BGE 112 IB 388
112 Ib 388
63. Auszug aus dem Urteil der I. öffentlichrechtlichen Abteilung vom 12.
November 1986 i.S. Prosima Immobilien AG gegen Munizipalgemeinde Tägerwilen
und Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau (Verwaltungsgerichtsbeschwerde)
Regeste
Art. 5 Abs. 2 RPG; materielle Enteignung.
Begriff der materiellen Enteignung (Präzisierung der Rechtsprechung,
E. 3).
Die Einweisung eines landwirtschaftlich genutzten Gebiets, das einer
zu gross bemessenen altrechtlichen Reservezone zugewiesen war, in die
Landwirtschaftszone wirkt nicht wie eine Enteignung (E. 4).
Sachverhalt
A.- Die Prosima Immobilien AG erwarb im Jahre 1965 das
landwirtschaftlich genutzte Grundstück Nr. 262 im Gebiet Loostampfi in der
Gemeinde Tägerwilen. Das langgestreckte Grundstück umfasst 5718 m2. Es
lag in der Reservezone W 3 gemäss dem früheren Zonenplan der Gemeinde
Tägerwilen. Es grenzt an die Ländlistrasse an, die im Gemeindegebiet von
Gottlieben liegt. Diese Strasse wurde von der Gemeinde Gottlieben mit
Beteiligung der Gemeinde Tägerwilen in den Jahren 1980 bis 1982 mit den
für die Groberschliessung erforderlichen Anlagen für Kanalisation und
Wasser versehen. Die Prosima Immobilien AG leistete an diesen Ausbau im
Jahre 1982 Perimeterbeiträge für die Teilfläche einer Bautiefe von 930 m2
entlang der Strasse. Von einer Beitragsleistung für die restliche Fläche
von 4788 m2 wurde sie auf ihre Einsprache hin befreit.
Der revidierte Zonenplan der Gemeinde Tägerwilen vom 23. März 1984
wies das Gebiet Loostampfi im Umfang von einer Bautiefe entlang der
Ländlistrasse und damit auch den entsprechenden Teil des Grundstücks der
Prosima Immobilien AG, für welchen sie Perimeterbeiträge an den Ausbau
der Ländlistrasse geleistet hatte, der definitiven Bauzone W 2 zu. Der
restliche Teil der Parzelle wurde der Landwirtschaftszone zugeteilt. Die
Prosima Immobilien AG setzte sich hiergegen ohne Erfolg zur Wehr. Der
Regierungsrat des Kantons Thurgau wies ihre Beschwerde mit Beschluss vom
7. Januar 1985 ab und genehmigte gleichzeitig den revidierten Zonenplan. In
der Folge machte die Prosima Immobilien AG eine Forderung wegen materieller
Enteignung geltend, die von der kantonalen Enteignungskommission abgelehnt
wurde. Eine dagegen erhobene Beschwerde wies das Verwaltungsgericht des
Kantons Thurgau ab.
Gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts hat die Prosima Immobilien
AG Verwaltungsgerichtsbeschwerde eingereicht. Das Bundesgericht weist
die Beschwerde ab, soweit es darauf eintreten kann.
Auszug aus den Erwägungen:
Aus den Erwägungen:
Erwägung 3
3.- Das Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau ist von der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung ausgegangen, wonach eine materielle
Enteignung dann vorliegt, wenn einem Eigentümer der bisherige oder ein
voraussehbarer künftiger Gebrauch seiner Sache untersagt oder besonders
stark eingeschränkt wird, weil ihm eine wesentliche, aus dem Eigentum
fliessende Befugnis entzogen wird. Geht der Eingriff weniger weit, so wird
gleichwohl eine materielle Enteignung angenommen, falls ein einziger oder
einzelne Grundeigentümer so betroffen werden, dass ihr Opfer gegenüber
der Allgemeinheit unzumutbar erschiene und es mit der Rechtsgleichheit
nicht vereinbar wäre, wenn hiefür keine Entschädigung geleistet würde
(BGE 110 Ib 32 E. 4; 109 Ib 15 E. 2; 108 Ib 354 E. 4; 107 Ib 222/223 E. 2,
383 E. 2; 106 Ia 372/373 E. 2a, je mit Hinweisen). In beiden Fällen ist die
Möglichkeit einer zukünftigen besseren Nutzung der Sache indessen nur zu
berücksichtigen, wenn im massgebenden Zeitpunkt anzunehmen war, sie lasse
sich mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft verwirklichen (BGE 109
Ib 15/16 E. 2; 107 Ib 223 E. 2, je mit Hinweisen). Unter besserer Nutzung
eines Grundstücks ist in der Regel die Möglichkeit seiner Überbauung zu
verstehen (BGE 109 Ib 16 E. 2; 106 Ia 373 E. 2a).
Bei der Beurteilung der Frage, ob ein Grundstück sehr wahrscheinlich
in naher Zukunft besser hätte genutzt werden können, sind nach der
Rechtsprechung alle rechtlichen und tatsächlichen Gegebenheiten zu
berücksichtigen, welche die Überbauungschance beeinflussen können. Dazu
gehören das im fraglichen Zeitpunkt geltende Bundesrecht sowie die
kantonalen und kommunalen Bauvorschriften, der Stand der kommunalen und
kantonalen Planung, die Lage und Beschaffenheit des Grundstücks, die
Erschliessungsverhältnisse und die bauliche Entwicklung in der Umgebung
(BGE 109 Ib 16 E. 2; 106 Ia 373 E. 2b, je mit Hinweisen).
Diese verschiedenen Faktoren sind zu gewichten. Dabei ist in erster
Linie auf die rechtlichen Gegebenheiten abzustellen. Nur wo das Bauen
rein rechtlich zulässig, tatsächlich möglich sowie nach den Umständen
mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft zu erwarten gewesen wäre
(BGE 107 Ib 224 E. 3b und c; 96 I 357 E. 4, je mit Hinweis), kann
in der Eigentumsbeschränkung, welche die Überbauung ausschliesst, ein
besonders schwerer Eingriff gesehen werden, der eine Entschädigungspflicht
auslöst. Als Gründe, die gegen die Überbauung eines Grundstücks in naher
Zukunft sprechen, nannte das Bundesgericht beispielsweise das Erfordernis
einer Ausnahmebewilligung, einer Änderung in der Zonenplanung, eines
Erschliessungs-, Überbauungs- oder Gestaltungsplans, einer Baulandumlegung
oder weitgehender Erschliessungsarbeiten (BGE 109 Ib 16 E. 2; 107 Ib 223
ff. E. 3; 106 Ia 190 E. 4d, 373 E. 2b, 376/377 E. 3d und e). Auch genügen
die Erschliessbarkeit einer Parzelle und unter Umständen selbst deren
Erschliessung nicht ohne weiteres, um die Überbaubarkeit in naher Zukunft
zu bejahen (BGE 109 Ib 16 E. 2; 103 Ib 222/223 E. 5b; 101 Ia 227 E. 4b).
Für die Prüfung der Frage, ob eine materielle Enteignung vorliegt,
ist nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung auf die Verhältnisse
im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Eigentumsbeschränkung abzustellen
(BGE 109 Ib 16 E. 3; 108 Ib 338 E. 4c; 106 Ia 373/374 E. 2c).
Erwägung 4
4.- Die Beurteilung der Sache nach den dargelegten Grundsätzen führt
zu folgendem Ergebnis:
a) Zur Prüfung der Frage, ob die Beschwerdeführerin von einer
materiellen Enteignung betroffen wurde, stellte die Vorinstanz zu Recht
auf die Rechts- und Sachlage ab, wie sie im Zeitpunkt der Genehmigung
des revidierten Zonenplanes von Tägerwilen durch den Regierungsrat am
7. Januar 1985 bestand. Sie untersuchte, ob in diesem Zeitpunkt anzunehmen
war, eine Überbauung des der Landwirtschaftszone zugewiesenen Teiles des
Grundstückes Nr. 262 lasse sich mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher
Zukunft verwirklichen.
b) In Übereinstimmung mit der konstanten bundesgerichtlichen
Rechtsprechung hat das Verwaltungsgericht zur Beantwortung dieser Frage in
erster Linie die rechtlichen Gegebenheiten berücksichtigt. Es ist dabei
zum Schluss gelangt, eine Überbauung des in Frage stehenden Abschnittes
der Parzelle Nr. 262 sei rechtlich nicht zulässig gewesen. Trifft dies zu,
so kann in der Tat die Zuweisung des bisher landwirtschaftlich genutzten
Abschnittes in die Landwirtschaftszone keinen besonders schweren Eingriff
bewirken, der eine Entschädigungspflicht auszulösen vermöchte.
Die rechtliche Unzulässigkeit einer Überbauung des in Frage
stehenden Parzellenabschnittes folgt nach der Auffassung der Vorinstanz
aus § 21 des Thurgauer Baugesetzes vom 28. April 1977 (BauG), welcher
festhält, dass in der Reservebauzone kein Anspruch auf Erteilung einer
Baubewilligung besteht. Auch wenn diese Bestimmung gemäss der bisherigen
Thurgauer Praxis nicht generell die Möglichkeit einer Baubewilligung
von vornherein ausschliesst, wie das Verwaltungsgericht mit Verweisung
auf seinen Entscheid vom 11. Dezember 1985 i.S. Gemeinde Amriswil
gegen Baudepartement des Kantons Thurgau darlegt, so ergibt sich im
vorliegenden Falle aus den gegebenen Parzellenverhältnissen und der
unzureichenden Erschliessung des der Landwirtschaftszone zugeteilten
Areals des Gebietes Loostampfi/Ländli, dass eine Bewilligung für eine
Überbauung des Grundstücks der Beschwerdeführerin in bezug auf den
der Landwirtschaftszone zugewiesenen Teil nicht hätte erteilt werden
können. Der entsprechende Abschnitt ist nicht baureif im Sinne von §
74 BauG.
c) Die Einwendungen der Beschwerdeführerin sind nicht geeignet,
diese überzeugenden Folgerungen der Vorinstanz zu widerlegen. Zu Unrecht
meint die Beschwerdeführerin, aus dem Entscheid des Bundesgerichts
vom 30. April 1986 i.S. Silberschmidt gegen Gemeinde Ermatingen (BGE
112 Ia 155 ff.) herleiten zu können, sie habe Anspruch auf Bewilligung
einer Überbauung des der Landwirtschaftszone zugewiesenen Abschnittes
ihrer Parzelle. Als bundesrechtswidrig bezeichnete das Bundesgericht in
diesem Entscheid die Regelung des Thurgauer Baugesetzes, in die auf den
voraussichtlichen Bedarf von 15 Jahren zu bemessenden Bauzonen auch die
Reservebauzonen einzubeziehen, deren Umwandlung in definitive Bauzonen
nur mit einem dem fakultativen Referendum unterstehenden Beschluss der
zuständigen Gemeindebehörde möglich ist (§§ 16 und 21 BauG). Eine solche
Regelung hat zur Folge, dass die Reservebauzone keine Bauzone im Sinne des
eidgenössischen Raumplanungsgesetzes ist, denn nach diesem Gesetz haben
die Bauzonen das Land zu umfassen, da sich für die Überbauung eignet und
weitgehend überbaut ist oder voraussichtlich innert 15 Jahren benötigt und
erschlossen wird (Art. 15 RPG). Die Bauzonen sind durch das Gemeinwesen
zeitgerecht zu erschliessen (Art. 19 Abs. 2 RPG). Das eidgenössische
Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz vom 4. Oktober 1974 präzisiert
diese Erschliessungspflicht hinsichtlich des für den Wohnungsbau benötigten
Landes, indem es in Art. 5 anordnet, dass die Grob- und Feinerschliessung
der für den Wohnungsbau bestimmten Bauzonen entsprechend dem Bedarf in
angemessenen Etappen innerhalb von 10 bis 15 Jahren durchzuführen sei. Mit
dieser bundesrechtlichen Ordnung ist eine kantonale Vorschrift, gemäss
welcher in die nach dem Bedarf von 15 Jahren zu bemessenden Bauzonen auch
die Reservebauzonen einbezogen werden, deren Umwandlung in definitive
Bauzonen von einem Beschluss des Stimmbürgers abhängt, unvereinbar.
d) Aus der Bundesrechtswidrigkeit der erwähnten Regelung kann jedoch
keineswegs hergeleitet werden, dass die bestehenden Reservezonen der
Thurgauer Gemeinden den definitiven Bauzonen gleichzusetzen seien. Eine
solche Folgerung kann von vornherein nicht gezogen werden für viel zu gross
bemessene altrechtliche Reservezonen, die im Zeitpunkt ihrer Festsetzung
nicht nach dem voraussichtlichen Bedarf der kommenden 15 Jahre bemessen
wurden. Im Gegensatz zur Reservezone des gemäss dem Thurgauer Baugesetz
und dem eidgenössischen Raumplanungsgesetz revidierten Zonenplanes von
Ermatingen handelt es sich bei der hier in Frage stehenden Reservezone
von Tägerwilen um eine altrechtliche, den Raumplanungsgrundsätzen
nicht entsprechende Anordnung. Es ergibt sich dies bereits daraus,
dass das Baugebiet von Tägerwilen bei der Revision des Zonenplanes
nach der unbestrittenen Darstellung der Gemeinde um 52 ha reduziert
wurde. Der nun revidierte Zonenplan stellt in Wirklichkeit der erste den
Planungsgrundsätzen des kantonalen und eidgenössischen Rechts entsprechende
Nutzungsplan dar. Auch betraf die in Frage stehende Reservezone des
neuen Rechts in Ermatingen ein im Ortskern gelegenes Gebiet, während
im hier zu beurteilenden Fall die altrechtliche, offensichtlich viel zu
gross bemessene Reservezone von Tägerwilen am Rande des Gemeindegebietes
gelegenes landwirtschaftlich genutztes Areal betrifft.
Die vom Bundesgericht im genannten Entscheid festgestellte
Bundesrechtswidrigkeit hat einzig zur Folge, dass der Thurgauer Gesetzgeber
anzuordnen hat, die definitiven Bauzonen müssten nach dem voraussichtlichen
Bedarf von 15 Jahren bemessen werden. Für einen weitergehenden Bedarf
können auf Grund von Art. 18 Abs. 2 RPG Reservezonen festgelegt werden,
in denen im Sinne der Baugebietsetappierung die bauliche Nutzung erst
später zugelassen wird.
e) Bei dieser Rechtslage hat das Verwaltungsgericht mit Recht
gefolgert, dass im Zeitpunkt der Genehmigung des revidierten Zonenplanes
eine Überbauung des der Landwirtschaftszone zugewiesenen Abschnittes der
Parzelle Nr. 262 rechtlich unzulässig war. Die auch dem Bundesgericht
bekannte frühere Praxis einzelner Thurgauer Gemeinden, in den Reservezonen
Bauten zuzulassen, auch wenn gemäss § 21 Abs. 1 BauG kein Anspruch
auf Erteilung einer Baubewilligung besteht, ändert hieran nichts. Im
Sinne der Ausführungen des Verwaltungsgerichts im erwähnten Urteil vom
11. Dezember 1985 i.S. Gemeinde Amriswil kann diese Praxis allenfalls auf
voll erschlossenem Land für Bauten in Frage kommen, welche die geordnete
bauliche Entwicklung nicht behindern. Einer solchen Praxis steht auch
das Urteil des Bundesgerichts vom 30. April 1986 i.S. Silberschmidt gegen
Gemeinde Ermatingen nicht entgegen. Bezieht sie sich auf Reservebauzonen,
die dem Begriff des Baugebietes gemäss § 16 des Thurgauer Baugesetzes
entsprechen, also auf Zonen, welche nur Land umfassen, das innert 10
bis 15 Jahren für eine Überbauung benötigt wird, so vermöchte wohl diese
Praxis sogar die festgestellte Bundesrechtswidrigkeit der gesetzlichen
Regelung zu mildern. Wie es sich damit verhält, ist jedoch nicht zu
prüfen. Entscheidend ist, dass die Thurgauer Gemeinden auf Grund des
Bundesrechts verpflichtet sind, bei der Anpassung ihrer Zonenpläne an die
Anforderungen des eidgenössischen Raumplanungsgesetzes ihre allenfalls zu
gross bemessenen Reservezonen in dem Umfang, als sie - wie dies auch das
Thurgauer Baugesetz verlangt -innert 15 Jahren nach dem Grundsatz der
geordneten baulichen Entwicklung für eine Überbauung benötigt werden,
der definitiven Bauzone zuzuschlagen.
Unter dem Gesichtspunkt der hier zu beurteilenden Frage der
Entschädigungspflicht könnte der erwähnten Praxis der Thurgauer Gemeinden
nur dann wesentliche Bedeutung zukommen, wenn auf einer in eine solche
Reservebauzone eingewiesenen Parzelle, die voll erschlossen ist und für
deren Überbauung die Gemeinde eine Bewilligung in Aussicht gestellt hat,
nachträglich durch Anordnung einer Bauverbotszone das Bauen verhindert
wird, wie dies in der vom Bundesgericht am 4. Dezember 1984 beurteilten
Sache der Ortsgemeinde Warth gegen H. St. zutraf (E. 4, S. 12 ff. des
Urteils, nicht publ.). Im vorliegenden Falle hat jedoch die Gemeinde
Tägerwilen den durch die Ländlistrasse erschlossenen Grundstücksteil
im Halte von 930 m2, für welchen die Beschwerdeführerin im Jahre 1982
auch Perimeterbeiträge zu bezahlen hatte, in die definitive Bauzone
einbezogen. Der Landwirtschaftszone zugewiesen wurde einzig die Restfläche
der Parzelle, welche - wie sich aus den eingereichten Situationsplänen
ergibt - Teil des Gebietes Loostampfi/Ländli bildet, das aus den Parzellen
Nrn. 922, 262, 263 und 994 besteht und im Hinblick auf eine allfällige
bauliche Nutzung eine Einheit bildet, die im Rahmen einer Quartierplanung
mit Landumlegung und Feinerschliessung der geordneten Überbauung
zugeführt werden müsste. Solange diese baurechtlichen Voraussetzungen
nicht geschaffen sind, fehlt dem Areal die Baureife im Sinne von § 74
des Thurgauer Baugesetzes. Der Beschwerdeführerin ist dies wohl selbst
klar, bestätigt sie doch auch in ihrer Verwaltungsgerichtsbeschwerde,
sie habe stets erklärt, sie würde eine Quartierplanungspflicht nicht nur
akzeptieren, sondern sogar begrüssen.
f) Es kann sich daher nur fragen, ob besondere Umstände vorlagen,
die den Einbezug des in Frage stehenden Areals in die definitive Bauzone
geboten hätten. Hievon kann nicht die Rede sein. Die altrechtliche,
viel zu gross bemessene Reservezone kann keiner Bauzone gleichgesetzt
werden, welche nach dem voraussichtlichen Bedarf innert 15 Jahren für eine
Überbauung benötigt wird. Sie vermag daher auch nicht das Vertrauen zu
begründen, das betreffende Gebiet werde in naher Zukunft der definitiven
Bauzone zugewiesen, so dass die Beschwerdeführerin mit der baldigen
Überbauung ihrer Parzelle mit hoher Wahrscheinlichkeit hätte rechnen dürfen
(vgl. BGE 108 Ib 349 E. 4d). Eine solche Annahme lag auch deshalb nicht
nahe, weil das für den früheren Zonenplan massgebende Baureglement der
Gemeinde Tägerwilen vom Juni 1965 ausdrücklich anordnete, Neubauten dürften
nur auf baureifen Grundstücken erstellt werden und Baureife setze unter
anderem voraus, dass ein rechtsgültiger Bebauungs- oder Gestaltungsplan
vorliege, dass Grösse und Form des Grundstücks eine Überbauung erlaubten
und dass eine allenfalls nötige Baulandumlegung nicht erschwert werde
(Art. 4). Ausserdem bestimmte Art. 3 des Reglementes, Bauten ausserhalb
der definitiven Zonen hätten keinen Anspruch darauf, an die öffentliche
Kanalisation sowie an das Wasser-, Gas- und Elektrizitätsnetz angeschlossen
zu werden.
Irgendwelche Zusicherungen für eine Überbauung wurden der
Beschwerdeführerin nicht erteilt. Auch hat sie bisher für die
Projektierung keine ins Gewicht fallenden Kosten aufgewendet, um den
fraglichen Parzellenteil der Überbauung zuzuführen. Der Perimeterbeitrag,
den sie für den erst in den Jahren 1980 bis 1982 erfolgten Ausbau der
Ländlistrasse mit den Basiserschliessungsanlagen für die Kanalisation
und die Wasserversorgung geleistet hat, bezieht sich lediglich auf den
an diese Strasse anstossenden Abschnitt, welcher überbaut werden kann.
g) Aus den vorstehenden Erwägungen ergibt sich, dass das
Verwaltungsgericht zu Recht festgestellt hat, eine Überbauung des in
Frage stehenden Abschnittes der Parzelle Nr. 262 sei im Zeitpunkt der
Genehmigung des revidierten Zonenplanes durch den Regierungsrat aus
rechtlichen Gründen unzulässig gewesen. Bei dieser Rechtslage kommt
den weiteren Ausführungen der Beschwerdeführerin über die Möglichkeit
der Feinerschliessung des Areals Loostampfi/Ländli keine entscheidende
Bedeutung zu. Die Beschwerdeführerin hat keine Schritte unternommen,
um ein Quartierplanverfahren herbeizuführen. Auch wäre die Gemeinde
nicht verpflichtet gewesen, in der Reservezone auf einen solchen
Antrag einzutreten. Die Beschwerdeführerin konnte daher nicht mit der
Realisierbarkeit einer Überbauung in naher Zukunft rechnen (BGE 110 Ib
34 E. 4a mit Verweisung).
Nach dem Gesagten bedeutete es keine Verletzung von Bundesrecht, wenn
das Verwaltungsgericht zum Schluss gelangte, die Beschwerdeführerin werde
durch die Einweisung des grössten Teils ihrer Parzelle Nr. 262 in die
Landwirtschaftszone nicht enteignungsähnlich betroffen und könne daher
keine Entschädigung geltend machen. Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde
erweist sich somit als unbegründet und ist abzuweisen, soweit auf sie
eingetreten werden kann.