BGE 108 IB 1
108 Ib 1
1. Auszug aus dem Urteil der II. öffentlichrechtlichen Abteilung vom 26.
Februar 1982 i.S. Renz Cornelis van de Gruiter gegen Staatsrat des Kantons
Wallis (Verwaltungsgerichtsbeschwerde) Regeste
Art. 6 Abs. 2 lit. a Ziff. 3, Art. 8 Abs. 3 BewB (SR 211.412.41);
Art. 12a Abs. 1 BewV (SR 211.412.411).
1. Bei der Frage, ob die einer Person im Ausland erteilte
Erwerbsbewilligung für ein Grundstück in der Schweiz wegen der Verletzung
einer in der Bewilligung gestellten Auflage widerrufen werden soll,
besitzt die zuständige Behörde einen gewissen Ermessensspielraum:
Begrenzung dieses Ermessensspielraumes (E. 3).
2. Umfang des Wohn- und Grundeigentums, das eine Person im Ausland
gestützt auf Art. 6 Abs. 2 lit. a BewB in der Schweiz erwerben darf
(E. 4b).
3. Anwendung der Grundsätze im konkreten Fall (E. 5). Direkte
Rückweisung der Sache an die erste kantonale Instanz (E. 6).
Sachverhalt
A.- Renz Cornelis van de Gruiter, ein in den Niederlanden wohnender
holländischer Staatsangehöriger, kaufte von Anton Arnold mit öffentlich
beurkundetem Vertrag vom 30. August 1977 eine in der Walliser Gemeinde
Ernen gelegene Landparzelle von 600 m2. Mit Schreiben vom 30. September
1977 stellte van de Gruiter beim kantonalen Grundbuchinspektorat,
welches im Wallis erstinstanzliche Bewilligungsbehörde für den Erwerb von
Grundstücken durch Personen im Ausland ist, das Gesuch um Bewilligung des
Kaufes. Aus den dem Begehren beigelegten Plänen ergab sich, dass das Land
für den Bau eines Einfamilienhauses bestimmt war; es sollte aus einem
Untergeschoss (Garage, Bastel- und Abstellraum, WC, Keller, Waschküche,
Heizung und Öltank) und einem Obergeschoss (Eltern- und 2 Kinderzimmer,
WC, Bad, Wohn- und Kochraum) bestehen. Das Grundbuchinspektorat hat das
Gesuch gestützt auf Art. 6 Abs. 2 lit. a Ziff. 3 des BB über den Erwerb
von Grundstücken durch Personen im Ausland vom 23. März 1961/21. März 1973
(BewB; SR 211.412.41) am 25. November 1977 gutgeheissen und die verlangte
Bewilligung erteilt. In Dispositiv Ziffer 2 lit. c wurde festgehalten:
"Verpflichtung, die Erbauung innert einem Jahr vorzunehmen und laut
den im Dossier enthaltenen Plänen zu vollenden."
Am 5. Januar 1978 erteilte die kantonale Baukommission van de Gruiter
die Bewilligung für die Erstellung eines Ferienhauses auf dem erworbenen
Landstück. Die Baubewilligung enthielt in Ziffer 11 die folgende Auflage:
"Gemeindebed. vom 5.12.77. Die Fenster sind wie ortsüblich mit
Sprossen zu versehen. Dach mit schwarzem Eternit, Farbe dunkelbraun,
Mauerwerk weiss, Stockwerke 1 1/2, das heisst, es ist zusätzlich eine
Dachwohnung zu erstellen und der Anschluss für einen Wasserzähler
vorzusehen."
In der Folge wurden die ursprünglichen Baupläne abgeändert und von
der Gemeinde Ernen aus folgenden Gründen bewilligt:
"1. Wir sind aus proportionalen Gründen bestrebt, dass die
Ferienchalets 1 1/2 Stockwerke aufweisen und haben deshalb der Erhöhung
zugestimmt beziehungsweise verlangt.
2. (...)
3. Sind wir bestrebt, dass in den Chalets, aus wirtschaftlichen
Gründen, 2 Wohnungen erstellt werden."
Das Ferienchalet wurde daraufhin aufgrund der abgeänderten Pläne
erstellt, ohne dass diese vorgängig dem Grundbuchinspektorat unterbreitet
worden wären. Es wurde jedoch nicht eine zusätzliche Dachwohnung erstellt,
sondern es wurde das Untergeschoss des Hauses ausgebaut.
Das Grundbuchinspektorat hielt van de Gruiter diesen Tatbestand mit
Schreiben vom 28. September 1979 vor; er habe durch sein Vorgehen eine
Auflage der Bewilligung zum Erwerb des Baulandes verletzt. Gleichzeitig
erläuterte ihm die Amtsstelle die möglichen Rechtsfolgen der
Auflageverletzung und setzte ihm eine Frist zur Vernehmlassung. Mit
Entscheid vom 6. November 1979 verfügte daraufhin der Grundbuchinspektor:
"1. Der Entscheid vom 25.11.1977, durch den Herr van de Gruiter
Cornelis Renz ermächtigt wurde, den Bauplatz von 600 m2 auf Gebiet der
Gemeinde Ernen zu erwerben, wird widerrufen.
2. Sobald vorliegender Entscheid rechtskräftig geworden ist, wird das
Dossier an die beschwerdeberechtigte kantonale Behörde übergeben, damit
sie Zivilklage erheben kann, laut Art. 22 BB.
3. Die mit Entscheid vom 25.11.1977 (unter Beleg Nr. 825-77 angemerkt)
vorgeschriebenen Auflagen bleiben im Grundbuchamt von Brig bis zum
Zeitpunkt der Eigentumsübertragung, in der Folge der Zivilklage
der Ziffer
2 eintretend, angemerkt."
Am 20. Februar 1980 bestätigte der Staatsrat des Kantons Wallis,
an welchen die Sache weitergezogen wurde, den erstinstanzlichen Entscheid.
Mit fristgerechter Verwaltungsgerichtsbeschwerde stellt van de Gruiter
dem Bundesgericht die nachfolgenden Anträge:
"1. Die Verfügung des kantonalen Grundbuchinspektorates vom 6.
November 1979 sei unter Kostenfolge für den Staat Wallis aufzuheben.
2. (...)"
Auf die einzelnen Vorbringen des Beschwerdeführers wird, soweit
erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.
In ihren Vernehmlassungen vom 2. und 15. Mai 1980 beantragen das
Grundbuchinspektorat und der Staatsrat des Kantons Wallis die kostenfällige
Abweisung der Beschwerde. Das Eidgenössische Justiz- und Polizeidepartement
verzichtet dagegen auf Antragsstellung.
Eine Instruktionskommission des Bundesgerichtes hat am 11. Januar
1982 einen Augenschein mit vorgängiger Partei- und Zeugenbefragung
durchgeführt. Für die Ergebnisse dieses Beweisverfahrens wird auf die
Erwägungen verwiesen.
Auszug aus den Erwägungen:
Aus den Erwägungen:
Erwägung 3
3.- Der Beschwerdeführer ist ein im Ausland wohnhafter Ausländer. Nach
Art. 1 BewB bedarf eine Person mit Wohnsitz oder Sitz im Ausland für den
Erwerb von Grundstücken in der Schweiz der Bewilligung der zuständigen
kantonalen Behörde.
Im vorliegenden Fall steht fest, dass das Ferienchalet des
Beschwerdeführers entgegen der klaren Auflage in der Bewilligung zum
Erwerb des Grundstückes nicht nach den Plänen gebaut wurde, die dem Gesuch
ursprünglich zugrunde lagen; gebaut wurde aufgrund von abgeänderten Plänen,
welche den für die Bewilligung des Landerwerbs zuständigen Behörden nicht
zur Genehmigung unterbreitet wurden.
Zu prüfen ist, welche Rechtsfolgen die Verletzung der in Frage
stehenden Auflage nach sich zieht.
Art. 8 Abs. 3 BewB bestimmt:
"Der Widerruf der Bewilligung bleibt vorbehalten, falls der Erwerber
(...) eine Auflage nicht einhält."
Diese Bestimmung erlaubt an sich den Widerruf der Erwerbsbewilligung
bei jeder Auflageverletzung. Der Widerruf wird aber nicht zwingend
vorgeschrieben. Die zuständige Behörde besitzt in dieser Frage also
einen gewissen Ermessensspielraum.
Steht die Behörde vor dem Entscheid, ob eine
Grundstückerwerbsbewilligung widerrufen werden müsse, weil die Person mit
Wohnsitz oder Sitz im Ausland von den der Bewilligung zugrunde liegenden
Bauplänen in Verletzung einer Auflage abgewichen ist, so hat sie zunächst
zu prüfen, ob der Kauf der Parzelle auch dann gewährt worden wäre, wenn sie
das Gesuch auf der Grundlage der neuen Pläne gestellt hätte. Muss die Frage
verneint werden, so hat die zuständige Behörde wenn nicht die Pflicht, so
doch das Recht, die Bewilligung zu widerrufen. Dagegen muss in der Regel
eine Überschreitung des behördlichen Ermessens angenommen werden, wenn die
Bewilligung widerrufen wird, obwohl dem Ausländer auch die Erstellung der
von den ursprünglichen Plänen abweichenden Baute bewilligt worden wäre,
hätte er die Abänderung ordnungsgemäss beantragt. In solchen Fällen
stellen die in Art. 25 BewB vorgesehenen strafrechtlichen Konsequenzen
in der Regel eine genügende Sanktion dar.
Erwägung 4
4.- a) Die Vorinstanz macht im angefochtenen Entscheid geltend, aus
Art. 6 Abs. 2 lit. a BewB ergebe sich, dass eine der Bewilligungspflicht
unterstehende Person mit Wohnsitz oder Sitz im Ausland nur ein Haus mit
einer Wohnung bauen dürfe. Diese Praxis rechtfertige sich, weil sie die
Respektierung der behördlichen Bedingungen und Auflagen und damit die
Sicherstellung der vom Erwerber geltend gemachten Zweckbestimmung des
Grundstückes sowie die "Vermeidung der Spekulation" gewährleiste.
Im vorliegenden Fall sei unbestritten, dass der Beschwerdeführer
in Verletzung der ihm gestellten Auflagen zwei Wohnungen errichtet
habe. Damit sei sein "berechtigtes Interesse", welches zur Erteilung
der Erwerbsbewilligung führte, entfallen, weshalb sie zu widerrufen
sei. Sinngemäss macht die Vorinstanz damit auch geltend, dass dem
Beschwerdeführer die Bewilligung zum Erwerb des strittigen Grundstückes
nicht hätte gewährt werden können, wenn das Gesuch aufgrund des nunmehr
realisierten Ferienchalets gestellt worden wäre.
b) Die Bewilligung zum Erwerb eines Grundstückes in der Schweiz ist
einer Person mit Wohnsitz oder Sitz im Ausland nur zu erteilen, wenn
sie "ein berechtigtes Interesse am Erwerb" nachzuweisen vermag (Art. 6
Abs. 1 BewB). Ein berechtigtes Interesse ist nach Art. 6 Abs. 2 lit. a
BewB anzunehmen,
"wenn das zu erwerbende Grundstück in erster Linie dem Aufenthalt des
Erwerbers oder seiner Familie dient, der Erwerber es auf seinen
persönlichen Namen erwirbt und er, sein Ehegatte oder seine
minderjährigen
Kinder kein anderes diesem Zweck dienendes Grundstück in der Schweiz
erworben haben (...)"
und ausserdem eine der weiteren in der genannten Bestimmung aufgezählten
aber hier nicht interessierenden Voraussetzungen erfüllt ist.
Art. 6 Abs. 2 lit. a BewB liegt nicht der Grundstücksbegriff im
Rechtssinne (Art. 655 ZGB) zugrunde; der BewB geht vielmehr von einem
wirtschaftlichen oder praktischen Grundstücksbegriff aus: Das Gesetz will
damit den Umfang des Wohn- und Grundeigentums umschreiben, den Personen
im Ausland gestützt auf Art. 6 Abs. 2 lit. a BewB in der Schweiz erwerben
dürfen. Dieser Sinn ergibt sich zunächst aus Art. 6 Abs. 2 lit. a BewB,
wonach "das zu erwerbende Grundstück in erster Linie dem Aufenthalt
des Erwerbers und seiner Familie" zu dienen hat und sodann aus Art. 12a
Abs. 1 BewV, wonach "die Fläche eines Grundstücks, das dem persönlichen
Aufenthalt des Erwerbers dient, insgesamt den für diesen Zweck und nach
der Art des Grundstücks angemessenen Umfang nicht übersteigen" darf.
Massgebend ist also letztlich, welchen konkreten Raumbedarf der
Erwerber für sich und seine Familie nachzuweisen vermag. Dabei ist
im Sinne von Art. 12a Abs. 1 BewV in erster Linie auf die besonderen
Bedürfnisse des Erwerbers und der Personen abzustellen, die tatsächlich
und regelmässig mit ersterem das Grundstück benützen. Unter den Begriff
der Familie im Sinne von Art. 6 Abs. 2 lit. a BewB können demnach nicht
nur der Ehegatte sowie die minderjährigen Kinder des Erwerbers fallen,
wie dies aus der Bestimmung selbst geschlossen werden könnte (Familie im
engen Sinne), sondern auch etwa volljährige Kinder (gegebenenfalls mit
deren eigenen Familien), die Eltern des Erwerbers und eventuell sogar
Freunde und Hausangestellte. Der Erwerber hat indessen für die Personen,
für welche er ein Wohnraumbedürfnis geltend macht, nachzuweisen, dass sie
tatsächlich und regelmässig mit ihm zusammen das Grundstück benützen; ein
berechtigtes Interesse des Erwerbers ist nur im Rahmen des nachgewiesenen
Bedürfnisses anzunehmen.
Das ganze zu erwerbende "Grundstück" darf sodann in der Regel nur eine
Wohneinheit (eine "unité de logement") darstellen. Hat aber der Erwerber
etwa ein erwachsenes Kind, welches seinerseits verheiratet ist und Kinder
hat, so ist es verständlich, wenn er im gleichen Wohnhaus zwei Badezimmer
und eventuell auch eine weitere Kochgelegenheit einrichtet; ein solcher
Ausbau steht der Bewilligungserteilung beim Nachweis eines entsprechenden
Bedürfnisses nicht grundsätzlich entgegen. Die Praxis des Kantons Wallis
zu Art. 6 Abs. 2 lit. a BewB, wonach der Erwerber in jedem Fall nur am
Kauf einer Wohnung mit einer Kücheneinrichtung ein berechtigtes Interesse
haben kann, ist beim Nachweis eines grösseren Bedürfnisses zu eng und
muss daher im Sinne der vorstehenden Ausführungen präzisiert werden.
Bei Erteilung der Erwerbsbewilligung ist jedoch gerade in Fällen, in
welchen ein umfangreiches Bedürfnis an Wohnraum geltend gemacht wird, durch
geeignete Bedingungen und Auflagen sicherzustellen, dass es auch künftig
bei der vom Erwerber geltend gemachten Zweckbestimmung des Grundstückes
bleibt (Art. 8 Abs. 1 BewB). Macht etwa eine Person im Ausland ein
Bedürfnis an Wohn- und Grundeigentum geltend, das über den Bedarf seiner
Familie im engen Sinne hinausgeht, indem er z.B. erklärt, auch sein Bruder
und dessen Familie würden das Grundstück regelmässig mit ihm benützen,
so ist es mit dem Bundesrecht vereinbar, nur auf Gesuch von beiden,
jedem eine eigene Erwerbsbewilligung unter der Bedingung zu erteilen,
dass sie das Grundstück entweder in einer Form des gemeinschaftlichen
Eigentums erwerben oder dass jeder von ihnen bloss einen Teil desselben
zu Alleineigentum erwirbt.
Erwägung 5
5.- a) Anlässlich des vom Bundesgericht im Ferienchalet des
Beschwerdeführers durchgeführten Augenscheines konnte festgestellt werden,
dass der Estrich des Hauses, der durch eine Ausziehtreppe erreicht wird,
nur ca. 1,30 m hoch und somit nicht bewohnbar ist. Im Obergeschoss
befinden sich neben einer Küche und einem Badezimmer ein Wohn- und Essraum
sowie drei Schlafzimmer. Im Untergeschoss stehen neben einem Wohnraum
mit einer Kochnische zwei weitere Schlafzimmer und ein Raum mit Dusche
und WC zur Verfügung. Im ganzen Haus gibt es nur einen Zähler für die
Elektrizität, eine Heizung und einen Wasserzähler. Die beiden Geschosse
sind durch je eine unabhängige Haustüre zugänglich und durch eine steile
Treppe verbunden.
b) Der Beschwerdeführer hat den Beweis erbracht, dass er das Chalet
in Ernen nicht nur mit seiner Ehegattin und den beiden Kindern benützt,
sondern dass ausserdem zwei weitere Familien (diejenigen seines Bruders
und seiner Schwester) regelmässig mit ihm das Haus benützen; im ganzen
halten sich jeweils 13 Personen im Chalet auf. Unter diesen Umständen
versteht man den Beschwerdeführer, dass er im Untergeschoss des Hauses
eine weitere Kochnische sowie eine Dusche mit WC eingerichtet hat. Ferner
ist festzuhalten, dass das Unter- und das Obergeschoss mit dem heutigen
Ausbau doch eine gewisse Einheit bilden. Hätte der Beschwerdeführer die
dem tatsächlich vorgenommenen Ausbau des Chalets entsprechenden Baupläne
dem Grundbuchinspektorat korrekt vorgelegt und hätte er die Behörde
über sein tatsächliches (eher aussergewöhnliches) Bedürfnis an Wohnraum
informiert, so hätte die Erwerbsbewilligung erteilt werden können. Der
Beschwerdeführer hat zwar sein besonders umfangreiches Bedürfnis an
Wohnraum erst im bundesgerichtlichen Verfahren geltend gemacht, doch kann
diese neue Tatsache auch heute noch berücksichtigt werden. Schliesslich
hat auch der Walliser Grundbuchinspektor im Rahmen des bundesgerichtlichen
Beweisverfahrens erklärt, dass der vom Beschwerdeführer realisierte
Ausbau des Chalets einer Bewilligungserteilung nicht grundsätzlich
entgegengestanden wäre, wenn die Abänderungspläne verfahrenskonform
vorgelegt worden wären. Der von den kantonalen Behörden ausgesprochene
Widerruf der Erwerbsbewilligung ist somit nicht gerechtfertigt. Dagegen
bleibt es der zuständigen Behörde unbenommen, wegen der festgestellten
Verletzung der ursprünglich gestellten Auflagen die in Art. 25 BewB
vorgesehenen strafrechtlichen Sanktionen gegen den Beschwerdeführer
einleiten zu lassen.
c) Es ist nicht zu verkennen, dass das Chalet des Beschwerdeführers mit
seiner heutigen Einrichtung mit verhältnismässig geringem Aufwand in zwei
völlig selbständige und voneinander unabhängige Wohneinheiten ausgebaut
werden könnte. Dadurch entstünde die Gefahr, dass der Beschwerdeführer
das Grundstück später einer anderen Verwendung zuführen würde, als er
heute geltend macht. Dies wäre der Fall, wenn der Beschwerdeführer in
späteren Jahren das Chalet etwa nur noch mit seiner Ehegattin benützen und
daher das Untergeschoss dauernd vermieten würde. In einem solchen Falle
müsste eine unzulässige Vermögenslage im Sinne von Art. 6 Abs. 3 BewB
angenommen werden. Dieser Gefahr wird die Bewilligungsbehörde bei der
Neubeurteilung der Sache mit geeigneten Auflagen begegnen; die Wahl der
zusätzlichen Auflagen ist der Bewilligungsbehörde zu überlassen. Immerhin
fallen dabei etwa folgende Vorschriften in Betracht:
- das Gebot, das Chalet nur als Ganzes zu vermieten;
- das Gebot, das Chalet höchstens während einer gewissen Dauer des
Jahres zu vermieten;
- das Verbot, die die beiden Stockwerke verbindende Treppe zu
beseitigen;
- das Verbot, je zwei von einander unabhängigen Zähler für Wasser
und Elektrizität einzurichten;
- das Verbot, bloss einen Teil des Chalets z.B. nur das Untergeschoss
zu veräussern.
Erwägung 6
6.- In Anwendung von Art. 114 Abs. 2 OG ist die Sache zur
Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen direkt an das kantonale
Grundbuchinspektorat zurückzuweisen.
Entscheid:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
Die Beschwerde wird gutgeheissen, der Widerruf der Bewilligung
aufgehoben und das Grundbuchinspektorat des Kantons Wallis wird im Sinne
der Erwägungen ermächtigt, weitere Auflagen in die Bewilligung aufzunehmen.