BGE 108 IB 211
108 Ib 211
38. Estratto della sentenza 25 giugno 1982 della II Corte di diritto
pubblico nella causa Rita S.A. c. Commissione di ricorso del Cantone Ticino
per l'applicazione del DAFE (ricorso di diritto amministrativo) Regeste
Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland: Widerruf einer
Auflage; Reinvestitionsverpflichtung.
1. Art. 17 Abs. 4 BewV: Allein die Tatsache, dass eine von Personen
mit Wohnsitz im Ausland beherrschte Gesellschaft beabsichtigt, ihr eigenes
Grundstück in der Schweiz einem Subjekt des schweizerischen Rechts zu
verkaufen, rechtfertigt den Widerruf einer Auflage nicht; solche Umstände
stellen in keiner Weise einen besonderen Härtefall dar (Erw. 2).
2. Art. 6 Abs. 5 Bst. a BewB: Die Auflage betreffend Wiederverwendung
des Verkaufserlöses darf dem Veräusserer nur auferlegt werden, wenn der
Erwerber einer Bewilligung gemäss Art. 6 Abs. 2 lit. d BewB bedarf und
es sich um den Verkauf neu erstellter preisgünstiger Wohnungen handelt
(Erw. 3).
Sachverhalt
A.- Il 18 luglio 1975 l'Autorità di prima istanza del distretto di
Bellinzona ha autorizzato la Ritova Anstalt di Vaduz ad acquistare tutte
le azioni della società anonima immobiliare Rita, con sede a Bellinzona,
consentendole di costruire sulla particella n. 4849 RFD di Bellinzona -
proprietà della Rita S.A. - uno stabile di 24 appartamenti sussidiati.
L'autorizzazione, fondata sull'art. 6 cpv. 2 lett. d del decreto federale
sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero del 23 marzo 1961
(DAFE), è stata gravata di due oneri:
"a) L'acquirente può stabilire e aumentare le pigioni soltanto con il
permesso dell'autorità cantonale competente a promuovere la costruzione
di nuove abitazioni economiche.
b) L'acquirente può alienare il fondo soltanto dopo un termine di
almeno 10 anni e soltanto col permesso dell'autorità cantonale
competente e a un prezzo che non causi un aumento delle pigioni
moderate."
Questa decisione è regolarmente passata in giudicato.
Il 7 maggio 1981 la Rita S.A. ha presentato una domanda volta alla
soppressione del secondo onere, in modo da poter vendere il fondo predetto
alla compagnia di assicurazione "La Neuchâteloise". L'Autorità di prima
istanza ha risolto l'8 maggio 1981, richiamandosi all'art. 17 cpv. 4
dell'ordinanza sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero del
21 dicembre 1973 (OAFE):
"1. Il divieto di alienazione giusta l'art. 6 cpv. 5 lett. c DAFE
(...) è revocato parzialmente con la vendita dello stabile con
abitazioni economiche ad un soggetto di diritto svizzero.
2. È imposto il seguente onere, da far menzionare d'ufficio a RF:
onere di reinvestimento di cui all'art. 6 cpv. 5 lett. a DAFE per la
costruzione di altre abitazioni economiche su un fondo attrezzato a
sua disposizione."
Insorta il 13 maggio 1981 alla Commissione cantonale di ricorso,
la Rita S.A. ha postulato l'annullamento del nuovo onere. Il 16 giugno
1981 l'Autorità adita ha respinto il ricorso in quanto ricevibile,
osservando che l'obbligo di reinvestimento incombeva tutt'al più alla
Ritova Anstalt e non alla Rita S.A. A titolo sussidiario, e nel merito,
l'autorità ha rilevato che l'onere avversato, tassativamente prescritto
dall'art. 6 cpv. 5 lett. a DAFE, si legittimava in concreto anche nella
prospettiva degli scopi perseguiti dalla legge.
La Rita S.A. ha introdotto il 6 luglio 1981 un ricorso di diritto
amministrativo al Tribunale federale. Sostenendo come la legittimazione
ricorsuale della società non potesse essere messa in dubbio, essa ha
affermato che l'onere controverso non è suffragato da alcuna base legale e
ha concluso, di conseguenza, per l'annullamento della pronuncia cantonale
unitamente al dispositivo n. 2 della decisione di prima istanza. Il
Tribunale federale ha accolto il ricorso.
Auszug aus den Erwägungen:
Considerando in diritto:
Erwägung 2
2.- L'Autorità di prima istanza ha autorizzato la ricorrente ad
alienare lo stabile di sua proprietà, revocando il precedente divieto
ancorato all'art. 6 cpv. 5 lett. c DAFE. Né l'autorità cantonale abilitata
a ricorrere né l'Ufficio federale di giustizia si sono aggravati contro
tale sindacato (dispositivo n. 1 della decisione 8 maggio 1981), che ha
così acquisito forza di cosa giudicata. La ricorrente precisa, da parte
sua, di non contendere questo punto. Ne segue che il Tribunale federale non
può vagliare la revoca del divieto, anche se essa consacra una violazione
flagrante dell'art. 17 cpv. 4 OAFE. Detta norma prevede, invero, la
possibilità di revocare oneri la cui esecuzione si riveli impossibile
o di estremo rigore, ma nella specie in esame non si sono constatate
circostanze precise che comportassero, per la ricorrente, una situazione
d'estremo rigore. Entrambe le istanze cantonali si sono semplicemente
richiamate al parere dell'Ufficio federale di giustizia, che ha reputato
applicabile l'ordinamento eccezionale della revoca per il solo fatto che
l'immobile della Rita S.A. sarebbe tornato in mani svizzere. Ora, se
un simile proponimento può apparire conforme alle finalità della legge,
non deve ammettersi di converso l'applicazione estensiva dell'art. 17
cpv. 4 OAFE a contingenze che palesemente non sono assimilabili a casi
d'estremo rigore (cfr. DTF 102 Ib 337 consid. 1b). Posta questa premessa,
rimane da appurare se le autorità cantonali potevano, a mente dell'art. 6
cpv. 5 lett. a DAFE, obbligare la ricorrente a reinvestire il ricavo della
vendita dello stabile in nuove abitazioni economiche a pigione moderata.
Erwägung 3
3.- L'art. 6 cpv. 2 lett. d DAFE (introdotto il 24 giugno 1970,
RU 1970 pag. 1195, e modificato il 21 marzo 1973, RU 1974 pag. 83)
stabilisce anzitutto che sussiste interesse legittimo all'acquisto di un
fondo se questo, situato in un luogo con penuria di alloggi, è destinato
alla costruzione di abitazioni economiche o se si tratta di un fondo
con nuove abitazioni economiche. La modifica legislativa del 21 marzo
1973 ha vincolato tale disciplina, destinata ad agevolare il regime
autorizzativo per favorire la creazione di alloggi a pigione moderata
(cfr. Boll. uff. 1970 CN 94 segg. e 401 segg., CSt 209 segg.; FF 1972
pag. 1046 seg.; Boll. uff. 1972 CN 2227 segg. e 1973 CSt 18 segg.),
agli oneri disposti dall'art. 6 cpv. 5 DAFE. Fra di essi figura appunto,
alla lettera a, l'obbligo per l'alienante di nuove abitazioni economiche
"di impiegare il ricavo per la costruzione di abitazioni economiche
su un fondo attrezzato a sua disposizione". Dal chiaro testo della
norma si desume nondimeno che l'imposizione dell'onere presuppone due
requisiti cumulativi: da un lato occorre che l'acquisto sia soggetto ad
autorizzazione secondo l'art. 6 cpv. 2 lett. d DAFE, dall'altro che la
vendita riguardi "nuove abitazioni economiche".
a) L'Autorità di prima istanza ha revocato il divieto d'alienazione,
come si è visto, per il fatto che la ricorrente intendeva vendere la nota
casa d'appartamenti a una società svizzera, non sottoposta all'esigenza
di permessi d'acquisto nel senso dell'art. 6 cpv. 2 lett. d DAFE. Ma,
proprio perché un'operazione congenere non necessita dell'autorizzazione
citata, il primo imperativo fissato dall'art. 6 cpv. 5 lett. a DAFE non
si dimostra adempiuto. D'altro lato non può equipararsi l'avvenuta revoca
di un onere - come quella appena illustrata - al requisito, che concerne
il compratore, di un'autorizzazione d'acquisto. Ne discende che l'onere
di reinvestimento deve essere invalidato di conseguenza.
b) Stando alle indicazioni fornite dall'Ufficio federale di giustizia,
la costruzione del ricordato stabile è terminata nell'ottobre 1976,
ossia più di quattro anni prima dell'inoltro della domanda intesa alla
revoca del divieto decennale d'alienazione. V'è da chiedersi se a quel
momento potesse ancora farsi questione di "nuove abitazioni economiche"
a norma dell'art. 6 cpv. 5 lett. a DAFE. Il problema può invero rimanere
indeciso, dal momento che l'onere di reinvestimento cade per quanto si
è spiegato al considerando che precede.