BGE 102 IA 243
102 Ia 243
38. Auszug aus dem Urteil vom 15. Juni 1976 i.S. Neef-Schäfer und
Mitbeteiligte gegen Kanton Basel-Stadt und Appellationsgericht (als
Verwaltungsgericht) des Kantons Basel-Stadt. Regeste
Art. 4 und 22ter BV; Denkmalschutz, Entschädigung
1. Zulässigkeit von neuen rechtlichen und tatsächlichen Vorbringen
im bundesgerichtlichen Verfahren (E. 2).
2. Die Unterschutzstellung eines Gebäudes kann eine materielle
Enteignung bewirken; ob eine solche vorliegt, beurteilt sich nach dem
Mass, in welchem dem Eigentümer die gegenwärtige oder in naher Zukunft
mögliche Nutzung untersagt oder ihm ein Sonderopfer auferlegt wird (E. 6).
3. Mit Art. 22ter BV ist nicht vereinbar, wenn der Eigentümer im
Falle einer materiellen Enteignung nur die Wahl hat, das Grundstück
dem Staat gegen volle Entschädigung heimzuschlagen oder aber auf jede
Entschädigung für den eingetretenen Minderwert zu verzichten (Änderung
der Rechtsprechung; E. 6).
4. Verweigerung der Baubewilligung; hat ein Baugesuch im Zeitpunkt der
Einreichung dem geltenden Recht entsprochen, so kann eine Entschädigung für
die nutzlos gewordenen Aufwendungen ohne Verletzung von Art. 4 BV nicht
verweigert werden, wenn gerade die Einreichung des Baugesuches Anlass
zur Änderung der Bauordnung gegeben hat und die Absicht der Behörden,
die Realisierung des Projekts auf diese Weise zu verhindern, für den
Eigentümer nicht voraussehbar war (E. 7).
Sachverhalt
A.- Dr. Alfred Neef-Schäfer ist Eigentümer der Liegenschaft
Angensteinerstrasse Nr. 28 in Basel; das anstossende Grundstück
Angensteinerstrasse Nr. 30 gehört Wilhelm Heusler und Dr. Karl Heusler. Auf
jeder Parzelle steht ein älteres Einfamilienhaus mit je 12 Zimmern in
zwei Geschossen. Am 30. Juli 1970 reichten die genannten Eigentümer ein
gemeinsames Baubegehren für die Errichtung eines Mehrfamilienhauses
auf den beiden Parzellen ein. Das neue Gebäude, das den Abbruch der
bestehenden Einfamilienhäuser voraussetzte, sollte in Stockwerkeigentum
aufgeteilt werden.
Bevor das Abbruch- und das Baugesuch beurteilt wurde, stellte der
Regierungsrat des Kantons Basel-Stadt mit Beschluss vom 14. Juni 1971 die
meisten Häuser an der Angensteinerstrasse, darunter auch die Gebäude Nr. 28
und 30, unter Denkmalschutz. Am 21. September 1971 wies die Baubehörde
das Baugesuch ab mit dem Hinweis darauf, dass die beiden Einfamilienhäuser
unter Denkmalschutz ständen und für sie ein Abbruchverbot gelte.
Am 23. September 1973 verlangte Dr. Neef-Schäfer beim Regierungsrat
für die Wertverminderung seiner Liegenschaft eine Entschädigung von
Fr. 250'000.--, die Eigentümer der anderen Liegenschaft die selbe
Summe. Sie forderten ferner, dass die Architekturkosten für das abgelehnte
Projekt in Höhe von Fr. 31'915.80 und die Vorbereitungskosten für die
Aufteilung zu Stockwerkeigentum in Höhe von Fr. 3'969.90 vom Kanton
vergütet würden.
Der Regierungsrat wies das Begehren um Entschädigung des Minderwerts
gestützt auf die Regelung ab, die in § 45 der Verordnung vom 9. Dezember
1911 zum EG ZGB (VO) für die Ersatzleistung bei Unterstellung eines
Gebäudes unter Denkmalschutz getroffen ist. Für die Entschädigung
der nutzlos gewordenen Aufwendungen sodann fehle eine gesetzliche
Grundlage. Ein Rekurs an das Verwaltungsgericht des Kantons Basel-Stadt
blieb ohne Erfolg.
§ 45 VO lautet:
"Ein geschütztes Gebäude darf nicht ohne Bewilligung des
Regierungsrates
beseitigt werden.
Der Eigentümer, dem die Bewilligung verweigert wird, kann dem Staate
unter
Verzicht auf die Entschädigung des baulichen Wertes die Liegenschaft
zur
Übernahme anbieten, jedoch mit Ausschluss desjenigen Teils der Parzelle,
der nicht mit dem Gebäude verbunden bleiben muss. Stimmt der Grosse Rat
der Übernahme zu, so ist die Entschädigung für den Boden, mangels einer
Verständigung, im Expropriationsverfahren festzusetzen. Im andern Falle
steht dem Eigentümer die Beseitigung des Gebäudes frei."
Das Bundesgericht hat die staatsrechtliche Beschwerde im Sinne der
Erwägungen gutgeheissen, soweit es darauf eintreten konnte.
Auszug aus den Erwägungen:
Erwägungen:
Erwägung 2
2.- Bei Beschwerden, welche die Erschöpfung des kantonalen
Instanzenzuges voraussetzen, können vor Bundesgericht keine neuen Tatsachen
vorgetragen werden (BGE 99 Ia 86 E. 3b; vgl. aber BGE 98 Ia 412 E. 1;
LUDWIG, Endentscheid, Zwischenentscheid und Letztinstanzlichkeit im
staatsrechtlichen Beschwerdeverfahren, ZBJV 110/1974, S. 202 f.). Es ist
deshalb unbeachtlich, dass die Beschwerdeführer, wie der Regierungsrat
in seiner Vernehmlassung geltend macht, die beiden Häuser seit dem Urteil
des Verwaltungsgerichts umgestaltet haben. Hingegen sind neue rechtliche
Vorbringen ausser bei Beschwerden, die Art. 4 BV anrufen oder bei denen
die geltend gemachten Rügen mit der Willkürrüge zusammenfallen, zulässig,
wenn die letzte kantonale Instanz volles Überprüfungsrecht besass und das
Recht vom Amtes wegen anzuwenden hatte (BGE 100 Ia 270 E. 4). Beides trifft
auf das basel-städtische Verwaltungsgericht zu. Bei neuen rechtlichen
Vorbringen kann es sich aber, sollen sie in Betracht gezogen werden,
nur um solche handeln, die sich auf die Gesetzgebung stützen, die in
Kraft stand, als der angefochtene Entscheid erging, nicht auf Recht, das
erst nachher in Kraft trat. Es ist deshalb für die Beschwerdebeurteilung
ohne Belang, dass der Kanton Basel-Stadt 1976 ein "Gesetz zum Schutze
gefährdeter schützenswerter Bauwerke" erlassen hat, das Vorläufer eines
umfassenderen Denkmalschutzgesetzes werden soll und das materiell den §
45 VO aufhebt, und dass Abs. 2 dieser Verordnungsvorschrift am 2. März
1976 vom Regierungsrat auch formell aufgehoben worden ist.
Erwägung 3
3.- Die Beschwerdeführer sind der Meinung, auf ihr
Entschädigungsbegehren sei nicht mehr § 45 VO anzuwenden, sondern es
müsse nach den Bestimmungen des kantonalen Enteignungsgesetzes vom
26. Juni 1974 beurteilt werden. Ob das eine oder das andere zutrifft,
ist eine Frage der Anwendung kantonalen Gesetzesrechtes. Sie wird vom
Bundesgericht nur auf Willkür hin überprüft. Unter dem Gesichtspunkt
der Willkür lässt sich die Auslegung des Verwaltungsgerichtes halten,
wonach das neue Enteignungsgesetz den § 45 VO weder ausdrücklich noch
sinngemäss ausser Kraft gesetzt hat. § 69 Abs. 1 des Enteignungsgesetzes
schreibt vor, dass hängige Verfahren nach bisherigem Recht zu beurteilen
seien. Damit ist wohl in erster Linie gemeint, dass solche Verfahren nach
dem bisher geltenden Verfahrensrecht weitergeführt werden sollen. Doch ist
die Auffassung vertretbar, dass auch materiell auf die hängigen Verfahren
das bisherige Recht anzuwenden sei. Das Enteignungsgesetz regelt sodann
nicht nur die formelle, sondern auch die materielle Enteignung. Es
lässt sich deshalb ohne Willkür annehmen, die Übergangsbestimmung in §
69 beziehe sich auch auf die Verfahren wegen materieller Enteignung,
die hängig waren, als das neue Enteignungsgesetz in Kraft trat.
Erwägung 4
4.- a) Eigentumsbeschränkungen sind mit Art. 22ter BV vereinbar, wenn
sie auf einer gesetzlichen Grundlage beruhen, im öffentlichen Interesse
liegen und, sofern sie in der Wirkung einer Enteignung gleichkommen,
gegen volle Entschädigung erfolgen. Eine materielle Enteignung liegt
nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichts dann vor, wenn der
bisherige oder ein voraussehbarer künftiger Gebrauch der Sache untersagt
oder in einer Weise eingeschränkt wird, die besonders schwer wiegt,
weil dem Eigentümer eine wesentliche, aus dem Eigentum fliessende
Befugnis entzogen wird. Geht die Einschränkung weniger weit, so wird
gleichwohl eine materielle Enteignung angenommen, falls ein einziger oder
einzelne Grundeigentümer so betroffen werden, dass ihr Opfer gegenüber der
Allgemeinheit als unzumutbar erschiene, wenn hiefür keine Entschädigung
geleistet würde (BGE 101 Ia 468 E. 3, 226 E. 2b mit Hinweisen).
b) Die Aufnahme eines privaten Bauwerkes in das nach § 43 VO erstellte
Verzeichnis der geschützten Bauwerke zieht für die betroffenen Grundstücke
eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung nach sich. So dürfen an
den geschützten Gebäuden keine Veränderungen ausgeführt werden, die deren
Eigenwert beeinträchtigen (§ 44 VO). Der Abbruch der geschützten Bauwerke
ist zwar nicht schlechthin verboten, bedarf jedoch einer Bewilligung
des Regierungsrates. Unter welchen Bedingungen sie zu erteilen ist,
sagt die Verordnung nicht.
Die Beschwerdeführer bestreiten nicht, dass für die Aufnahme ihrer
Liegenschaften in das Schutzverzeichnis und für die damit verbundene
Eigentumsbeschränkung eine gesetzliche Grundlage vorhanden ist. Sie
ziehen auch das öffentliche Interesse an dieser Massnahme nicht in
Zweifel. Die Beschwerdeführer sehen sich in ihren Eigentumsrechten jedoch
dadurch verletzt, dass ihnen gemäss § 45 VO eine Entschädigung für die
Eigentumsbeschränkung nur dann geleistet wird, wenn sie die Liegenschaften
dem Staat heimschlagen und so auf ihr Eigentum vollständig verzichten. Sie
bestreiten demnach die Verfassungsmässigkeit der in § 45 VO getroffenen
Regelung.
Erwägung 5
5.- a) § 45 VO sieht zur Verwirklichung des verfassungsmässigen Gebots
voller Entschädigung ein besonders ausgestaltetes, ausschliessliches
Heimschlagsrecht vor. Der Eigentümer, dem der Abbruch des unter
Denkmalschutz gestellten Bauwerks verweigert worden ist, kann die
Liegenschaft dem Staat unter Verzicht auf die Entschädigung des
baulichen Werts anbieten. Vom Heimschlagsrecht ausgeschlossen ist
gemäss § 45 VO derjenige Teil der Parzelle, der nicht mit dem Gebäude
verbunden bleiben muss. Nimmt der Staat das Angebot an, so erhält
der Eigentümer den vollen Bodenwert entschädigt. Dieser wird mangels
einer Verständigung im Expropriationsverfahren festgesetzt. Dabei ist
vom Verwaltungsgericht zugestanden, dass der Bodenwert auf Grund der
Preisverhältnisse zu ermitteln ist, die gegeben waren, bevor die Häuser
in das Schutzverzeichnis aufgenommen wurden, also aufgrund der vormals
zulässigen Ausnutzungsmöglichkeiten. Nimmt der Staat das Angebot nicht an,
so steht dem Eigentümer die Beseitigung des Gebäudes frei.
b) Nach der Praxis des Regierungsrates muss gleichzeitig mit dem Gesuch
um Abbruch der geschützten Gebäude das Projekt für die beabsichtigten
Neubauten vorgelegt werden. Dies ist an sich sachgemäss. Der Regierungsrat
kann in der Regel nur aufgrund dieser Unterlagen beurteilen, ob dem
Gesuch stattzugeben ist oder nicht. Ob es allerdings auch im Fall der
Beschwerdeführer sinnvoll und gerechtfertigt war, ein Bewilligungsgesuch
und ein Neubauprojekt zu verlangen, bleibe dahingestellt. Offen bleiben
mag auch die Frage, nach welchen Bauvorschriften sich ein allfälliges
Neubauprojekt hätte richten müssen, da die Beschwerdeführer ohnehin nicht
willens sind, das ihnen in § 45 VO eingeräumte Heimschlagsrecht auszuüben.
c) § 45 VO bestimmt, dass der Eigentümer im Falle des Heimschlags
auf einen Ersatz für den baulichen Wert der Liegenschaft zu verzichten
hat und dass volle Entschädigung "für den Boden" geschuldet ist. Die
Beschwerdeführer nehmen zu Unrecht an, diese Regelung stehe mit Art. 22ter
BV in Widerspruch. Das Verwaltungsgericht führt zutreffend aus, dass die
Häuser, die nach dem Willen ihrer Eigentümer abgerissen werden sollen, für
diese wertlos sind - abgesehen vom allfälligen Wert des Abbruchmaterials,
worauf die Beschwerdeführer aber kein Gewicht gelegt haben. Würde ihnen
zum Bodenwert auch noch der Wert der Gebäude vergütet, so erhielten sie
eine doppelte Entschädigung. Darauf gibt ihnen die Eigentumsgarantie
kein Anrecht. Der verfassungsmässige Anspruch auf volle Entschädigung
aber wird dadurch gewahrt, dass die Entschädigung für den Boden nach
der grössten Rendite eines im Rahmen der Bauordnung gestatteten Neubaus
bemessen wird. Auf diese Weise findet die Gebäuderendite im Bodenwert
ihren Niederschlag.
Ein Vorbehalt zugunsten der Eigentümer ist höchstens insofern
angebracht, als der Staat nach § 45 VO nicht das gesamte Grundstück
übernehmen soll, sondern nur den Bodenanteil, der mit dem Gebäude
verbunden bleiben muss. In diesem Falle könnte dem Eigentümer ein
Restgrundstück verbleiben, das er unter Umständen wirtschaftlich
nicht mehr nutzbringend verwerten kann. Dann müsste er jedoch für den
Minderwert der Restparzelle entschädigt werden. Unrichtig wäre die
Auffassung, es entspreche dem Verhältnismässigkeitsprinzip und werde
vom Gebot der sparsamen Verwendung staatlicher Mittel gefordert, dass
nicht mehr Boden weggenommen werde, als zur Erreichung des Schutzzweckes
erforderlich sei. Der zweite Grund kann offensichtlich die Beschränkung
nicht rechtfertigen, wenn der verfassungsmässige Anspruch auf volle
Entschädigung in Frage steht. Zwar gebietet auch Art. 22ter BV, dass der
Verhältnismässigkeitsgrundsatz gewahrt wird. Es ist aber der Eigentümer,
nicht das übernehmende Gemeinwesen, der sich auf dieses Prinzip berufen
kann. Der Verhältnismässigkeitsgrundsatz ist zum Schutz der Bürger
gegen übermässige Eingriffe des Staates aufgestellt, nicht zur Wahrung
der finanziellen Interessen des Gemeinwesens. Eine weitere Erörterung
der Frage erübrigt sich indessen auch hier, weil die Beschwerdeführer
von dem ihnen in § 45 VO eingeräumten Recht keinen Gebrauch machen
wollen. Grundsätzlich ist jedoch festzuhalten, dass der verfassungsmässige
Anspruch des Eigentümers auf volle Entschädigung gewahrt ist, wenn er
vom Heimschlagsrecht Gebrauch macht und ihm das Gemeinwesen den Boden
zum vollen Wert abnimmt.
Erwägung 6
6.- Die in § 45 VO getroffene Regelung hat indessen zur Folge, dass
die betroffenen Grundeigentümer entweder ganz auf ihr Eigentum oder
dann auf eine Entschädigung verzichten müssen. Wollen sie ihr Eigentum
behalten und machen sie aus diesem Grunde vom Heimschlagsrecht keinen
Gebrauch, so ist es ihnen nach der basel-städtischen Regelung nicht
möglich, eine Entschädigung für den Minderwert der Liegenschaft zu
erhalten. Darin wurde in der bisherigen Rechtsprechung kein Verstoss
gegen die Eigentumsgarantie erblickt. Als entscheidend erachtete das
Bundesgericht, dass die betroffenen Eigentümer jederzeit die Übernahme
ihrer Liegenschaften gegen volle Entschädigung oder - wenn der Staat dazu
nicht bereit war - die Befreiung von der Eigentumsbeschränkung herbeiführen
konnten (BGE 84 I 176 E. 6; nicht veröffentlichtes Urteil Rohrer und
Hausammann, vom 20. Februar 1963, in ZBl 64/1963, S. 404 ff.). An dieser
Rechtsprechung kann indessen nicht festgehalten werden. Es ist mit dem
Grundsatz der Verhältnismässigkeit nicht vereinbar, dass der von einer
Eigentumsbeschränkung betroffene Grundeigentümer zur vollständigen
Aufgabe seines Eigentums gezwungen wird, wenn er nicht überhaupt
auf eine Entschädigung für den auf seiner Liegenschaft eingetretenen
Minderwert verzichten will. Er kann beachtliche Gründe dafür haben,
seine Liegenschaft trotz der Eigentumsbeschränkung zu behalten und
lediglich Anspruch auf Ersatz des Minderwerts zu erheben (vgl. auch
GRISEL, Droit administratif suisse, S. 408). Dieses Interesse geht
zumindest dann dem entgegenstehenden öffentlichen Interesse nach einer
sparsamen und effizienten Verwendung der staatlichen Mittel vor, wenn
die Entschädigung für die Eigentumsbeschränkung einen beträchtlichen
Teil des ursprünglichen Werts der Liegenschaft nicht übersteigt.
Auch Gründe der Praktikabilität können nicht zu einem anderen Ergebnis
führen. Die Schätzung des Minderwerts gestaltet sich nicht wesentlich
schwieriger als die Ermittlung des Verkehrswerts - so wie er sich ohne die
fragliche Eigentumsbeschränkung beziffern würde - im Falle des Heimschlags
der Liegenschaft. Unerheblich ist schliesslich, dass der betroffene
Eigentümer nach § 45 VO seine Liegenschaft gegen volle Entschädigung
auch dann heimschlagen kann, wenn die fragliche Eigentumsbeschränkung
keine materielle Enteignung bewirkt. Diese Ordnung, die insoweit über
das verfassungsrechtlich Gebotene hinaus geht, ändert nichts daran,
dass der von einer enteignungsgleichen Eigentumsbeschränkung betroffene
Grundeigentümer eine Entschädigung stets nur dann erlangen kann, wenn
er auf sein Eigentum vollständig verzichtet. Dies lässt sich nach dem
Gesagten mit dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit nicht vereinbaren.
Die Beschwerde wäre unbegründet, wenn eine Eigentumsbeschränkung
im Interesse des Denkmalschutzes, wie sie auf die Liegenschaften
der Beschwerdeführer gelegt worden ist, unter keinen Umständen eine
materielle Enteignung darstellen könnte. So verhält es sich jedoch
nicht. Grundsätzlich ist anzuerkennen, dass die Aufnahme eines Bauwerkes
unter die schützenswerten Denkmäler eine materielle Enteignung in sich
schliessen kann, und zwar je nach dem Grade, in welchem dem Eigentümer
die gegenwärtige oder in naher Zukunft mögliche Nutzung untersagt wird
oder ihm ein Sonderopfer zugemutet wird (vgl. nicht veröffentlichtes
Urteil i.S. zur Gilgen vom 10. Oktober 1973, in ZBl 75/1974, S. 172
ff.; HANGARTNER, Grundsätzliche Probleme der Eigentumsgarantie und
der Entschädigungspflicht in der Denkmalpflege, in: Rechtsfragen zur
Denkmalpflege, St. Gallen 1973, S. 34 ff.). Unter Umständen kann auch
das Verbot, ein Gebäude abzureissen, einer Enteignung gleichkommen (BGE
89 I 463; BERNET, Rechtliche Probleme der Pflege von Kulturdenkmälern
durch den Staat, Diss. Zürich 1975, S. 121). Auch der Regierungsrat
des Kantons Basel-Stadt nimmt nichts anderes an. Dies geht aus seinem
Hinweis hervor, das neue Gesetz vom 2. März 1976 zum Schutz gefährdeter
schützenswerter Bauwerke gewähre das Heimschlagsrecht nur noch dann,
wenn sich die Eigentumsbeschränkung enteignungsgleich auswirke.
Den Beschwerdeführern ist der Gebrauch ihres Eigentums im bisherigen
Umfang nicht untersagt worden. Sie dürfen ihre Grundstücke auch frei
veräussern. Insofern bleiben ihnen wesentliche Eigentumsbefugnisse
erhalten. Das trifft selbst dann zu, wenn ihnen der Abbruch der
bestehenden Gebäude verwehrt ist (BGE 99 Ia 41 E. 3c). Sind die Bauten
äusserlich erneuerungsbedürftig, können sie überholt werden, sofern
dabei keine Veränderungen vorgenommen werden, welche die Gebäude in
ihren schützenswerten Aspekten beeinträchtigen. Offenbar sind auch
Veränderungen im Innern, die z.B. eine bessere Raumnutzung ermöglichen,
gestattet. Ob die den Beschwerdeführern auferlegte Eigentumsbeschränkung
deshalb entschädigungslos hinzunehmen ist oder ob sie trotz der noch
bestehenden Nutzungsmöglichkeiten eine materielle Enteignung darstellt,
ist vom Bundesgericht im jetzigen Zeitpunkt jedoch nicht zu entscheiden,
da diese Frage im kantonalen Verfahren nicht beurteilt worden ist. Der
angefochtene Entscheid ist deshalb in diesem Punkt aufzuheben und die
Sache ist an das Verwaltungsgericht zurückzuweisen, damit es prüft, ob
die Beschwerdeführer eine materielle Enteignung erlitten haben und damit
es gegebenenfalls das Entschädigungsverfahren in die Wege leitet.
Erwägung 7
7.- Die Beschwerdeführer beanstanden schliesslich, dass ihnen eine
Entschädigung für die nutzlos gewordenen Architektur- und Notariatskosten
verweigert wurde. Das Verwaltungsgericht wies das Begehren ab, weil dafür
keine gesetzliche Grundlage bestehe. Das ist jedoch nicht entscheidend,
da die Entschädigungspflicht von der Verfassung geboten sein kann.
Wer der Baubewilligungsbehörde ein Bauprojekt vorlegt, hat in der Regel
Vorbereitungskosten - wie Architektenhonorare oder Auslagen für rechtliche
Beratung - auf sich zu nehmen. Wird das Baugesuch auf Grund der geltenden
Bauvorschriften nicht bewilligt, so erwächst dem Gesuchsteller daraus kein
Anspruch auf Ersatz der nutzlos gewordenen Aufwendungen. Das gilt auch
dann, wenn das Baugesuch im Zeitpunkt, in welchem es eingereicht wurde,
dem damals geltenden Recht entsprach, dann aber bis zum Entscheid über die
Bewilligung die gesetzlichen Grundlagen zum Nachteil des Gesuchstellers
geändert wurden. Der Grundeigentümer hat keinen Anspruch darauf, dass
das für sein Grundstück in einem bestimmten Zeitpunkt geltende Baurecht
auch in Zukunft unverändert bleibe. Er hat damit zu rechnen, dass die
massgebenden Vorschriften in der Regel jederzeit in dem von Verfassung
und Gesetz vorgesehenen Verfahren revidiert werden können (BGE 96 I
127). Hat jedoch gerade die Einreichung eines bestimmten Baugesuches
Anlass zur Änderung der Bauordnung gegeben, weil die Baubehörden die
Ausführung des Vorhabens auf diese Weise verhindern wollten, so kann eine
Entschädigung für die nutzlos gewordenen Aufwendungen ohne Verletzung
von Art. 4 BV nicht verweigert werden, wenn die Absicht der Baubehörden
für den Grundeigentümer nicht voraussehbar war. Ersatz muss sodann
auch in denjenigen Fällen geleistet werden, in welchen dem Bauwilligen
vor Einreichung des Baugesuches Zusicherungen auf den Fortbestand der
geltenden Bauvorschriften gegeben worden waren (vgl. auch BGE 101 Ia
328 ff.). Sind Aufwendungen für ein Bauvorhaben schliesslich zufolge
einer nicht ohne weiteres voraussehbaren Enteignung nutzlos geworden,
so können sie zu den Inkonvenienzen gehören, die dem Enteigneten nach
dem Grundsatz, dass volle Entschädigung zu leisten ist (Art. 22ter BV),
ersetzt werden müssen (vgl. GRISEL, aaO S. 377 Ziff. 1c). Dies gilt auch
bei Vorliegen einer materiellen Enteignung. Es besteht kein Grund zu einer
anderen Betrachtungsweise, wenn der Eingriff lediglich wie eine formelle
Enteignung wirkt (vgl. ZIMMERLIN, Die materielle Enteignung im aargauischen
Verwaltungsrecht, in: Aargauische Rechtspflege im Gang der Zeit, S. 175).
Die Liegenschaften der Beschwerdeführer sind mit Hinblick auf das
dafür eingereichte Bauprojekt unter Denkmalschutz gestellt worden. Der
Beschwerdegegner behauptet nicht, es sei schon bei Vorbereitung dieses
Projekts ersichtlich gewesen, dass die Häuser Angensteinerstrasse Nr. 28
und 30 zusammen mit andern in das Schutzverzeichnis aufgenommen würden,
sobald ein Gesuch für ein Bauvorhaben, welches das Strassenensemble stören
würde, gestellt werde. Die Abweisung des Entschädigungsbegehrens für die
nutzlos gewordenen Aufwendungen mit der Begründung, es fehle dafür an einer
gesetzlichen Grundlage, steht daher mit der Verfassung nicht in Einklang,
unabhängig davon, ob die Unterschutzstellung der Häuser eine materielle
Enteignung bedeutet oder nicht. Der angefochtene Entscheid ist daher auch
in diesem Punkt aufzuheben und die Sache ist an das Verwaltungsgericht
zurückzuweisen, damit über die geltend gemachten Ansprüche ziffernmässig
entschieden wird.