BGE 113 II 187
113 II 187
35. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour civile du 7 avril 1987 dans la
cause Société C. contre dame H. (recours en réforme) Regeste
Art. 18 Abs. 3 BMM. Rückforderung von Mietzinsen, die auf eine nichtige
Erhöhungsmitteilung hin bezahlt wurden.
Der Mieter, der eine solche Klage anstrengt, muss nicht beweisen,
dass er die in Art. 18 BMM genannten Formefordernisse und die sich für ihn
daraus ergebenden Rechte nicht gekannt hat. Einzig bei Rechtsmissbrauch
ist eine Ausnahme von Rückforderungsrecht zuzulassen (E. 1a).
Rechtsmissbrauch vorliegend verneint (E. 1b).
Sachverhalt
A.- La société C. est propriétaire d'un immeuble dont une partie est
aménagée en hôtel garni, à Sion. Elle a remis à bail divers locaux à dame
H. Modifié à plusieurs reprises, la dernière fois le 31 janvier 1969,
le contrat prévoyait que la durée du bail s'étendait du 1er novembre
1968 au 30 novembre 1984 et comportait une clause d'indexation du loyer,
liée à la variation de l'indice suisse des prix à la consommation.
Dès février 1980, la bailleresse a notifié, par lettres, plusieurs
augmentations de loyer à la locataire, qui ne les a pas contestées et
a payé les nouveaux loyers ainsi fixés. Le total des augmentations,
de 1980 à 1983, s'est élevé à 20'208 francs.
Le 8 novembre 1983, dame H. et les époux R. ont attesté à l'intention
de la bailleresse que la première remettait l'hôtel loué aux seconds pour
le 1er janvier 1984. Le 10 novembre 1983, la bailleresse a accepté la
rupture du contrat de dame H. sans dédommagement, en précisant qu'elle
établirait un nouveau contrat de bail avec les époux R.
B.- En février 1985, dame H. a ouvert action contre la société C. en
paiement de 20'208 francs avec intérêt, en alléguant que les augmentations
de loyer qui lui avaient été notifiées étaient nulles, faute d'avoir été
communiquées au moyen de la formule officielle. Elle réclamait en outre
5'000 francs de dommages-intérêts.
La défenderesse a conclu au rejet de la demande et,
reconventionnellement, au paiement de 937 fr. 90.
Par jugement du 9 septembre 1986, le Tribunal cantonal du canton du
Valais a condamné la défenderesse à verser à la demanderesse 20'208 francs
plus intérêt, et la demanderesse à verser à la défenderesse 350 francs,
toutes autres conclusions étant rejetées.
C.- La défenderesse recourt en réforme au Tribunal fédéral. Elle
conclut à la réformation du jugement attaqué en ce sens que la demande
est entièrement rejetée.
Le Tribunal fédéral rejette le recours et confirme le jugement attaqué.
Auszug aus den Erwägungen:
Extrait des considérants:
Erwägung 1
1.- a) Selon la jurisprudence, toute majoration de loyer, même
fondée sur une clause d'indexation, doit être notifiée sur la formule
officielle prévue par l'art. 18 al. 2 AMSL (ATF 110 II 496 consid. 2a,
108 II 323). Aux termes de l'art. 18 al. 3, les avis de majoration qui ne
sont pas donnés sur cette formule sont nuls. La cour cantonale relève à
juste titre qu'il s'agit là d'une nullité absolue, qui doit être constatée
d'office et que le locataire peut faire valoir en tout temps, même s'il
a payé le loyer majoré.
La nullité de l'avis de majoration entraînant celle de la hausse de
loyer qui en fait l'objet, le preneur dispose d'une action en restitution
du loyer payé en trop, pour cause d'enrichissement illégitime (BARBEY,
L'arrêté fédéral instituant des mesures contre les abus dans le secteur
locatif, p. 32; KNOEPFLER, Problèmes posés par les loyers payés à tort,
in 2e séminaire sur le bail à loyer, Université de Neuchâtel, 1982,
p. 3 ss; RAISSIG/SCHWANDER, Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen,
4e éd., p. 83).
S'agissant d'un paiement volontaire, l'art. 63 al. 1 CO subordonne
l'action pour cause d'enrichissement illégitime à la condition que le
demandeur se soit exécuté en croyant, par erreur, qu'il devait ce qu'il a
payé (cf., en matière de bail à loyer, ATF 107 II 258 s. consid. 4). Compte
tenu de la ratio legis de l'exigence de la notification sur une formule
officielle, exigence qui repose sur l'idée que le locataire peut ignorer
les droits que lui confère la loi, la présomption "nul n'est censé ignorer
la loi" est ici renversée (KNOEPFLER, op.cit., p. 6). Exiger du locataire,
qui doit être renseigné sur ses droits précisément par la formule
officielle, qu'il prouve qu'il ignorait ces droits ou les conditions
formelles de l'arrêté (comme le préconisent RAISSIG/SCHWANDER, op.cit.,
p. 83 s.) irait manifestement à l'encontre de cette ratio legis. On
doit donc considérer avec BARBEY (loc.cit.) qu'une exception au droit de
répétition ne peut être admise que dans les limites étroites de l'abus
de droit, c'est-à-dire dans le cas où le preneur s'est rendu compte du
vice de forme et s'est abstenu de protester dans le dessein d'en tirer,
le cas échéant, ultérieurement profit.
b) Comme il ne ressort pas des faits de la cause que la demanderesse se
soit rendu compte du vice de forme qui affectait les avis de majoration,
et qu'il est même constaté que c'est seulement dès juin 1984 qu'elle a
appris que les hausses devaient être notifiées sur formule officielle,
on ne peut pas retenir un abus de droit, au sens de l'art. 2 al. 2 CC. Du
fait de cette absence de conscience du vice de forme, le comportement de
la locataire en novembre 1983, lorsqu'elle a traité amiablement avec la
défenderesse de la rupture de son bail sans dédommagement, ne viole pas
les règles de la bonne foi ni ne constitue une attitude contradictoire
qui aurait mis la défenderesse en confiance et l'aurait induite à des
actes se révélant par la suite préjudiciables (cf. ATF 110 II 498). On
ne voit d'ailleurs pas à quel acte préjudiciable aurait pu être amenée
la bailleresse, dès lors que l'absence de dédommagement à laquelle elle
a souscrit pouvait parfaitement se fonder sur le fait qu'un bail était
conclu avec des tiers, excluant tout dommage.
C'est donc à tort que la défenderesse reproche à la cour cantonale
d'avoir ignoré l'argument tiré de l'abus de droit et omis d'appliquer
l'art. 2 al. 2 CC.