BGE 105 II 92
105 II 92
17. Urteil der I. Zivilabteilung vom 6. März 1979 i.S. R. gegen
M. (Berufung) Regeste
Art. 62 Abs. 2 und 67 OR, Art. 672 ZGB; Verjährung.
1. Anspruch des Mieters für bauliche Aufwendungen, die ohne
Abrede über die Kostentragung, aber in Erwartung eines längerfristigen
Mietverhältnisses gemacht worden sind (E. 1 und 2).
2. Wird das Mietverhältnis entgegen einer solchen Erwartung vorzeitig
aufgelöst, so beginnt die Verjährungsfrist für den Ersatzanspruch am Tage
der Auflösung zu laufen (E. 3).
3. Dieser Zeitpunkt ist gemäss Art. 64 OR auch massgebend für den
Umfang des Bereicherungsanspruches (E. 4).
Sachverhalt
A.- Frau R. hatte seit 1960 auf dem Bauernhof des M. ein Islandpony
eingestellt, wofür sie gemäss mündlicher Vereinbarung Fr. 100.- Miete im
Monat bezahlte. Im Laufe der Zeit brachte sie dort sechs weitere Pferde
unter. Als die vorhandenen Stallungen nicht mehr ausreichten, liess sie
mit Zustimmung des Vermieters zwischen 1966 und 1971 andere Räume auf
ihre Kosten umbauen und einrichten. Der Mietzins wurde in der gleichen
Zeit bis auf Fr. 310.- im Monat erhöht.
In den folgenden Jahren schwand das gute Einvernehmen zwischen den
Parteien, weshalb das Mietverhältnis Ende März 1974 aufgelöst wurde. Die
Mieterin beanspruchte aus diesem Anlass Ersatz für bauliche Aufwendungen
im Betrage von Fr. 14'894.95. Da der Vermieter eine Schuldpflicht bestritt,
liess die Mieterin ihn am 3. März 1975 für diesen Betrag nebst 5% Zins seit
31. Dezember 1974 betreiben und, auf Rechtsvorschlag hin, am 8. Dezember
1975 gerichtlich belangen.
B.- Das Kantonsgericht Schaffhausen wies die Klage am 26. Oktober 1976
wegen Verjährung ab. Es fand, die Ersatzforderung lasse sich nicht auf
den Mietvertrag stützen; sie sei daher nach Art. 672 ZGB in Verbindung
mit Art. 67 OR zu beurteilen, was eine einjährige Verjährungsfrist
ergebe. Diese sei aber längst abgelaufen, da die Bereicherung des Beklagten
schon mit dem Einbau des Materials eingetreten sei.
Die Klägerin appellierte an das Obergericht des Kantons Schaffhausen,
das am 28. Oktober 1977 im gleichen Sinn entschied.
C.- Die Klägerin hat gegen dieses Urteil Berufung eingelegt mit den
Anträgen, es aufzuheben, ihr Klagebegehren gutzuheissen oder die Sache
zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Sie bestreitet,
dass ihre Ersatzforderung verjährt sei.
Der Beklagte beantragt, die Berufung abzuweisen und das angefochtene
Urteil zu bestätigen.
Auszug aus den Erwägungen:
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
Erwägung 1
1.- Nach dem angefochtenen Urteil hat zwischen den Parteien ein
mündlich geschlossener Mietvertrag bestanden, was von beiden Seiten
anerkannt wird. Fest steht ferner, dass die Klägerin während der Mietdauer
für den Umbau und die Einrichtung von Stallungen erhebliche Aufwendungen
gemacht hat und der Beklagte damit einverstanden gewesen ist. Die Parteien
einigten sich jeweils nicht nur über die Ausdehnung des Mietverhältnisses
auf neue Räume und über die Mietzinserhöhung, die sich daraus ergab,
sondern auch über die vorgesehenen baulichen Änderungen und die ungefähre
Bauzeit. Dagegen sprachen sie nie davon, wer die Kosten für die Änderung
zu tragen habe.
Diese Feststellungen der Vorinstanz betreffen tatsächliche Verhältnisse
und binden deshalb das Bundesgericht, wenn sie nicht offensichtlich auf
Versehen beruhen oder in Missachtung bundesrechtlicher Beweisvorschriften
zustande gekommen sind (Art. 43 Abs. 3 und 63 Abs. 2 OG). Beides wirft
die Klägerin dem Obergericht vor, ohne aber anzugeben, welche Aktenstelle
die Vorinstanz übersehen habe oder welche Feststellung sich mit Art. 8
ZGB nicht vertrage. Sie behauptet auch nicht, mit dem Beklagten über die
Kosten der Umbauarbeiten etwas vereinbart zu haben. Was sie vorbringt,
richtet sich vielmehr gegen die rechtliche Würdigung des Sachverhaltes
durch die Vorinstanz, betrifft also die Rechtsanwendung, welche das
Bundesgericht frei überprüfen kann.
Erwägung 2
2.- Die Klägerin stützte ihre Ersatzforderung zunächst auf Art. 672
ZGB, liess diese Begründung aber nach dem erstinstanzlichen Urteil fallen
und behauptete dann, eine Forderung aus dem Mietvertrag bzw. nach dessen
Wegfall einen Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung zu haben. Das
Obergericht lehnte einen vertraglichen Haftungsgrund ab, weil es an jeder
Absprache über die Kostentragung fehle; es beurteilte den Anspruch nach
Art. 672 ZGB und schloss sich damit der Auffassung des Kantonsgerichtes
an. Die Klägerin hält dagegen auch vor Bundesgericht daran fest, dass ihre
Forderung mit dem Mietvertrag zusammenhange, weshalb Art. 672 ZGB entfalle,
aber die Regeln über die ungerechtfertigte Bereicherung anzuwenden seien.
Die Klägerin will damit nicht etwa sagen, es sei mit dem
Beklagten auch nur stillschweigend vereinbart worden, dass und unter
welchen Voraussetzungen er sich an den Kosten für die Umbauten und
andere wertvermehrende Aufwendungen beteiligen werde. Zur Zeit der
Umbauarbeiten dachte sie offensichtlich selbst nicht an einen Rückgriff
auf den Beklagten, wohl aber an eine lange Mietdauer, welche ihr eine
angemessene Amortisation ihrer Investitionen erlaubt hätte. Sie schliesst
aus dem behaupteten Zusammenhang mit dem Mietvertrag zu Recht nicht auf
eine zehnjährige Verjährungsfrist (Art. 127 OR), sondern anerkennt auch
vor Bundesgericht, dass ihr Anspruch der einjährigen Verjährung nach
Art. 67 OR unterliegt. Es ist deshalb wenn nicht unerheblich, so doch von
untergeordneter Bedeutung, ob ein Bereicherungsanspruch gemäss Art. 62
Abs. 2 OR oder ein Entschädigungsanspruch nach Art. 672 ZGB gegeben ist
(BGE 81 II 435 E. 3; MEIER-HAYOZ, N. 7 zu Art. 672 ZGB).
Erwägung 3
3.- Streitig ist dagegen der Beginn der Verjährungsfrist. Nach
Meinung der Klägerin begann die Frist erst Ende März 1974 zu laufen,
als das Mietverhältnis aufgelöst wurde, während nach dem angefochtenen
Urteil dies bereits seit Abschluss der Einbauten und Zustellung der
Handwerkerrechnungen, spätestens aber seit Oktober 1971 anzunehmen ist. Das
Obergericht führt dazu insbesondere aus, ein Bereicherungsanspruch werde
schon im Zeitpunkt der grundlosen Zuwendung fällig, im Bereich von Art. 672
ZGB daher mit dem Einbau. Dass die Klägerin die umgebauten Räume weiterhin
benutzte, habe sie nicht gehindert, ihre Ansprüche aus den Aufwendungen
gleichzeitig geltend zu machen. Es liege deshalb auch kein Fall gemäss
Art. 134 OR und kein Grund vor, der erst mit der Vertragsauflösung
weggefallen sei; denn der Mietvertrag sei nur das Motiv, nicht aber die
rechtsgeschäftliche Grundlage der Einbauten gewesen. Die nach Art. 67
OR erforderliche Kenntnis habe die Klägerin spätestens erhalten, als ihr
die letzte Handwerkerrechnung zuging.
a) Es wird in der Regel zutreffen, dass eine Ersatzforderung nach
Art. 672 ZGB mit dem vollzogenen Einbau fällig wird und zu verjähren
beginnt. Das ist namentlich dann anzunehmen, wenn vertragliche Beziehungen
fehlen (BGE 99 II 135, 95 II 225, 82 II 288). Hier bestand zwischen den
Parteien jedoch ein Mietverhältnis, was die Vorinstanzen unzureichend
berücksichtigten. Die Klägerin liess die Räume als Mieterin umbauen
und einrichten, und der Beklagte stimmte als Vermieter zu. Dazu kommt,
dass nach der Feststellung des Obergerichts beide Parteien von der
Vorstellung ausgingen, die Klägerin tätige die Investitionen im Hinblick
auf ein längerfristiges Mietverhältnis, was der Beklagte noch in der
Berufungsantwort anerkennt. Das aber kann nur heissen, dass die Klägerin
beim Umbau nicht an eine Kostenbeteiligung des Beklagten dachte, sondern
mit der Möglichkeit einer angemessenen Amortisation ihrer Aufwendungen
durch Eigengebrauch rechnete. Bei dieser Sachlage ist nicht zu verstehen,
wie sie schon damals gemäss Art. 672 ZGB hätte Ersatz beanspruchen können.
Die Klägerin begründet ihren Anspruch denn auch damit, dass
ihre damalige Erwartung sich infolge der vorzeitigen Auflösung des
Mietverhältnisses nicht erfüllt habe. Sie behauptet also nicht eine
Zuwendung im Sinne von Art. 62 Abs. 2 OR, der von Anfang an ein gültiger
Grund fehlte und die einen sofort fälligen Bereicherungsanspruch ausgelöst
hätte. Es liegt auch nicht der Fall eines nachträglich weggefallenen,
sondern jener eines nicht verwirklichten Grundes vor. Dass die Parteien
für den Fall einer vorzeitigen Auflösung des Mietverhältnisses nichts
über die Umbaukosten vereinbarten, machte den bestehenden Mietvertrag
nicht zu einem unbeachtlichen Motiv, wie die Vorinstanz annimmt. Als
Zuwendungsgrund im Sinne von Art. 62 Abs. 2 OR kommt auch ein Umstand in
Betracht, der an sich nicht rechtsgeschäftliche Bedeutung hat; das leuchtet
namentlich ein, wenn eine Zuwendung in Erwartung einer zwar verabredeten,
aber nicht verbindlichen Gegenleistung gemacht wird (von TUHR/PETER, OR
S. 488 und Anm. 96; BECKER, N. 9 und 15 zu Art. 62 OR). Das muss vorliegend
auch für die Erwartung eines langfristigen Mietverhältnisses gelten, zumal
sie nicht nur einseitiger Hoffnung der Klägerin, sondern übereinstimmender
Vorstellung beider Parteien entsprach, aber eben nicht in der verbindlichen
Form einer vertraglichen Mindestmietdauer festgehalten wurde.
Damit stimmt überein, dass Rechtsprechung und Lehre den Anspruch
des Mieters auf Ersatz für bauliche Aufwendungen nicht aus Art. 672 ZGB,
sondern aus Art. 62 OR abzuleiten pflegen (BGE 104 II 203, 54 II 427;
SCHMID N. 17 zu Art. 263 und N. 16 zu Art. 271 OR; vgl. dagegen LIVER, in
Schweiz. Privatrecht, Bd. V/1 S. 171 und 175). Im vorliegenden Fall wäre
übrigens das Ergebnis selbst dann kein anderes, wenn mit der Vorinstanz
auf Art. 672 ZGB abzustellen wäre. Die Verjährung konnte nach Art. 67
OR erst beginnen, als die Klägerin nicht nur die Umbaukosten kannte,
sondern zudem wusste, dass der Zuwendungsgrund sich nicht verwirklichte
(BGE 82 II 428, 63 II 258; VON TUHR/PETER, OR S. 518). Bei dieser
Betrachtungsweise erübrigt sich die Konstruktion einer Hinderung gemäss
oder analog Art. 134 OR.
b) Der Anspruch der Klägerin wurde demnach nicht mit dem Abschluss
der Umbauarbeiten, sondern erst mit der Auflösung des Mietverhältnisses
Ende März 1974 fällig. Daran ändert nichts, dass nach dem Briefwechsel
vom Dezember 1973 und Januar 1974 mit einer Aufgabe der Räume
durch die Mieterin auf Ende März zu rechnen war; angesichts der
Meinungsverschiedenheit, ob und von wem überhaupt gekündigt wurde,
war damit weder die Fälligkeit noch eine hinreichende Kenntnis des
Bereicherungsanspruchs gegeben. Mit der Betreibung vom 3. März 1975
wurde sodann die Verjährung unterbrochen (Art. 135 Ziff. 2 OR), und in
der Folge ist sie wegen rechtzeitiger Einreichung der Klage unstreitig
nicht mehr eingetreten.
Das Urteil des Obergerichts, das die Verjährung zu Unrecht bejaht
hat, ist deshalb aufzuheben und die Sache zur materiellen Beurteilung
der eingeklagten Ersatzforderung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Erwägung 4
4.- Das Obergericht hält die Abweisung der Klage freilich auch
abgesehen von der Verjährungsfrage nicht für unbillig, weil die Klägerin
ihre Investitionen durch eine klare und vollständige Vereinbarung
hätte absichern oder eine Mindestdauer des Mietvertrages hätte
ausbedingen können. Weder das eine noch das andere schliesst indes den
Bereicherungsanspruch aus, der sich aus Art. 62 ff. OR ergibt und gerade
bei fehlender oder lückenhafter Vertragsgrundlage das Missverhältnis
zwischen den gegenseitigen Leistungen ausgleichen soll. Der materiellen
Beurteilung steht auch sonst nichts im Wege.
a) Nach dem angefochtenen Urteil bestreitet der Beklagte eine
Ersatzpflicht gemäss Art. 672 Abs. 1 ZGB nicht. Ob diese Annahme zutrifft
oder angesichts von Äusserungen in der Klageantwort auf einem Versehen
beruht, kann offen bleiben. Der Mieter kann sich für seine Investitionen
nicht ohne weiteres auf Art. 672 ZGB berufen; er hat mangels besonderer
Abrede selbst dann keinen Anspruch auf Ersatz, wenn der Vermieter
die Einbauten bewilligt hat. Dagegen ist ein Bereicherungsanspruch zu
bejahen, wenn ein vereinbartes oder ein übereinstimmend vorausgesetztes
Mietverhältnis von langer Dauer vorzeitig aufgelöst wird (BGE 104 II 203,
54 II 426; BECKER, N. 9 zu Art. 62 OR; SCHMID, N. 16/17 zu Art. 263 und
N. 15/16 zu Art. 271 OR). Ein solcher Sachverhalt liegt hier vor. Das
Obergericht stellt verbindlich fest, dass beide Parteien nach gemeinsamer
Vorstellung mit einem langfristigen Mietverhältnis gerechnet haben. Dass
das Mietverhältnis insgesamt 14 Jahre gedauert hat, ist unerheblich;
denn für die Amortisation der Investitionen zählt nur die nach deren
Vornahme verbleibende Vertragsdauer. Da die Klägerin den eingeklagten
Betrag ungefähr hälftig 1966/69 und 1971 für Umbauten aufgewendet hat,
ergibt sich bis Ende März 1974 eine restliche Mietdauer zwischen drei
und acht Jahren. Angesichts eines Kostenaufwandes von rund Fr. 15'000.-
ist aber nicht anzunehmen, dass diese Dauer der gemeinsamen Vorstellung
über die Amortisation der Investitionen entsprochen habe.
b) SCHMID (N. 16 zu Art. 271 OR) gesteht dem Mieter einen
Bereicherungsanspruch nur zu, wenn er die vorzeitige Auflösung des
Vertrages nicht selbst zu verantworten hat. Nach BGE 54 II 427 entfällt der
Anspruch aber nicht schon deswegen, weil der Mieter das Rechtsverhältnis
vertragsgemäss gekündigt hat. Gemäss BGE 104 II 203 geht der Mieter dagegen
leer aus, wenn er einen auf zehn Jahre fest vereinbarten Vertrag schon im
ersten Jahr bricht. Unter dem hier massgebenden Gesichtspunkt kann indes
nichts darauf ankommen, ob der Mieter durch die vorzeitige Auflösung
zugleich gegen eine vertragliche Kündigungsbeschränkung verstösst;
entscheidend ist vielmehr, ob er begründete Veranlassung hatte, das
Mietverhältnis aufzulösen. Ist das nicht der Fall, so handelt ein
Mieter in der Tat gegen Treu und Glauben, wenn er sich zur Begründung
des Bereicherungsanspruchs auf die vorzeitige Vertragsauflösung beruft,
die er ausschliesslich selber zu vertreten hat; aus diesem Grund ist ihm
in BGE 104 II 203/4 der Anspruch denn auch verweigert worden.
Nach dem angefochtenen Urteil steht nicht fest, ob und von welcher
Seite das Mietverhältnis gekündigt worden ist; das Obergericht nimmt
vielmehr an, das gute Einvernehmen zwischen den Parteien habe sich im
Laufe der Jahre getrübt, weshalb von einer Auflösung durch Übereinkunft
auszugehen sei. Die Parteien haben sich im Berufungsverfahren mit dieser
Annahme abgefunden. Es besteht deshalb kein Anlass, das Obergericht
diesbezüglich zu näheren Abklärungen anzuhalten. Die Klägerin machte
schon im kantonalen Verfahren vor allem den Sohn des Beklagten für die
wachsenden Spannungen verantwortlich, während der Beklagte von "vielen
Faktoren" sprach, auf die man nicht näher einzugehen brauche; jedenfalls
seien die Reibereien nicht allein auf seinen Sohn zurückzuführen. Selbst
aus dieser Darstellung des Beklagten folgt nicht, dass die Klägerin zur
vorzeitigen Auflösung des Mietverhältnisses schuldhaft beigetragen habe;
es widerspricht deshalb auch nicht Treu und Glauben, dass sie sich in
der Begründung ihres Anspruches auf diese Auflösung beruft.
c) Nicht geklärt ist dagegen, ob und in welchem Ausmass der Beklagte
bei Vertragsauflösung infolge der Investitionen noch im Sinne von Art. 64
OR bereichert war. Das Obergericht liess ausdrücklich offen, welche
Wertvermehrung sich aus den Einbauten ergab und um wieviel sich diese
bis Ende März 1974 entwerteten. Vollen Ersatz ihrer Aufwendungen kann
die Klägerin entgegen der Auffassung, die ihrem Klagebegehren zugrunde
liegt, im vornherein nicht beanspruchen (BGE 104 II 204 Nr. 33). Mit
Wertvermehrung meint das Obergericht zudem eine solche im Sinne von
Art. 672 Abs. 3 ZGB, die aber durchaus der Bereicherung gemäss Art. 64
OR entspricht. Nach Art. 672 Abs. 2 ZGB kann der Richter freilich auch
auf vollen Schadenersatz erkennen, doch dürfte bei Gutgläubigkeit beider
Parteien nur die Wertvermehrung auszugleichen sein (BGE 99 II 145, 82 II
290; MEIER-HAYOZ, N. 15 und 20 zu Art. 672 ZGB). Art. 64 OR unterscheidet
sich von Art. 672 ZGB aber dadurch, dass er auf den Zeitpunkt nicht des
Einbaus, sondern des Vertragsablaufs abstellt; auch daraus erhellt, dass
die Art. 62 ff. OR eine bessere Lösung ergeben als Art. 672 ZGB und daher
vorzuziehen sind, wenn Mieter und Vermieter sich wie hier über den Ersatz
wertvermehrender Aufwendungen streiten.
Entscheid:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
Die Berufung wird teilweise gutgeheissen, das Urteil des Obergerichts
des Kantons Schaffhausen vom 28. Oktober 1977 aufgehoben und die Sache zur
Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückgewiesen.