BGE 113 II 299
113 II 299
55. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour civile du 15 juin 1987 dans la
cause T. S.A. contre G. (recours en réforme) Regeste
Mietvertrag, Erhöhung gestaffelter Mietzinse.
Gestaffelte Mietzinse können bei jeder auf die Bestimmungen des
Vertrages gestützten Mietzinserhöhung angefochten werden (Art. 10 Abs. 2
BMM, 13 Abs. 2 VMM; E. 2d).
Wird eine solche Mietzinserhöhung angefochten, hat der Vermieter zu
beweisen, dass die neue Miete nicht missbräuchlich im Sinne der Art. 14
und 15 BMM oder 9 VMM ist (E. 2e).
Sachverhalt
A.- La société T. S.A. a remis à bail à G. des locaux destinés à
l'exploitation d'un café-restaurant. Le contrat était conclu pour six ans,
du 1er septembre 1977 au 31 août 1983. Le loyer mensuel était fixé à 3'335
francs puis, dès 1er septembre 1978, à 4'170 francs, avec indexation dès
le 1er septembre 1980.
Le 21 mai 1982, la bailleresse a signifié au preneur, sur formule
officielle, une augmentation du loyer mensuel à 4'170 francs dès le 1er
juin 1982 en indiquant comme motif: "augmentation prévue selon contrat de
bail". Le preneur a contesté cette augmentation. La bailleresse a ouvert
action en concluant notamment à la constatation du caractère non abusif
du loyer augmenté à 4'170 francs par mois.
Le Tribunal cantonal du Valais a rejeté cette conclusion par jugement
du 2 juillet 1986.
Saisi d'un recours en réforme de la bailleresse, le Tribunal fédéral
rejette le recours et confirme le jugement attaqué.
Auszug aus den Erwägungen:
Extrait des considérants:
Erwägung 2
2.- b) Seule reste en cause la question de la validité de
l'augmentation de loyer à 4'170 francs par mois notifiée au preneur pour
la période partant du 1er juin 1982, augmentation dont la bailleresse
demande que soit constaté le caractère non abusif.
La cour cantonale considère à juste titre qu'il s'agit d'un bail avec
loyer échelonné au sens de l'art. 10 AMSL et que, en vertu de l'art. 13
OSL, le bailleur devait informer le preneur de son intention de majorer
le loyer par un avis écrit donné sur la formule officielle. Se référant
à la jurisprudence et à la doctrine, elle relève que le juge ne peut
se contenter, en cas de hausse, de contrôler si l'augmentation requise
correspond aux accords contractuels, mais qu'il doit se demander si elle
donne lieu à un loyer abusif, ce qui implique de plein droit un examen à
la lumière des art. 14, 15 AMSL et 9 OSL. Elle rappelle en outre que le
bailleur doit produire les pièces justificatives à l'appui de la majoration
de loyer contestée afin de prouver que le montant exigé répond à l'une
des conditions énumérées aux art. 14 et 15 AMSL.
En l'espèce, bien que la hausse litigieuse ait été notifiée sur
formule officielle, la cour cantonale se demande si les motifs précis
de hausse exigés par l'art. 13 OSL ont été suffisamment indiqués. Elle
laisse la question indécise en considérant qu'au stade de la conciliation,
le fardeau de la preuve du caractère non abusif de la hausse incombe au
bailleur, l'absence des documents pertinents devant conduire au rejet des
conclusions de ce dernier. Elle constate alors qu'après s'être bornée
à demander l'application du contrat et à affirmer le caractère normal
du loyer et sa conformité à la chose louée, la bailleresse n'a pas jugé
utile d'administrer des preuves malgré l'exhortation claire du Président
du Tribunal cantonal en février 1986, de telle sorte que les principaux
faits avancés à l'appui de ses conclusions n'ont pas été prouvés. Elle en
conclut que la hausse de loyer litigieuse doit être déclarée nulle et non
avenue, parce que insuffisamment motivée, et qu'elle doit être considérée,
en l'état, comme manifestement injustifiée et, partant, mal fondée.
c) A l'appui de son recours, la bailleresse fait valoir que le preneur
n'a pas introduit une procédure en contestation de loyer abusif selon
l'art. 19 AMSL; or il lui incombait de mettre en oeuvre cette procédure
s'il entendait contester le bien-fondé de la clause d'échelonnement qu'il
avait expressément acceptée en signant le bail. La recourante soutient en
outre qu'elle a rempli toutes ses obligations, pour permettre à l'autorité
judiciaire de constater le caractère non abusif de la hausse convenue.
d) La recourante ne conteste pas que le contrat conclu en l'espèce
soit un bail avec loyer échelonné, au sens de l'art. 10 AMSL, et cela quand
bien même une seule majoration est prévue en cours de bail. L'AMSL réserve
dans des termes identiques la possibilité de contester une majoration
du loyer pour les loyers échelonnés (art. 10) et pour les loyers indexés
(art. 9). Selon la jurisprudence, les loyers indexés peuvent être contestés
lors de chaque adaptation fondée sur les dispositions du bail (ATF 103
II 272). Il en va de même pour les loyers échelonnés, lors de chaque
majoration fondée sur le contrat (arrêts non publiés S. S.A. c. M. S.A. et
consorts du 7 mars 1985, consid. 2a, et A. S.A. c. R., du 29 novembre
1983, consid. 3). C'est en effet précisément pour permettre au preneur
d'engager la procédure de contestation que l'art. 13 al. 2 OSL prévoit
que les majorations fondées sur une clause d'indexation ou d'échelonnement
doivent faire l'objet d'un avis officiel de hausse.
L'intimé était ainsi fondé en l'espèce à engager la procédure de
contestation prévue par les dispositions précitées. Cette voie est ouverte
au preneur chaque fois qu'une majoration lui est notifiée, et cela en
dehors de toute application de l'art. 19 AMSL, qui permet de contester le
loyer indépendamment de l'existence d'un avis de majoration. L'opinion de
la recourante selon laquelle le preneur aurait dû suivre ici la procédure
prévue par cette disposition est incompatible avec le système instauré
par l'AMSL.
e) A l'instar de la cour cantonale, on peut se dispenser
de rechercher si la majoration de loyer notifiée sur la formule
officielle est suffisamment motivée par une simple référence à la clause
d'échelonnement, sans qu'il soit encore nécessaire pour le bailleur
d'invoquer la réalisation de l'une des conditions énumérées à l'art. 15
AMSL (dans ce sens: BARBEY, AMSL, p. 107).
En effet, le Tribunal fédéral a jugé à propos des loyers indexés
que la faculté de convenir d'un tel loyer n'emportait pas la présomption
que ce loyer n'est pas abusif selon l'art. 15 AMSL, et qu'il appartient
au bailleur d'établir l'existence de l'une des conditions requises pour
que le loyer puisse être considéré en principe comme non abusif (arrêt
non publié P. c. S., du 24 septembre 1979, consid. 2). Cela découle du
principe selon lequel la possibilité de contester l'adaptation en vertu
de l'art. 9 AMSL implique de plein droit un examen à la lumière des
art. 14 et 15 AMSL (ATF 103 II 272). Ce principe s'applique également en
matière de loyers échelonnés (arrêt non publié du 7 mars 1985, déjà cité,
consid. 2c). Selon cet arrêt, il appartient au bailleur d'établir que
le nouveau loyer est indispensable à un rendement normal de l'immeuble;
à défaut d'une telle démonstration, le loyer initial doit être tenu pour
convenable. L'adoption par les parties d'un bail avec loyers échelonnés
peut avoir deux causes différentes: ou bien l'acceptation par le bailleur
d'un rendement insuffisant, adapté ensuite par échelonnement, de façon
à aboutir à un rendement convenable; ou bien une supputation des hausses
de charge à venir. Dans le premier cas, il incombe au bailleur, en cas de
notification de hausse, de démontrer l'insuffisance initiale du rendement
et le caractère non excessif du nouveau loyer; dans le second cas, il
lui appartient de prouver la hausse des charges (soit la réalisation de
l'une des conditions prévues par l'art. 15 AMSL pour que le loyer puisse
être considéré en principe comme non abusif).
En l'espèce, la cour cantonale a correctement appliqué ces principes
jurisprudentiels. Constatant en effet que la bailleresse, bien que le
fardeau de la preuve lui incombât et en dépit de l'exhortation qui lui
avait été clairement signifiée par le Président du Tribunal cantonal,
n'a pas jugé utile de faire administrer des preuves quant au caractère
normal du loyer, pour l'immeuble en cause, ou quant au fait que la
valeur locative était conforme à la chose louée, la cour cantonale ne
pouvait que tirer la conclusion que la bailleresse n'avait pas justifié
la hausse et qu'elle n'avait en particulier pas établi la réalisation de
l'une des conditions prévues par l'art. 15 AMSL pour que le loyer puisse
être considéré comme non abusif.
La possibilité de contester les hausses de loyers indexés et
échelonnés, telle que prévue par les art. 9 et 10 al. 2 AMSL, a pour effet
de placer le bailleur dans la même position que tout bailleur qui, ayant
conclu un bail ordinaire, voit une hausse contestée par le preneur. La
seule différence réside dans le fait que le bailleur au bénéfice d'un loyer
indexé ou échelonné est en droit de procéder à une majoration de loyer
en cours de bail, ce que ne peut pas faire le bailleur ordinaire. Mais
dans tous les cas, le fardeau de la preuve du caractère non abusif de la
hausse reste à la charge du bailleur.
Le jugement attaqué doit dès lors être confirmé.