BGE 104 II 270
104 II 270
45. Arrêt de la Ire Cour civile du 7 novembre 1978 dans la cause Société
immobilière Krieg "G" contre Abecassis Regeste
Art. 254 Abs. 1 und Abs. 2 OR.
Übergabe einer Wohnung in einem Zustand, der den vertragsgemässen
Gebrauch in erheblicher Weise schmälert. Recht des Mieters, nach
fruchtlosem Ablauf einer angemessenen Frist, die dem Vermieter zur Behebung
der Mängel gesetzt wird, vom Vertrag zurückzutreten.
Sachverhalt
A.- Selon contrat de bail du 22 avril 1976, la Société immobilière
Krieg "G" (ci-après: S. I. Krieg), représentée par la Société de
surveillance générale immobilière J. Ed. Kramer S.A. (ci-après: la
régie), a loué à Joseph Abecassis un appartement de quatre pièces
sis au premier étage de l'immeuble No 15 de l'avenue Krieg à Genève,
pour un loyer annuel de 12'816 fr., charges non comprises. Le bail
était conclu pour un an, soit du 1er octobre 1976 au 30 septembre 1977,
avec reconduction tacite d'année en année sauf résiliation trois mois au
moins avant la fin du contrat. Selon l'art. 25 de celui-ci, l'appartement
loué était destiné à dame Micheline Poisot, directrice de l'Hôtel Amat
et employée d'Abecassis. Avant la signature du bail, Abecassis avait
visité le logement qui était entièrement meublé et qui était occupé par
une délégation polonaise.
Le 3 mai 1976, Abecassis a remis à la régie un chèque de 1'160 fr. 50
en paiement du loyer du mois d'octobre et d'un acompte sur les charges
et quelques petits frais. En août 1976, il a fait parvenir à la régie un
cautionnement de 3'000 fr. souscrit par l'Union de banques suisses.
Vers la fin d'août ou le début de septembre, dame Poisot est allée
voir l'appartement, qui était toujours occupé par la délégation polonaise,
et a constaté qu'il était en mauvais état; elle a "eu peur des frais
qu'elle devrait engager".
Par lettre du 25 septembre 1976, Abecassis a confirmé à la régie l'avis
qu'il lui avait donné oralement, savoir qu'il se "désistait" du bail et
que, comme convenu, il ferait paraître une annonce dans la Tribune de
Genève en vue de trouver un remplaçant. Les personnes qui ont répondu aux
sept ou huit annonces ont renoncé à s'intéresser à l'appartement après
l'avoir vu.
Un état des lieux a été établi par la régie le 27 septembre 1976,
hors la présence d'Abecassis; l'appartement y est qualifié de "très
défraîchi". Le 6 octobre 1976, la régie a remis cet état des lieux
à Abecassis. Par lettre du 21 octobre 1976, Abecassis a sollicité de
la régie un rendez-vous sur place, au sujet des réfections et remises
en état de l'appartement qu'il n'avait pas visité depuis le départ de
l'ancien locataire. Après cet entretien, il a payé le loyer de novembre,
soit 1'143 fr.
Le 9 novembre 1976, la régie a chargé l'entreprise Schwab de refaire
les plafonds, boiseries et tapisseries du hall d'entrée et du living,
ainsi que le plafond de la chambrette, pour le prix devisé à 2'300 fr.
Constatant que l'appartement n'avait pas été entièrement remis en
état, Abecassis a fait connaître sa surprise à la régie, par lettre du 17
novembre 1976, lui a signifié qu'il ne prendrait possession des locaux que
lorsqu'ils auraient fait l'objet d'une réfection complète et l'a avisée
qu'il ne paierait pas le loyer tant que ces travaux n'auraient pas été
effectués. Le 1er décembre 1976, par l'intermédiaire de son conseil,
il a écrit à la régie que, malgré toutes ses démarches, il n'avait pas
pu obtenir que l'appartement, qui était dans un état "innommable", soit
remis "dans un état convenable", et qu'il entendait résilier le bail et
obtenir la restitution des fonds versés; il invitait dès lors la régie
à lui faire parvenir en retour les loyers d'octobre et de novembre 1976
ainsi que la garantie de 3'000 fr. de l'UBS. Le conseil d'Abecassis a
confirmé cette résiliation le 7 décembre.
B.- Abecassis a saisi la Commission genevoise de conciliation en
matière de baux et loyers pour obtenir la restitution du montant de 2'286
fr., payé sans cause à titre de loyer, et la libération de la garantie
de 3'000 fr. de l'UBS. La tentative de conciliation n'ayant pas abouti,
la cause a été portée devant le Tribunal des baux et loyers.
Ce tribunal a interrogé les parties et procédé à une inspection
de l'appartement litigieux. Le procès-verbal de cette inspection,
qui a eu lieu le 9 juin 1977, contient les constatations suivantes
concernant les pièces pour lesquelles la régie n'avait pas prévu de
travaux de réfection: le WC de l'entrée "est défraîchi"; "la peinture
de la cuisine est très défraîchie (taches de graisse et de fumée)";
dans la plus petite des chambres à coucher, "les papiers peints et les
boiseries sont défraîchis:. particulièrement à l'entrée et autour de
l'interrupteur électrique"; "les papiers peints de la 2e chambre à coucher
sont particulièrement sales et tachés"; "le plafond est également sale et
les boiseries sont défraîchies"; "le parquet de la 2e chambre à coucher
est rayé, de même que celui de la 1re"; "les murs de la salle de bains
sont défraîchis et comportent des fentes importantes".
Par jugement du 12 janvier 1978, le Tribunal des baux et loyers a
déclaré que le demandeur était "lié par le contrat de bail du 22 avril
1976 à la S.I. Krieg "G" du 1er octobre 1976 au 30 septembre 1977" et a
débouté "les parties de toutes autres ou contraires conclusions". Il a
admis que l'appartement "pouvait:. remplir sa fonction d'habitation, de
sorte qu'il n'était pas impropre à l'usage" et que partant le locataire
ne pouvait pas se départir du contrat au sens de l'art. 254 al. 2 CO. Il
a cependant retenu que l'état de l'appartement, même avec les travaux
devisés, ne justifiait pas un loyer de 1'068 fr. par mois et qu'une
réduction de loyer aurait été ainsi justifiée jusqu'à réfection complète
de l'appartement, mais que le locataire ne l'avait pas demandée.
Saisie d'un appel formé par le demandeur, la Cour de justice du canton
de Genève, par arrêt du 22 mai 1978, a annulé le jugement de première
instance, prononcé que le bail signé par les parties le 22 avril 1976
avait été valablement résilié par le demandeur avec effet dès le 1er
octobre 1976, condamné la défenderesse à verser 2'286 fr. au demandeur
et dit que la garantie bancaire de 3'000 fr. souscrite par l'UBS le 17
août 1976 était libérée.
C.- La défenderesse recourt en réforme au Tribunal fédéral.
Elle conclut à ce qu'il soit prononcé que "Joseph Abecassis est lié
par le bail du 22 avril 1976 pour la période du 1er octobre 1976 au 30
septembre 1977".
Le Tribunal fédéral a rejeté le recours et confirmé l'arrêt attaqué.
Auszug aus den Erwägungen:
Considérant en droit:
Erwägung 1
1.- La valeur litigieuse est de 12'816 fr., montant du loyer dû
pour la période du 1er octobre 1976 au 30 septembre 1977, durée pendant
laquelle la recourante prétend que le bail lie l'intimé. Le recours est
ainsi recevable au regard de l'art. 46 OJ.
Erwägung 2
2.- Aux termes de l'art. 254 CO, le bailleur est tenu en particulier
de délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a
été louée (al. 1); si la chose est délivrée dans un état tel qu'elle soit
impropre à l'usage pour lequel elle a été louée, ou que cet usage soit
notablement amoindri, le preneur a le droit de se départir du contrat ou
d'exiger une réduction du loyer (al. 2).
Lorsque le locataire a vu ou visité la chose à l'occasion de la
conclusion du bail, il y a lieu d'admettre qu'elle se trouve dans un état
approprié à l'usage conforme au contrat, à moins qu'elle ne présente
des défauts ne permettant pas un tel usage, de sorte que le locataire
peut s'attendre, selon les règles de la bonne foi, à ce que la remise en
état soit effectuée (SCHMID, n. 14 ad art. 254/5 CO). A la différence
de ce qui est prescrit en matière de vente, le locataire n'est pas tenu
de vérifier l'état de la chose ni de faire valoir les défauts découverts
sans délai (SCHMID, n. 16 ad art. 254/5 CO). Mais le fait de conserver
la chose louée et d'en user peut constituer une acceptation de l'état
dans lequel cette chose se trouve. Les réfections destinées à permettre
un usage conforme au contrat comprennent aussi celles qui concernent la
propreté et la remise dans un état convenable et décent de la chose, soit
les "Schönheits-Instandsetzungen" (SCHMID, n. 6 ad art. 254/5 CO). Lorsque
la chose est dans un état impropre à l'usage pour lequel elle a été louée
ou que cet usage est notablement amoindri, le locataire a le choix de se
départir du contrat ou de demander une réduction du prix. Si le preneur
s'est départi du contrat, le juge ne peut pas de son chef ne prononcer
qu'une réduction du prix (SCHMID, n. 21 ad art. 254/5 CO). La résolution
du bail selon l'art. 254 al. 2 CO n'est pas un cas d'application des
art. 107/109 CO (SCHMID, n. 22 ad art. 254/5 CO). Mais, avant de se
départir du contrat, le preneur doit fixer un délai convenable au bailleur
pour la suppression des défauts de la chose louée. La fixation d'un tel
délai n'est pas nécessaire si l'une des situations visées à l'art. 108
CO est donnée (SCHMID, n. 25 ad art. 254/5 CO; ATF 97 II 65 consid. 6).
Erwägung 3
3.- En l'espèce, il est constant que l'appartement litigieux était en
mauvais état, qu'aucune réfection n'y avait été entreprise pendant au moins
douze ans et qu'il devait être complètement remis en état pour permettre
un usage conforme au nouveau contrat de bail, conclu avec le demandeur,
ou à tout le moins pour que cet usage ne soit pas notablement amoindri.
Peu importe que le demandeur ait visité l'appartement avant de signer
le bail. Le logement était alors complètement meublé et occupé par le
précédent locataire. D'autre part, vu l'état du logement, le demandeur
était en droit, selon les règles de la bonne foi, de considérer comme
allant de soi que les réfections nécessaires seraient faites pour
permettre un usage correspondant à ce qu'un locataire est en droit
d'exiger, s'agissant d'un appartement de quatre pièces au loyer annuel
de 12'816 fr. sans les charges.
Il est vrai que le demandeur a cherché à remettre cet appartement,
qu'il n'avait pas encore revu, après que dame Poisot n'en eut pas voulu
en raison de son état de délabrement. Mais, ayant constaté que toutes
les personnes intéressées renonçaient à l'appartement vu son mauvais
état, et après avoir revu les locaux vides avec un employé de la régie,
le demandeur en a demandé la réfection complète, en particulier dans sa
lettre du 17 novembre 1976. Malgré cette exigence fondée, la bailleresse
n'a pas fait procéder aux travaux nécessaires, ce qui ressort éloquemment
du procès-verbal de l'inspection des lieux faite par le premier juge. Elle
ne s'est à aucun moment déclarée d'accord de faire une réfection complète
de l'appartement et s'en est tenue aux réparations prévues dans la commande
passée à l'entreprise Schwab. Le demandeur l'ayant mise en demeure
d'effectuer une remise en état de tout l'appartement par lettre du 17
novembre 1976, et l'ayant informée qu'il n'occuperait pas les locaux ni
ne paierait le loyer tant que ces travaux nécessaires n'auraient pas été
faits, il était en droit de résoudre le contrat avec effet à la date de son
commencement, le 1er octobre 1976. Avec les seules réparations commandées
à l'entreprise Schwab, le logement demeurait en effet dans un si mauvais
état pour les autres pièces que l'usage s'en trouvait notablement amoindri,
au sens de l'art. 254 al. 2 CO.
Le recours de la défenderesse est ainsi mal fondé et l'arrêt attaqué
doit être confirmé.