für die Beschwerdeführerin eine materielle Enteignung.
Erwägung 6
6.- a) Die Beschwerdeführerin hält die Voraussetzungen für eine
materielle Enteignung auch in bezug auf den der Dorfzone zugeschiedenen
Teil von Parzelle Nr. 377 für erfüllt, da diese zur Hälfte nicht
mehr überbaut werden könne. Abgesehen davon könne die Reduktion der
Ausnützungsziffer eine materielle Enteignung ergeben.
Dieser Anspruch fällt nach Auffassung des Verwaltungsgerichtes nicht
unter die für Zone für öffentliche Bauten und Anlagen geschaffene
Spezialregelung von Art. 27 Abs. 3 KRG. Deshalb sei für seine
Geltendmachung die Vorschrift von Art. 18 Abs. 2 der Vollzugsverordnung
zum Enteignungsgesetz des Kantons Graubünden vom 29. Mai 1958 in der
Fassung vom 2. Juni 1978 (VVzEntG) anwendbar. Danach verjährt der
Anspruch aus materieller Enteignung in fünf Jahren seit Inkrafttreten
der Eigentumsbeschränkung, sofern keine besondere gesetzliche
Regelung besteht. Bei dieser Frist handelt es sich nach Auffassung
des Verwaltungsgerichtes um eine Verwirkungsfrist, die von Amtes wegen
zu berücksichtigen sei. Der Anspruch gehe nämlich als solcher unter,
weil die Geltendmachung des Rechtes befristet werde. Da der angebliche
Anspruch am 18. Juni 1973 entstanden wäre und er erstmals mit der
Vernehmlassung der Beschwerdeführerin vom 23. September 1985 geltend
gemacht worden sei, sei die gesetzliche Frist längst verstrichen und der
Anspruch damit verwirkt. Die fünfjährige Frist gemäss Art. 18 VVzEntG
gelte zwar erst seit dem 1. Januar 1979. Sie habe daher auch erst ab
diesem Zeitpunkt zu laufen beginnen können. Da der Anspruch aber erst 1985
geltend gemacht worden sei, sei sie jedoch offensichtlich abgelaufen. Die
Beschwerdeführerin hält diese Betrachtungsweise des Verwaltungsgerichtes
für willkürlich. Ob dem so ist oder ob die Auslegung von Art. 18 Abs. 2
VVzEntG durch das Verwaltungsgericht verfassungsrechtlich noch haltbar ist,
kann, wie die nachfolgenden Ausführungen zeigen, im vorliegenden Fall
offen bleiben. Der Wortlaut der erwähnten Bestimmung lässt jedenfalls
die Rüge der Beschwerdeführerin als verständlich erscheinen.
b) Das Verwaltungsgericht führt im vorliegenden Zusammenhang
weiter aus, die Aufteilung der Parzelle Nr. 377 in einen der Zone für
öffentliche Bauten und Anlagen und einen der Dorfzone zugewiesenen Teil
bewirke für das in der Bauzone verbliebene Land jedenfalls keine materielle
Enteignung. Auf dieser Restparzelle bestünden nämlich aufgrund von Form und
Ausdehnung noch erhebliche Überbauungsmöglichkeiten. Insbesondere vermöge
eine Ausnützungsziffer von 0,6 statt 0,8 keine materielle Enteignung zu
bewirken. Diese Auffassung erscheint zutreffend.
Für die Abgrenzung zwischen entschädigungslosen und
entschädigungspflichtigen Eigentumsbeschränkungen ist nach der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung darauf abzustellen, ob auf der
betroffenen Parzelle eine bestimmungsgemässe, wirtschaftlich gute Nutzung
weiterhin möglich ist (BGE 111 Ib 264 mit Hinweisen). So erblickte
das Bundesgericht weder in der Auszonung eines Viertels einer Parzelle
noch darin, dass ein Grundstück zu einem Drittel mit einem Bauverbot
belegt wurde, einen enteignungsähnlichen Tatbestand, da es zum Schluss
gelangte, die Eigentümer könnten ihre Parzellen auch nach dem Eingriff
in angemessener, wirtschaftlich sinnvollerweise nutzen (BGE 111 Ib 264;
112 Ib 268 E. 4). Das trifft nun für den der Dorfzone zugeschiedenen
Teil von Parzelle Nr. 377, wie das Verwaltungsgericht zutreffend
annimmt, zu. Die von der Beschwerdeführerin erwähnten Einschränkungen
in den Überbauungsmöglichkeiten schliessen eine angemessene und
wirtschaftlich durchaus noch sinnvolle Nutzung des Dorfzonenlandes
keineswegs aus. Das geht nicht zuletzt aus den von der Beschwerdeführerin
dem Verwaltungsgericht am 15. Dezember 1986 selbst eingereichten Akten
hervor. Dass das Verwaltungsgericht zusätzlich zum Augenschein nicht noch
eine Expertise für die Abklärung der Überbauungsmöglichkeiten machen liess,
bedeutet deshalb keineswegs eine Verweigerung des rechtlichen Gehörs.
Erwägung 7
7.- a) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtes findet beim Einbezug
von Bauland im enteignungsrechtlichen Sinn in eine Zone für öffentliche
Bauten und Anlagen in jenem Zeitpunkt, in dem die Eigentumsbeschränkung
formell in Rechtskraft erwächst, eine materielle Enteignung statt
(BGE 112 Ib 390 E. 3 mit Hinweisen). In diesem Moment verliert das
derart belastete Land seinen vormaligen Wert als Bauland; es hat nur
noch einen Restwert, der bei nicht überbauten Grundstücken in der Regel
dem landwirtschaftlichen Wert entspricht. Da es seit Inkrafttreten der
Eigentumsbeschränkung kein Bauland mehr ist, macht das Grundstück keine
Baulandpreissteigerungen mehr mit. Für die Berechnung der Entschädigung
aus materieller Enteignung ist somit vom Landwert in jenem Zeitpunkt
auszugehen, in dem die Eigentumsbeschränkung in Kraft getreten ist. Der
Restwert, der dem Grundstück nach Inkrafttreten der Eigentumsbeschränkung
verbleibt, macht die Preissteigerung mit, die sich von diesem Zeitpunkt
an für landwirtschaftlichen Boden ergibt. Wird das Heimschlagsrecht erst
Jahre nach der materiellen Enteignung ausgeübt, so hat die Entschädigung
für die formelle Enteignung dem Wert im Zeitpunkt des Heimschlags zu
entsprechen. Nur wenn zwischen dem Zeitpunkt der materiellen und jenem der
formellen Enteignung keine nennenswerte Preisentwicklung stattgefunden hat,
kann davon abgesehen werden, die Schätzungstage auseinanderzuhalten (BGE
vom 17. Dezember 1986 i.S. Erbengemeinschaft Benoit c. Einwohnergemeinde
Biel, publiziert in: Pr 76/1987 Nr. 182 E. 10b). Es besteht kein Anlass,
von dieser Rechtsprechung abzuweichen.
b) Das Verwaltungsgericht ist für die Berechnung der Entschädigung aus
materieller Enteignung in zutreffender Weise vom Baulandwert im Zeitpunkt
des Inkrafttretens der Eigentumsbeschränkung, also vom Wert am 18. Juni
1973 ausgegangen. Es hat dabei zu Recht die statistische Methode angewendet
und erklärt, da es in Trimmis vor dem Erlass der Ortsplanung noch keine
Zonenordnung gegeben habe, sei die Ausnützungsmöglichkeit im Prinzip
bei allen Grundstücken gleich gewesen. Der Vergleich mit Grundstücken,
die heute nicht in der Dorfzone, sondern in einer Wohnzone mit geringer
Ausnützung lägen, sei demnach statthaft, da im massgebenden Zeitpunkt im
ganzen Gemeindegebiet noch keine Ausnützungsziffern bestanden hätten. Das
Grundstück sei von seiner Qualität und Lage her als durchschnittlich
zu beurteilen. Es befinde sich zwar im Zentrum der Gemeinde, habe aber
keine besondere Aussichtslage und sei zwischen bestehenden Gebäuden und
einer Felswand eingeklemmt. In Trimmis seien für Baugrundstücke in der
fraglichen Zeit folgende Preise bezahlt worden: 1971: Fr. 34.-- bis 50.--
/m2; 1972: Fr. 51.-- bis 75.-- /m2; 1973: Fr. 52.-- bis 80.-- /m2. Die
Durchschnittspreise lauteten wie folgt: 1971 Fr. 41.-- /m2; 1972 Fr. 57.--
/m2; 1973 Fr. 71.-- /m2 und als Durchschnitt 1971 bis 1973 ergäbe sich
Fr. 59.-- /m2. Bei diesen Marktpreisen dürfte darauf abgestellt werden,
dass die Parzelle Nr. 377 Mitte 1973 einen Baulandwert von etwa Fr. 70.--
/m2 aufgewiesen habe, wobei dies angesichts der eher durchschnittlichen
Qualität an der oberen Grenze liege.
Nach der bis zum Stichtag geltenden interimistischen Bauordnung für
die Gemeinde Trimmis waren im Dorfkern und im unmittelbar daran grenzenden
Baugebiet Bauten bis zu zwei Vollgeschossen gestattet (Art. 6 dieser
Bauordnung). Das Verwaltungsgericht hat die interimistische Bauordnung
der Gemeinde Trimmis seiner Entschädigungsbemessung in zutreffender Weise
zugrunde gelegt. Die von ihm zugezogenen Vergleichspreise erscheinen im
Lichte der damals bestehenden Überbauungsmöglichkeiten auf der Parzelle
Nr. 377 durchaus in Ordnung. Überbauungsmöglichkeiten, auf denen die
Verkehrswertberechnungen der Beschwerdeführerin beruhen, fehlt jegliche
rechtliche Grundlage. Ihre Kritik an der von der Vorinstanz beschriebenen
geographischen Lage der Parzelle ist zwar ein Stück weit berechtigt. Wie
der Augenschein aber deutlich gezeigt hat, erscheint ein Baulandwert
von Fr. 70.-- /m2 für die Parzelle Nr. 377 bezogen auf den 18. Juni
1973 als durchaus angemessen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass für
deren Überbauung noch erhebliche Erschliessungsaufwendungen hätten
getätigt werden müssen. Mit Ausnahme des Verkaufs einer Liegenschaft
vom 21. August 1973 waren bei den übrigen am Augenschein besichtigten
Parzellen keine derart grossen Erschliessungsarbeiten nötig, wie sie
bei der Parzelle Nr. 377 angefallen wären. Die vom Verwaltungsgericht
erhobenen Grundstückspreise ergeben eine genügende Schätzungsgrundlage,
so dass die von der Beschwerdeführerin dem vorinstanzlichen Entscheid
gegenüber erhobene Kritik in diesem Punkt als unbegründet erscheint. Ist
genügend statistisches Material für eine Verkehrswertschätzung vorhanden,
besteht kein Anspruch seitens der Beschwerdeführerin auf einen Amtsbericht
des Grundbuchamtes Landquart mit weiteren Angaben über Landverkäufe.
c) Schliesslich kritisiert die Beschwerdeführerin die Ermittlung
des Restlandwertes durch das Verwaltungsgericht. Sie erklärt, im
Jahre 1983 hätten die landwirtschaftlichen Bodenpreise in Trimmis
und Umgebung Fr. 20.-- bis 30.-- betragen. Das Verwaltungsgericht
führt hiezu lediglich aus, nach den ihm bekannten Erfahrungswerten im
Raume Churer Rheintal-Domleschg sei der landwirtschaftliche Restwert im
Zeitpunkt der Übernahme auf Fr. 10.-- /m2 festzusetzen. Dabei dürfe auch
dieser Preis eher als hoch bezeichnet werden, da sich die Parzelle von
ihrer Form und Grösse her nicht besonders gut für die Bewirtschaftung
eigne. Diese Ausführungen des Verwaltungsgerichtes sind offensichtlich
ungenügend. Auch Restlandwerte sind nach der statistischen Methode
zu berechnen. Im angefochtenen Entscheid fehlt jeglicher Hinweis
auf Vergleichspreise für landwirtschaftliches Kulturland im Raume
Trimmis. Die vom Verwaltungsgericht verwendeten Schätzungskriterien
für den Kulturlandwert der Parzelle Nr. 377 sind zu pauschal, zuwenig
aussagekräftig und beziehen sich offenbar auf das Jahr 1983. Einer Liste
des Grundbuchamtes Landquart vom 30. April 1976 sind Kulturlandpreise
ausserhalb der Bauzone für die Zeit von 1969 bis 1973 von Fr. 6.-- bis
17.-- zu entnehmen. Für den Zeitpunkt des Heimschlages sind in den Akten
jedoch keinerlei Vergleichspreise enthalten. Unter diesen Umständen liegt
eine Verletzung des rechtlichen Gehörs vor, weil das Verwaltungsgericht
bloss mit einer pauschalen Verweisung auf ihm bekannte Erfahrungswerte
das Begehren der Beschwerdeführerin auf Einholung eines Amtsberichts
des Grundbuchamtes Landquart über landwirtschaftliche Bodenkäufe abgetan
hat. Aus diesen Gründen ist die Beschwerde in bezug auf die Festlegung
des landwirtschaftlichen Restwertes gutzuheissen. Da es nicht Sache des
Bundesgerichtes sein kann, die notwendigen Erhebungen hinsichtlich der
Kulturlandpreise als erste und einzige Instanz durchzuführen, ist die
Sache in diesem Punkt an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Für das weitere Verfahren gilt es zu beachten, dass das
Verwaltungsgericht zwar die bundesgerichtliche Rechtsprechung richtig
wiedergegeben hat, wonach die volle Entschädigung aus zwei Elementen
besteht. Nämlich einerseits aus dem Minderwert wegen materieller
Enteignung (= Baulandwert abzüglich landwirtschaftlicher Restwert,
beides bemessen nach den Verhältnissen im Zeitpunkt des Inkrafttretens
der Eigentumsbeschränkung), andererseits aus dem landwirtschaftlichen
Restwert im Zeitpunkt der Übernahme (= Urteil der Enteignungskommission vom
9. Oktober 1986). Die Vorinstanz unterliess es jedoch trotz Wiedergabe
dieser Rechtsprechung, den landwirtschaftlichen Restwert im Zeitpunkt
des Inkrafttretens der Eigentumsbeschränkung (18. Juni 1973) vom
Baulandwert von Fr. 70.-- /m2 abzuziehen. Sie hat vielmehr zusätzlich
zu diesem Baulandwert den landwirtschaftlichen Restwert im Zeitpunkt
der Übernahme aus formeller Enteignung zugesprochen. Dadurch hat das
Verwaltungsgericht - abgesehen von einer allfälligen Wertsteigerung - den
Wert des landwirtschaftlichen Kulturlandes doppelt vergütet. Die Vorinstanz
wird deshalb die geeigneten Vergleichspreise für Kulturland in den Jahren
1973 und 1986 unter Wahrung des rechtlichen Gehörs der Beschwerdeführerin
ermitteln müssen. Danach hat sie vom Baulandwert von Fr. 70.-- /m2 den
landwirtschaftlichen Restwert von 1973 abzuziehen und denjenigen von
1986 dazuzuzählen. Sollte dies eine Gesamtentschädigung von weniger als
die vom Verwaltungsgericht zugesprochenen Fr. 80.-- /m2 ergeben, könnte
diese nicht herabgesetzt werden, weil das Bundesgericht weder zugunsten
noch zuungunsten der Parteien über deren Begehren hinausgehen kann und
die Gemeinde Trimmis die Verpflichtung zur Bezahlung von Fr. 80.--
/m2 akzeptiert hat. Andernfalls hätte das Verwaltungsgericht die
Entschädigungssumme entsprechend zu erhöhen. Die Vorinstanz wird ausserdem
zu berücksichtigen haben, dass die Entschädigung für materielle Enteignung
ab 15. Februar 1983 zu verzinsen ist (BGE 113 Ib 33 E. 3 mit Hinweisen),
diejenige für formelle Enteignung hingegen erst ab Rechtskraft des Urteils
(Art. 23 des kantonalen Enteignungsgesetzes).